Kira artışı, vergi, tahliye, değerleme ve satış hazırlığı üzerine güncel rehber yazıları. 2026-08-09T00:00:00Z https://tgemlak.com/ Turc Global Real Estate 2025-09-08T00:00:00Z https://tgemlak.com/blog/ev-sahipleri-icin-kiraya-verme-rehberi/ <p>Bir daireyi kiraya vermek basit görünür: ilan aç, telefonları bekle, anahtarı teslim et. Sahada ise iş böyle yürümüyor. Yanlış fiyatla açılan bir ilan haftalarca bekliyor, aceleyle seçilen bir kiracı yıllarca sorun çıkarabiliyor.</p> <p>Bu rehberde, İstanbul'da bir daireyi hazırlıktan teslime kadar götüren süreci adım adım anlatıyoruz. Her adımda sahada işe yarayan pratikleri bulacaksınız.</p> <h2>1. Adım: Daireyi kiraya hazır hale getirin</h2> <p>Kiracı adayı kapıdan girdiği ilk 30 saniyede kararını büyük ölçüde verir. O yüzden hazırlık, sürecin en yüksek getirili adımıdır.</p> <p>Asgari yapılması gerekenler:</p> <ul> <li>Duvarlarda boya gerektiren yerler varsa beyaz veya kırık beyaz tek renk boya</li> <li>Damlatan musluk, çalışmayan priz, gevşek kapı kolu gibi küçük tamiratlar</li> <li>Islak hacimlerde silikon yenileme ve derz temizliği</li> <li>Profesyonel bir son temizlik, özellikle mutfak ve banyo</li> <li>Önceki kiracıdan kalan eşyaların tamamen boşaltılması</li> </ul> <p>Bahçelievler'de 15-20 bin liralık boya ve tamirat masrafının, daireyi hem daha hızlı hem de aylık 2-3 bin lira daha yüksek bedelle kiraya verdirdiğini defalarca gördük. Bu masraf gider değil, yatırımdır.</p> <h2>2. Adım: Doğru kira bedelini belirleyin</h2> <p>Fiyatlama duyguyla değil, veriyle yapılır. &quot;Komşu 45'e verdi, ben 50 isterim&quot; yaklaşımı İstanbul'da dairelerin boş beklemesinin bir numaralı sebebi.</p> <p>Sağlıklı bir fiyat için üç kaynağa bakın:</p> <ol> <li>Aynı sitede veya sokakta son 2-3 ayda <strong>gerçekleşen</strong> kiralamalar (ilan fiyatı değil, anlaşılan bedel)</li> <li>Portallardaki benzer ilanların yayında kalma süresi; 30 günü geçenler genellikle pahalıdır</li> <li>Dairenizin kira çarpanı; satış değerine göre kiranın makul olup olmadığını <a href="https://tgemlak.com/araclar/kira-carpani-hesaplama/">kira çarpanı hesaplama aracımızla</a> kontrol edebilirsiniz</li> </ol> <p>Başakşehir gibi arzın yüksek olduğu bölgelerde piyasanın yüzde 5 üzerindeki bir fiyat bile ilanınızı görünmez yapar. Doğru fiyatlı daire ilk iki haftada kiralanır; bekleyen daire ise her ay bir aylık kirayı çöpe atar.</p> <h2>3. Adım: İlanı doğru hazırlayın ve doğru kanalda yayınlayın</h2> <p>Fotoğraf, ilanın yüzde 80'idir. Gündüz, perdeler açık, geniş açıyla ve yatay çekilmiş 12-15 kare idealdir. Telefonla çekecekseniz bile odayı toplayıp öğle saatlerini bekleyin; ayrıntılı ipuçları için <a href="https://tgemlak.com/blog/profesyonel-fotografin-kiralamaya-etkisi/">profesyonel fotoğrafın kiralamaya etkisini</a> anlattığımız yazıya bakabilirsiniz.</p> <p>İlan metninde net bilgi verin: brüt/net metrekare, kat, aidat, ısınma tipi, depozito ve varsa site olanakları. &quot;Fırsat&quot;, &quot;kaçmaz&quot; gibi kelimeler güven vermez; aidatı gizlenen ilan ise telefonda eleniyor.</p> <p>Tek portala ilan verip beklemek de yaygın bir hata. Büyük portalların yanında bölgede aktif çalışan bir emlak ofisinin portföyüne girmek, özellikle Beylikdüzü ve Topkapı gibi rekabetin yoğun olduğu bölgelerde ciddi fark yaratır. Bir ofisin dairenizin ilanını yayınlayabilmesi için mevzuat gereği izin vermeniz gerekir; işlem birkaç dakika sürer ve <a href="https://tgemlak.com/e-devlet-ilan-yetki-verme/">e-Devlet üzerinden ilan yayınlama izni vermenin adımlarını</a> ayrıca anlattık.</p> <h2>4. Adım: Görüşme trafiğini yönetin</h2> <p>İlan yayına girince telefonlar düzensiz gelir. Burada iki kural işinizi kolaylaştırır.</p> <p>Mesajlara aynı gün dönün; kiracı adayı aynı anda 10 ilanla yazışır ve ilk cevap veren kazanır. Gösterimleri mümkünse aynı güne, birer saat arayla toplayın; hem vaktiniz korunur hem de dairenize ilgi olduğu doğal biçimde görülür.</p> <p>Telefonda kısa bir ön eleme de yapın: kaç kişi oturacak, ne zaman taşınmak istiyor, bütçesi ilan fiyatıyla uyumlu mu. Bu üç soru, gösterim trafiğinizin yarısını gereksiz turlardan arındırır.</p> <h2>5. Adım: Kiracıyı araştırmadan karar vermeyin</h2> <p>Süreç hızlansın diye ilk isteyene ev vermek, en pahalı hatadır. Asgari kontrol listesi şöyle:</p> <ul> <li>Gelir belgesi veya maaş bordrosu; kira, net gelirin üçte birini geçmemeli</li> <li>Findeks kredi notu raporu (kiracı adayı kendi raporunu paylaşabilir)</li> <li>Önceki ev sahibinden referans; &quot;kirayı gününde öder miydi&quot; sorusu yeterli</li> <li>Kimlik doğrulama ve sözleşmeye girecek bilgilerin teyidi</li> </ul> <p>Bu başlığı ayrıca derinlemesine ele aldık: <a href="https://tgemlak.com/blog/dogru-kiraci-nasil-secilir/">Doğru kiracı nasıl seçilir?</a></p> <h2>6. Adım: Sözleşmeyi doğru kurun</h2> <p>Kırtasiyeden alınan matbu sözleşme çoğu ihtilafta yetersiz kalır. Sözleşmede kira bedeli ve artış esası (yasal tavan, TÜFE on iki aylık ortalamasıdır), depozito tutarı, aidatın kime ait olduğu, demirbaş listesi ve teslim şartları açıkça yazmalı.</p> <p>Depozito, kanunen en fazla üç aylık kira bedeli kadar istenebilir. Sözleşmeyle birlikte ayrı tarihli bir tahliye taahhütnamesi almak da ev sahibinin elini güçlendiren yaygın bir uygulamadır.</p> <h2>7. Adım: Teslimi belgeleyin</h2> <p>Anahtar tesliminde 15 dakikanızı ayırıp kısa bir teslim tutanağı düzenleyin. Sayaç endeksleri, anahtar adedi, demirbaşların durumu ve varsa mevcut kusurlar (çizik parke, lekeli tezgâh gibi) fotoğraflarla birlikte kayda geçsin. Çıkışta depozito tartışmalarının neredeyse tamamı, girişte tutanak olmadığı için yaşanır.</p> <p>Abonelikleri (elektrik, su, doğalgaz) kiracının kendi adına almasını şart koşun ve ilk ay takip edin. Site içindeyse yönetime yeni kiracının iletişim bilgilerini bildirin; aidat yazışmalarının doğru kişiye gitmesi, ilk aylardaki gecikme tartışmalarını önler. Tutanağın bir kopyasını kiracıya verin, bir kopyasını sözleşme dosyanızda saklayın.</p> <h2>Kiralamada en sık yapılan beş hata</h2> <p>Yol haritası kadar, yoldan çıkaran hataları bilmek de önemli. Yıllar içinde en çok karşılaştığımız beş hatayı ayrıca not edelim.</p> <p><strong>Duygusal fiyatlama.</strong> &quot;Ben bu eve şu kadar masraf ettim&quot; cümlesi kiracı adayı için bir anlam taşımaz; piyasa, yapılan masrafı değil sunulan değeri fiyatlar. Kombiyi yenilemek kirayı artırır, çünkü kiracının faturasını düşürür; pahalı avize ise artırmaz.</p> <p><strong>İlk aday paniği.</strong> İlan açılır açılmaz gelen ilk teklife, araştırma yapmadan evet demek. İlk hafta gelen yoğun ilgi normaldir; bu ilgiyi iki-üç güçlü aday toplamak için kullanın, ilk el kaldırana koşmak için değil.</p> <p><strong>Sözlü anlaşmalarla ilerlemek.</strong> &quot;Boyayı ben yaparım demişti&quot;, &quot;aidatı konuşmuştuk&quot; gibi sözlü mutabakatlar, taşınma günü unutulur. Konuşulan her koşul sözleşmeye ya da ekine yazılmalı.</p> <p><strong>Depozitoyu gevşek tutmak.</strong> Depozitosuz ya da &quot;sonra tamamlarız&quot; diye teslim edilen daire, ev sahibinin pazarlık gücünü sıfırlar. Depozito, anahtar tesliminden önce tahsil edilir; istisnası yoktur.</p> <p><strong>Daireyi teslim ettikten sonra ortadan kaybolmak.</strong> İlk ay içinde abonelik devirlerini, aidat kaydını ve site yönetimine bildirimi takip edin. Bu küçük takip, ilerideki &quot;fatura kimin üzerinde kaldı&quot; karmaşasını önler.</p> <h2>Süreci özetleyelim</h2> <p>Hazırlık ve fiyat araştırması için bir hafta, ilan ve gösterimler için iki-üç hafta, evrak ve sözleşme için birkaç gün: doğru yürütülen bir kiralama süreci İstanbul'da ortalama 3-5 haftada tamamlanır. Sürecin uzadığı her ay, bir aylık kira kaybı demektir.</p> <p>Bu adımları kendiniz yürütebilirsiniz; vakti veya tecrübesi olmayanlar için biz varız. Turc Global olarak dairenizin bölgesindeki güncel kira verisiyle <a href="https://tgemlak.com/ucretsiz-degerleme/">ücretsiz değerleme</a> yapıyor, dilerseniz süreci ilandan teslime kadar sizin adınıza yönetiyoruz.</p> 2025-09-22T00:00:00Z https://tgemlak.com/blog/evinizi-satmadan-once-degerini-artiran-hazirliklar/ <p>Alıcı, kapıdan girdiği ilk birkaç dakikada kararının büyük kısmını verir. Geri kalan gezinti, o ilk izlenimi doğrulamak ya da çürütmek için yapılır. İyi haber şu: bu ilk izlenimi belirleyen şeylerin çoğu pahalı tadilatlar değil, doğru sırayla yapılmış küçük hazırlıklardır.</p> <p>Sahada gördüğümüz tablo hep aynı. Aynı binada, aynı büyüklükte iki daireden hazırlıklı olanı hem daha hızlı hem de kayda değer bir fiyat farkıyla satılıyor. Aşağıdaki 9 adım, harcadığınız her liranın karşılığını satış fiyatında görme ihtimali en yüksek işler.</p> <h2>1. Boya: En düşük maliyetli, en yüksek etkili yatırım</h2> <p>Duvarlardaki çocuk çizikleri, sigara sararması veya cesur renk tercihleri alıcının gözünde &quot;masraf listesi&quot; başlatır. Baştan aşağı açık tonlarda (kırık beyaz, açık gri, taş rengi) yapılan bir boya, dairenin daha büyük ve bakımlı görünmesini sağlar.</p> <p>Bahçelievler'de 110 m² bir daire için boya-badana maliyeti, olası satış fiyatının yanında ihmal edilebilir düzeydedir; buna karşılık &quot;boyasız&quot; bir daire pazarlıkta çoğu zaman boya maliyetinin birkaç katı kadar kırdırılır. Alıcı masrafı hep abartılı hesaplar — bu yüzden masraf kalemi bırakmamak sizin lehinizedir.</p> <h2>2. Aydınlatma: Karanlık daire, ucuz daire demektir</h2> <p>Loş bir salon, gerçekte olduğundan küçük ve kasvetli algılanır. Yapılacaklar basit:</p> <ul> <li>Tüm ampulleri aynı renk sıcaklığında (tercihen 4000K civarı, doğal beyaz) yenileyin.</li> <li>Çıplak duy veya eskimiş avize varsa sade, modern armatürlerle değiştirin.</li> <li>Gösterimleri mümkünse gündüz, perdeler tamamen açıkken yapın.</li> <li>Koyu renk kalın perdeleri kaldırın; tül yeterli.</li> </ul> <p>Kuzey cepheli veya ara kat dairelerde aydınlatma yatırımı, güney cepheli dairelere göre çok daha kritiktir.</p> <h2>3. Banyo ve mutfakta nokta atışı yenileme</h2> <p>Komple banyo tadilatı satış öncesinde nadiren mantıklıdır; harcadığınızı fiyata tam yansıtamazsınız. Bunun yerine küçük dokunuşlar yapın: küflenmiş silikonların yenilenmesi, kireçlenmiş bataryaların değişimi, sararmış klozet kapağı, gevşemiş dolap menteşeleri. Toplam maliyeti birkaç bin lirayı geçmeyen bu liste, &quot;bakımlı ev&quot; algısının bel kemiğidir.</p> <h2>4. Küçük tamiratları bitirin</h2> <p>Gıcırdayan kapı, tutmayan pencere kolu, çalışmayan priz... Her biri tek başına önemsiz görünür ama alıcı zihninde birikir ve şu cümleye dönüşür: &quot;Bu ev bakılmamış, kim bilir görünmeyen nelerde sorun var.&quot; Gösterimden önce evi bir ustayla baştan sona gezip iki günlük bir tamirat listesi kapattırmak, en ucuz güven yatırımıdır.</p> <h2>5. Derin temizlik ve koku yönetimi</h2> <p>Temizlik şirketine yaptırılacak tek seferlik derin temizlik (camlar, derzler, kalorifer petekleri, balkon) standart ev temizliğinden farklı bir sonuç verir. Koku konusu ise ayrı bir başlık: nem, evcil hayvan veya yemek kokusu, alıcının fark ettiği ama size söylemediği ilk şeydir. Gösterim öncesi havalandırma yapın; ağır oda kokuları yerine kokusuzluğu hedefleyin.</p> <h2>6. Eşyaları azaltın, kişisellikten arındırın</h2> <p>Alıcı sizin evinizi değil, kendi gelecekteki evini görmek ister. Aile fotoğrafları, kalabalık vitrinler, koridoru daraltan mobilyalar bu hayali kurmayı zorlaştırır. Eşyaların üçte birini kaldırmak çoğu dairede odaları gözle görülür şekilde büyütür. Kullanmadıklarınızı satış süreci boyunca bir depoya veya yakınlarınıza taşımak ciddi fark yaratır.</p> <h2>7. Bina girişi ve ortak alanlar</h2> <p>İlk izlenim daire kapısında değil, sokakta ve apartman girişinde başlar. Posta kutuları dökülüyorsa, merdiven otomatı çalışmıyorsa, giriş kapısının boyası kalkıyorsa alıcı daireye önyargıyla çıkar. Yönetimle konuşup küçük bir ortak alan bakımı organize etmek — hatta gerekirse maliyetin bir kısmını üstlenmek — özellikle eski yapılarda satış fiyatına doğrudan yansır.</p> <h2>8. Balkon ve cepheyi unutmayın</h2> <p>İstanbul'da balkon, ilan fotoğraflarında en çok tıklama getiren alanlardan biri. Balkonu depo olarak kullanıyorsanız boşaltın, yıkayın, küçük bir masa-sandalye koyun. Cephedeki klima motorlarının paslı sacları, sarkmış kablolar ve kırık damlalıklar da fotoğrafa girmeden önce toparlanmalı.</p> <h2>9. Evrakları önceden hazırlayın</h2> <p>Fiziksel hazırlık kadar önemli, ama çoğu satıcının atladığı adım. Ciddi bir alıcı şu belgeleri soracaktır:</p> <ul> <li>Tapu ve iskan (yapı kullanma izni) durumu</li> <li>DASK poliçesi ve varsa deprem performans bilgisi</li> <li>Enerji kimlik belgesi</li> <li>Aidat dökümü ve bina karar defterindeki büyük masraf kararları (dış cephe, asansör yenileme vb.)</li> </ul> <p>Bu dosya elinizde hazırsa pazarlık masasında &quot;araştırayım, döneyim&quot; boşlukları oluşmaz ve süreç kredi aşamasında takılmaz.</p> <h2>Hangi işe ne kadar bütçe ayırmalı?</h2> <table> <thead> <tr> <th>Hazırlık</th> <th>Yaklaşık maliyet düzeyi</th> <th>Fiyata etkisi</th> </tr> </thead> <tbody> <tr> <td>Boya-badana</td> <td>Düşük</td> <td>Yüksek</td> </tr> <tr> <td>Aydınlatma yenileme</td> <td>Çok düşük</td> <td>Yüksek</td> </tr> <tr> <td>Silikon, batarya, menteşe</td> <td>Çok düşük</td> <td>Orta-yüksek</td> </tr> <tr> <td>Derin temizlik</td> <td>Düşük</td> <td>Yüksek</td> </tr> <tr> <td>Eşya azaltma / depo</td> <td>Düşük</td> <td>Orta-yüksek</td> </tr> <tr> <td>Komple mutfak/banyo tadilatı</td> <td>Yüksek</td> <td>Belirsiz — çoğu zaman geri dönmez</td> </tr> </tbody> </table> <p>Tablo, sahadaki genel deneyimi yansıtır; her dairede oranlar değişir. Ana kural şu: satış öncesi yatırımda amaç evi mükemmelleştirmek değil, alıcının zihnindeki masraf ve risk listesini sıfırlamaktır.</p> <h2>Hazırlıkta sık yapılan üç yanlış</h2> <p>Listedeki işleri yaparken de hata yapmak mümkün. Sahada en sık gördüklerimiz:</p> <p><strong>Aşırıya kaçmak.</strong> Satış öncesi 400-500 bin liralık komple tadilat, çoğu segmentte fiyata aynı oranda yansımaz. Alıcı sizin mermer tercihinize sizin ödediğiniz parayı ödemez. Sınır şudur: kusur gideren harcama geri döner, zevk yansıtan harcama dönmez.</p> <p><strong>Yanlış sıralama.</strong> <a href="https://tgemlak.com/blog/profesyonel-fotografin-kiralamaya-etkisi/">Profesyonel fotoğraf çekimini</a> boyadan önce yaptırmak, ilanı temizlikten önce açmak... Hazırlıkların tamamı bitmeden ilan yayınlanmamalı; çünkü ilanın en güçlü olduğu ilk haftayı yarım hazırlıkla harcarsınız ve o hafta geri gelmez.</p> <p><strong>Kusuru gizlemeye çalışmak.</strong> Rutubet lekesinin üzerini dolapla kapatmak kısa vadede işe yarar gibi görünür; ekspertiz veya ikinci gezinti aşamasında ortaya çıktığında ise yalnızca o kusuru değil, güveni de kaybettirir. Doğru yaklaşım kusuru ya gidermek ya da fiyata şeffaf biçimde yansıtmaktır.</p> <h2>Hazırlığa başlamadan önce değeri öğrenin</h2> <p>Hangi işlere para harcamaya değeceği, dairenizin mevcut değerine ve hedef alıcı profiline bağlıdır. Esenyurt'ta yatırımcıya satılacak bir 1+1 ile Bakırköy'de aileye satılacak bir 3+1'in hazırlık öncelikleri aynı değildir; yatırımcı alıcı daireyi büyük ölçüde kira getirisi üzerinden okur, bu dengenin sizin fiyatınızda nereye düştüğünü <a href="https://tgemlak.com/araclar/kira-carpani-hesaplama/">kira çarpanı hesaplama aracıyla</a> görebilirsiniz. Bu yüzden ilk adım her zaman gerçekçi bir değerleme olmalı; <a href="https://tgemlak.com/ucretsiz-degerleme/">ücretsiz değerleme</a> talebinizi iletirseniz daireniz için hangi hazırlıkların gerçekten karşılık bulacağını birlikte netleştirebiliriz. Satış sürecinin tamamında nasıl destek verdiğimizi merak ediyorsanız <a href="https://tgemlak.com/hizmetler/">hizmetlerimize</a> göz atabilirsiniz.</p> <p>Doğru hazırlanmış bir ev, ilanda daha az gün kalır ve pazarlıkta daha az taviz verir. İki günlük emek ile birkaç haftalık boşa geçen gösterim arasındaki fark, çoğu zaman bu dokuz maddede saklıdır.</p> 2025-10-14T00:00:00Z https://tgemlak.com/blog/kiraci-tahliyesi-yasal-surec/ <p>Türk hukukunda konut kiracısı bilinçli olarak güçlü korunur; kira sözleşmesi bitti diye kiracıdan evi boşaltmasını isteyemezsiniz. Sözleşme, kiracı istediği sürece kural olarak kendiliğinden uzar. Ev sahibinin elindeki tahliye yolları ise sınırlı sayıdadır ve her birinin şekil şartı, süresi ve ispat yükü farklıdır.</p> <p>Bu yazı, bir ev sahibinin en sık başvurduğu dört yolu, gerçekçi süre beklentileriyle birlikte anlatıyor. Amaç hukuki tavsiye vermek değil; hangi yolun hangi duruma uyduğunu ve nerede hata yapıldığını göstermek.</p> <h2>Başlamadan: zorunlu arabuluculuk</h2> <p>Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce <strong>arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır</strong>. Doğrudan açılan dava usulden reddedilir. Arabuluculuk süreci pratikte birkaç hafta ile birkaç ay arasında sürer ve azımsanmayacak sayıda dosya burada anlaşmayla kapanır: çıkış tarihi + makul bir süre + bazen taşınma desteği formülü, iki taraf için de yıllarca sürecek davadan ucuzdur.</p> <h2>Yol 1: Tahliye taahhütnamesi</h2> <p>En hızlı yol, elinizde geçerli bir <strong>yazılı tahliye taahhütnamesi</strong> olmasıdır: Kiracının, belirli bir tarihte konutu boşaltacağını yazılı olarak beyan ettiği belge.</p> <p>Geçerlilik şartları katıdır:</p> <ul> <li>Yazılı olmalı ve <strong>kiracının kendisi</strong> tarafından imzalanmalı.</li> <li><strong>Kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte</strong> verilmiş olmalı. Sözleşmeyle aynı gün imzalatılan taahhütler, baskı altında verildiği gerekçesiyle geçersiz sayılabilmektedir; uygulamada güvenli kabul edilen yöntem, taahhüdün sözleşmeden makul bir süre sonra düzenlenmesidir. Taahhütnamenin yanında <a href="https://tgemlak.com/blog/kira-sozlesmesinde-olmasi-gerekenler/">kira sözleşmesinde bulunması gereken diğer maddeleri</a> ayrı bir yazıda topladık.</li> <li>Boşaltma tarihi belirli olmalı.</li> </ul> <p>Taahhüt tarihına rağmen kiracı çıkmazsa, ev sahibi <strong>bir ay içinde</strong> icra takibi başlatmalı veya dava açmalıdır; bu süre kaçırılırsa o taahhüt işlevsizleşir. Kiracı icra takibine itiraz ederse süreç davaya döner. İtirazsız icra yolu birkaç ayda sonuçlanabilirken, itirazlı süreç mahkeme yoğunluğuna göre bir yılı aşabilir.</p> <h2>Yol 2: İhtiyaç nedeniyle tahliye</h2> <p>Ev sahibi; <strong>kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler</strong> için konut ihtiyacı doğduğunda tahliye davası açabilir. Kritik kelime &quot;gerçek&quot;: Mahkeme, ihtiyacın <strong>gerçek, samimi ve zorunlu</strong> olduğunu arar. &quot;Kiraya oturan oğlum bu eve taşınacak&quot; gerçek bir ihtiyaçtır; &quot;belki ileride lazım olur&quot; değildir.</p> <p>Usul tarafı: Belirsiz süreli veya uzayan sözleşmelerde dava, kira yılının bitiminden itibaren <strong>bir ay içinde</strong> açılmalıdır (dönem içinde yazılı bildirim yapılmışsa dava hakkı o dönem için korunur). Yeni satın alınan konutlarda ise yeni malik, edinmeden itibaren bir ay içinde bildirim yaparak altı ayın sonunda dava açabilir.</p> <p>İki yaptırımı unutmayın: İhtiyaç sebebiyle tahliye edilen konut, haklı sebep olmaksızın <strong>üç yıl</strong> boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aykırılık halinde eski kiracı, son kira yılının en az bir yıllık kirası tutarında tazminat isteyebilir. İhtiyacın samimi olmadığı davaların kaybedilmesi de yaygındır; bu yol &quot;kirayı artıramadım, bari böyle çıkarayım&quot; düşüncesiyle kullanılmamalıdır.</p> <p>Gerçekçi süre: Arabuluculuk + yerel mahkeme + olası istinaf ile <strong>1,5-2,5 yıl</strong> aralığı İstanbul'da olağandır.</p> <h2>Yol 3: İki haklı ihtar</h2> <p>Kiracı, <strong>bir kira yılı içinde</strong> kirayı ödemediği için kendisine <strong>iki ayrı haklı yazılı ihtar</strong> gönderilmesine sebep olmuşsa, ev sahibi o kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Kiracının ihtardan sonra ödemesi bu yolu kapatmaz; ihtarlar &quot;haklı&quot; doğduysa dava hakkı korunur.</p> <p>Dikkat edilecekler:</p> <ul> <li>İhtarlar <strong>farklı aylara/borçlara</strong> ilişkin olmalı; aynı ay için iki ihtar tek sayılır.</li> <li>İhtarın noter kanalıyla ve borcun dönemini açıkça belirtir şekilde çekilmesi ispatı kolaylaştırır.</li> <li>Bu yol, düzensiz ödeyen ama tamamen ödemesiz de olmayan kiracılar için tasarlanmıştır. Hiç ödemeyen kiracıda daha hızlı seçenek, ihtarlı icra takibi (temerrüt) üzerinden tahliyedir.</li> </ul> <h2>Yol 4: On yıl kuralı</h2> <p>Uzayan sözleşmelerde ev sahibinin sebepsiz fesih hakkı yoktur; tek istisna <strong>on uzama yılı</strong> kuralıdır. Sözleşme, ilk sürenin bitiminden sonra on uzama yılını doldurmuşsa, ev sahibi <strong>hiçbir gerekçe göstermeden</strong>, her uzama yılının bitiminden en az <strong>üç ay önce</strong> yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.</p> <p>Hesap örneği: 1 Eylül 2015 başlangıçlı bir yıllık sözleşmede ilk süre 1 Eylül 2016'da bitti; on uzama yılı 1 Eylül 2026'da dolar. Ev sahibi, en geç 31 Mayıs 2027'ye kadar (yani 1 Eylül 2027 dönemi için üç ay öncesinden) bildirim yaparak sözleşmeyi sonlandırabilir. Bildirimin noter aracılığıyla yapılması ispat açısından standarttır.</p> <h2>Kira hiç ödenmiyorsa: temerrüt yolu</h2> <p>Yukarıdaki dört yoldan ayrı, en keskin senaryo kiranın hiç ödenmemesidir. Bu durumda ev sahibi, ödenmeyen kira için <strong>tahliye talepli icra takibi</strong> başlatabilir. Kiracıya ödeme emri tebliğ edilir; konut kiralarında kiracının borcu ödemesi için <strong>en az otuz günlük</strong> süre tanınır. Bu süre içinde borç ödenirse tahliye o dosya üzerinden istenemez; ödenmez ve itiraz da edilmezse icra hukuk mahkemesinden tahliye kararı alınabilir.</p> <p>Alternatif olarak yazılı ihtarla süre verip süre sonunda sözleşmeyi feshetmek de mümkündür. Hangi teknik yol seçilirse seçilsin iki pratik kural değişmez: Her tebligat ve ödemenin belgesi saklanmalı, kira tahsilatı mutlaka banka üzerinden yürütülmelidir. Elden tahsilat, temerrüt sürecinde ispat sorununun bir numaralı kaynağıdır.</p> <p>Süreç boyunca sık sorulan bir soruyu da cevaplayalım: Dava devam ederken kiracı oturmaya ve kira ödemeye devam eder; dava açılması kira borcunu durdurmaz. Ödemenin dava sırasında kesilmesi, ev sahibine ek ve daha hızlı işleyen kozlar verir.</p> <h2>Hangi yol hangi duruma uyar?</h2> <table> <thead> <tr> <th>Durum</th> <th>Uygun yol</th> <th>Gerçekçi süre</th> </tr> </thead> <tbody> <tr> <td>Geçerli taahhütname var</td> <td>İcra/dava (taahhüt)</td> <td>3-12 ay</td> </tr> <tr> <td>Aile üyesi oturacak</td> <td>İhtiyaç davası</td> <td>1,5-2,5 yıl</td> </tr> <tr> <td>Kira düzensiz ödeniyor</td> <td>İki haklı ihtar / temerrüt</td> <td>1-2 yıl</td> </tr> <tr> <td>İlişki 10 uzama yılını doldurdu</td> <td>Bildirimli fesih</td> <td>Bildirim + dönem sonu</td> </tr> </tbody> </table> <p>Süreler yol haritası içindir; dosyanın niteliğine ve mahkeme yoğunluğuna göre değişir.</p> <h2>Ev sahibine dürüst birkaç not</h2> <p>Tahliye, kazanılsa bile pahalı bir süreçtir: avukatlık ücreti, boş geçen belirsiz aylar, yıpranan daire. Bu yüzden en iyi tahliye stratejisi, işin başında doğru kurgudur; <a href="https://tgemlak.com/blog/dogru-kiraci-nasil-secilir/">kiracı seçiminde gelir ve geçmiş kontrolü</a>, sağlam bir sözleşme ve usulüne uygun düzenlenmiş bir taahhütname, sonradan atılacak her adımı kolaylaştırır. Kiraya verme sürecini bu standartla yönetmek isterseniz <a href="https://tgemlak.com/hizmetler/">kiralama hizmetlerimize</a> bakabilirsiniz.</p> <p>Sorun kiranın piyasanın gerisinde kalmasıysa, tahliyeden önce yasal artış tavanınızı ve beş yıl sonrası kira tespit davası seçeneğini değerlendirin; <a href="https://tgemlak.com/araclar/kira-artis-hesaplama/">kira artışı hesaplama aracı</a> ilk resmi verir. Dairenizin güncel piyasa kirasını netleştirmek için de <a href="https://tgemlak.com/ucretsiz-degerleme/">ücretsiz değerleme</a> talep edebilirsiniz. Somut bir uyuşmazlıkta ise mutlaka bir avukatla ilerleyin; bu alanda usul hatası, haklıyken kaybettirir.</p> 2025-10-14T00:00:00Z https://tgemlak.com/blog/eviniz-neden-kiralanmiyor/ <p>İlan bir aydır yayında, telefon eden yok; ya da gelenler daireyi gezip sessizce gidiyor, bir daha da aramıyor. Bu tabloyla sahada her hafta karşılaşıyoruz ve neredeyse her seferinde sebep, aşağıda tek tek ele alacağımız yedi başlıktan birine ya da birkaçının bileşimine çıkıyor.</p> <p>İyi haber şu: yedisinin de çözümü var ve çoğu birkaç gün içinde uygulanabilir.</p> <p>Başlamadan bir ölçüt verelim. İstanbul'da doğru fiyatlanmış ve düzgün sunulmuş bir daire, normal sezonda ortalama 2-4 haftada kiracı bulur. Bahçelievler, Beylikdüzü, Başakşehir gibi talebin canlı olduğu bölgelerde bu süre çoğu zaman daha da kısadır. İlanınız bu bandın belirgin dışına taşmışsa, şans faktörünü değil aşağıdaki listeyi konuşmak gerekir.</p> <h2>1. Fiyat piyasanın üzerinde</h2> <p>Kiralanmayan dairelerin açık ara en yaygın sebebi bu. Portallar fiyat aralığına göre filtrelendiği için, piyasanın yüzde 10 üzerindeki bir ilan çoğu aramada hiç görünmez bile.</p> <p>Kendinizi test edin: ilanınız üç haftadır yayındaysa ve haftada üçten az arama alıyorsanız, sorun büyük ihtimalle fiyattır. <a href="https://tgemlak.com/istanbul/bahcelievler-emlak/">Bahçelievler</a>'de 55 bin liraya üç ay bekleyen bir daire, 48 bine on günde kiralanıyorsa aradaki &quot;kazanç&quot; hayaldi; üç aylık boşluk ise gerçek bir kayıptı.</p> <p><strong>Çözüm:</strong> Çevredeki gerçekleşen kiralamaları araştırın, ilan fiyatlarına değil. Dairenizin satış değerine göre kira beklentinizin makul olup olmadığını <a href="https://tgemlak.com/araclar/kira-carpani-hesaplama/">kira çarpanı hesaplama aracıyla</a> sınayın. Gerekiyorsa fiyatı tek seferde ve net biçimde düzeltin; her hafta 1'er bin lira indirmek ilanı &quot;sorunlu&quot; gösterir.</p> <h2>2. Fotoğraflar daireyi kötü gösteriyor</h2> <p>Karanlık, dikey, dağınık veya flaşla çekilmiş fotoğraflar iyi bir daireyi bile listede kaydırılıp geçilen bir ilana çevirir. Kiracı adayı saniyeler içinde karar verir ve ilk iki fotoğraf o kararı belirler.</p> <p><strong>Çözüm:</strong> Gündüz, perdeler açıkken, odanın köşesinden yatay kadraj. İlk fotoğraf her zaman salonun en geniş ve en aydınlık karesi olsun. Banyo ve mutfak mutlaka temizken çekilsin. Bütçeniz varsa profesyonel çekim yaptırın; İstanbul'da bir dairelik çekim, çoğu bölgede aylık kiranın onda birinden aza mal olur ve ilan performansını gözle görülür biçimde değiştirir. Kendi başınıza uygulayabileceğiniz tekniklerin tamamını <a href="https://tgemlak.com/blog/profesyonel-fotografin-kiralamaya-etkisi/">fotoğraf ve staging rehberimizde</a> topladık.</p> <h2>3. Daire karanlık algılanıyor</h2> <p>Kuzey cephe veya ara kat daireler fotoğrafta olduğundan da karanlık çıkar. Gösterimde de aynı sorun yaşanır: loş bir salon, metrekaresi ne olursa olsun küçük hissettirir.</p> <p><strong>Çözüm:</strong> Tüm ampulleri aynı tonda (tercihen 4000K doğal beyaz) yenileyin, gösterime giderken bütün ışıkları açın. Koyu renk kalın perdeleri kaldırın; gerekirse tek bir duvarı açık tona boyatmak bile algıyı değiştirir.</p> <h2>4. Eşya ve dağınıklık alıcıyı uzaklaştırıyor</h2> <p>Önceki kiracıdan kalan yatak, yıllanmış halılar, balkondaki hurda... Kiracı adayı bunları &quot;taşınmadan önce uğraşacağım işler&quot; olarak okur ve pazarlığa buradan başlar, ya da hiç başlamaz.</p> <p><strong>Çözüm:</strong> Daire ya tamamen boş ve tertemiz olmalı ya da düzgün eşyalı. İkisinin arası, yani &quot;yarı eşyalı ve yorgun&quot; görüntü, iki kitleyi de kaçırır. Eski eşyaları atmaya kıyamıyorsanız bile daireden çıkarın; bir depo odasının aylık maliyeti, dairenin bir hafta erken kiralanmasıyla fazlasıyla geri döner.</p> <h2>5. Yanlış kanalda ya da yetersiz kanalda tanıtılıyor</h2> <p>Tek portalda, tek ilanla beklemek pasif bir stratejidir. Beylikdüzü gibi aynı anda yüzlerce benzer ilanın döndüğü bölgelerde görünürlük savaşı vardır; Topkapı gibi kurumsal kiracının (şirket personeli, hastane çalışanı) yoğun olduğu bölgelerde ise doğru kitleye ulaşmak portal dışı ağ gerektirir.</p> <p><strong>Çözüm:</strong> En az iki büyük portalda ilan, bölgede aktif bir ofisin portföyüne kayıt ve site içiyse yönetimle iletişim. Talep profiline göre kanal seçimi konusunda <a href="https://tgemlak.com/hizmetler/">hizmetlerimiz sayfasında</a> izlediğimiz yöntemi anlattık.</p> <h2>6. Aramalara ve mesajlara geç dönülüyor</h2> <p>Kiracı adayı aynı akşam beş ilan sahibine yazar. İki gün sonra dönen ev sahibi, çoktan başka daireyle sözleşmiş bir adayla konuşur. Gösterim saatlerinde esneklik tanımamak da aynı sonucu doğurur; mesai saatinde çalışan bir aday, yalnızca hafta içi 14.00'te ev gezemez.</p> <p><strong>Çözüm:</strong> Mesajlara aynı gün, tercihen iki saat içinde dönün. Hafta sonu ve akşam gösterimine açık olun. Bunu yönetemiyorsanız süreci tek yetkiliyle bir danışmana devredin; dağınık biçimde üç ofise birden vermek yerine tek elden yürütmek, hem fiyat bütünlüğünü hem iletişim hızını korur.</p> <h2>7. Sezonu yanlış okuyorsunuz</h2> <p>İstanbul'da kiralama talebinin belirgin bir ritmi var. Haziran-Eylül arası, tayinler ve üniversite kayıtlarıyla en hareketli dönemdir; Kasım-Şubat arası ise gözle görülür biçimde durgunlaşır. Aralık ayında boş kalan bir daire için sorun sizde olmayabilir; ama bekleme lüksünüz olup olmadığını hesaplamalısınız.</p> <p><strong>Çözüm:</strong> Durgun sezonda fiyatı iddialı tutmak yerine, hızlı kiralamayı önceleyin. Bir ay boş duran dairenin kaybı, çoğu zaman yapılacak küçük indirimden büyüktür; bu matematiği <a href="https://tgemlak.com/blog/bos-dairenin-gercek-maliyeti/">boş dairenin görünmez maliyeti</a> yazısında tablolarla gösterdik.</p> <h2>Gösterime gelenler neden vazgeçiyor?</h2> <p>Ayrı bir paragrafı da &quot;gelen ama teklif vermeyen&quot; adaylara ayıralım; çünkü bu grup size en değerli geri bildirimi bırakır. Gösterim sonrası kibarca sorun: &quot;Kararınızı etkileyen bir eksik var mı?&quot; Cevaplar genellikle üç noktada toplanır.</p> <p>Birincisi koku ve rutubet. Ev sahibi alışkanlıktan fark etmez; aday kapıdan girer girmez algılar. Gösterimden yarım saat önce dairenin havalandırılması, basit ama etkili bir çözümdür.</p> <p>İkincisi belirsiz masraf kalemleri. Aidatın tutarı, ısınmanın merkezi mi bireysel mi olduğu, depozitonun kaç kira olduğu net söylenmediğinde aday &quot;sürpriz&quot; bekler ve temkinli davranır. Tüm rakamları ilk görüşmede masaya koyun.</p> <p>Üçüncüsü teslim tarihi. &quot;Kiracı çıksın, boyansın, üç hafta sonra&quot; diyen ev sahibi, hemen taşınmak isteyen adayı kaybeder. Daireyi ancak taşınmaya hazır hâle geldiğinde göstermek, çoğu zaman daha hızlı sonuç verir.</p> <h2>Kısa bir kontrol listesi</h2> <ul> <li>İlan 3 haftadan uzun süredir yayında mı?</li> <li>Haftalık arama sayısı 3'ün altında mı?</li> <li>Gösterime gelen var ama teklif veren yok mu?</li> </ul> <p>İlk iki soruya &quot;evet&quot; diyorsanız sorun fiyat veya görünürlüktedir. Üçüncüye &quot;evet&quot; diyorsanız sorun dairenin sunumundadır; fiyat doğru ki insanlar geliyor, ama gördükleri onları ikna etmiyor. Teşhisi doğru koyduğunuzda çözüm çoğu zaman bir haftalık iştir; yanlış koyduğunuzda ise aylarca yanlış vidayı sıkarsınız.</p> <p>Hangisinin sizin dairenize denk düştüğünü dışarıdan bir gözle görmek isterseniz, Turc Global'in <a href="https://tgemlak.com/ucretsiz-degerleme/">ücretsiz değerleme hizmetiyle</a> hem güncel kira bandını hem de ilanınızın eksiklerini birlikte netleştirebiliriz.</p> 2025-11-04T00:00:00Z https://tgemlak.com/blog/ev-satarken-yapilan-pahali-hatalar/ <p>Ev satışında para kaybettiren şey nadiren tek bir büyük yanlıştır. Asıl zarar, küçük görünen kararların üst üste binmesiyle oluşur: on bin lira burada, bir ay gecikme şurada, pazarlıkta gereksiz bir taviz ötede. Aşağıdaki sekiz hata, İstanbul'da her hafta onlarca satıcının tekrarladığı ve toplamda ciddi paraya mal olan yanlışlar.</p> <h2>1. Yüksek fiyatla &quot;denemek&quot;</h2> <p>En pahalı hata listenin başında. Mantık hep aynıdır: &quot;Yüksekten başlayayım, nasılsa pazarlıkta inerim.&quot; Piyasa böyle çalışmıyor. Bir ilanın en değerli dönemi ilk iki-üç haftasıdır; ciddi alıcılar ve emlak ofisleri yeni ilanları yakından takip eder. Fiyat piyasanın belirgin üzerindeyse bu pencerede telefon çalmaz.</p> <p>Sonra ne olur? İlan &quot;bayatlar&quot;. Alıcılar ilan tarihine bakar ve aylardır satılmayan bir evde sorun olduğunu varsayar. Fiyatı indirdiğinizde ise artık pazarlık zeminini kendiniz zayıflatmışsınızdır: herkes bir indirim daha bekler. Doğru fiyatla çıkan ev çoğu zaman, yüksekten başlayıp kademe kademe inen evden daha pahalıya satılır. Gerçekçi bir başlangıç noktası, <a href="https://tgemlak.com/blog/eviniz-gercekte-ne-kadar-eder/">bir dairenin değerini gerçekte neyin belirlediğini</a> bilmekten geçer; <a href="https://tgemlak.com/ucretsiz-degerleme/">ücretsiz değerleme</a> almak da bu hatayı baştan engeller.</p> <h2>2. Telefon kamerasıyla çekilmiş kötü fotoğraflar</h2> <p>Alıcı, ilanınızı ortalama birkaç saniye inceleyip kaydırır. Karanlık, dağınık, dikey çekilmiş, klozet kapağı açık fotoğraflar o birkaç saniyede eleniyorsunuz demektir. Aynı daire, profesyonel çekimle listelendiğinde tıklanma ve randevu sayısının katlanması sürpriz değil, kural.</p> <p>Asgari standart şudur: gündüz ışığında, geniş açıyla, toparlanmış bir evde, yatay çekilmiş 12-15 kare. Salon ve mutfak ilk sıralarda, banyo temiz, balkon boş. Fotoğraf, ilanın reklamı değil ta kendisidir.</p> <h2>3. Evi her emlakçıya vermek</h2> <p>&quot;Ne kadar çok ofis, o kadar hızlı satış&quot; fikri kulağa mantıklı gelir ama tam tersi sonuç doğurur. Aynı daire beş farklı ofiste, üç farklı fiyatla, birbirinden kötü fotoğraflarla listelendiğinde ortaya çoklu ilan kirliliği çıkar. Alıcının gördüğü tablo şudur: fiyatı oturmamış, sahibi aceleci, kimsenin sahiplenmediği bir mülk. Bu tablo pazarlıkta doğrudan aleyhinize kullanılır.</p> <p>Üstelik hiçbir ofis, yarın başka bir ofisin satabileceği bir portföye profesyonel çekim, doğrulanmış alıcı havuzu ve gerçek tanıtım yatırımı yapmaz. Tek yetkiyle çalışan bir ofis ise sonucu sahiplenmek zorundadır. Yetki verirken sorulacak doğru soru &quot;kaç ofise vereyim&quot; değil, &quot;hangi ofis bu işi gerçekten yapar&quot; sorusudur. Kararınızı verdikten sonra <a href="https://tgemlak.com/e-devlet-ilan-yetki-verme/">ilan yayınlama iznini e-Devlet üzerinden</a> vermeniz gerekir; izin kimin, hangi mülk için ilan açabileceğini sizin kontrolünüzde tutar.</p> <h2>4. Gösterime hazırlıksız çıkmak</h2> <p>Dağınık ev, kapalı perdeler, gösterim saatinde evde kaynayan yemek... Alıcının hayal kurmasını engelleyen her şey fiyattan düşer. Gösterim bir randevudur ve ev o randevuya hazırlanır: toparlanmış odalar, açık perdeler, yanan ışıklar, havalandırılmış bir daire. Gösterime çıkmadan önce <a href="https://tgemlak.com/blog/evinizi-satmadan-once-degerini-artiran-hazirliklar/">evinizin değerini artıran hazırlıkları</a> adım adım gözden geçirin.</p> <h2>5. Pazarlıkta sabırsızlık — ya da tam tersi, inat</h2> <p>İki uç da paraya mal olur:</p> <ul> <li><strong>Sabırsız satıcı</strong>, ilk ciddi teklife &quot;kaçmasın&quot; korkusuyla gereğinden büyük taviz verir. İlk hafta gelen güçlü ilgi, çoğu zaman fiyatın doğru ya da düşük olduğunun işaretidir; panik indirimi değil, sakin değerlendirme gerektirir.</li> <li><strong>İnatçı satıcı</strong> ise piyasanın verdiği net sinyale rağmen &quot;benim evim onlardan farklı&quot; diyerek aylarca bekler. Bu bekleyişin de bir maliyeti var: boş dairenin aidatı, vergisi, alternatif getiri kaybı ve bayatlayan ilan. Satmak yerine kirada tutmayı da tartıyorsanız, dairenin satış değeri ile kira getirisi arasındaki dengeyi <a href="https://tgemlak.com/araclar/kira-carpani-hesaplama/">kira çarpanı hesaplama aracıyla</a> görmek bu kararı somutlaştırır.</li> </ul> <p>Sağlıklı pazarlık, duyguyla değil veriyle yapılır: bölgedeki emsal satışlar, ilanın kaç gösterim aldığı, gelen tekliflerin dağılımı. Elinizde bu veriler varsa, gelen teklifin gerçekten düşük mü olduğunu yoksa sizin beklentinizin mi yüksek kaldığını soğukkanlılıkla ayırt edebilirsiniz. Veri yoksa pazarlık, kimin daha sabırlı olduğuna dair bir sinir savaşına döner ve o savaşı genelde profesyonel taraf kazanır.</p> <h2>6. Evrak eksiğiyle tapuya gitmek</h2> <p>Satış sözde bitmiş, alıcı kredi başvurusu yapmış; sonra ekspertiz raporunda iskan sorunu, kat irtifakı-kat mülkiyeti farkı veya tapudaki eski bir haciz şerhi ortaya çıkmış... Bu senaryoda süreç haftalarca uzar, alıcı çoğu zaman soğur ve vazgeçer. Satışa çıkmadan önce tapu kaydını, iskan durumunu, borç ve şerh sorgusunu yaptırmak yarım günlük iştir; ihmalinin bedeli ise kaybedilmiş bir alıcı olabilir.</p> <h2>7. Alıcıyı filtrelememek</h2> <p>Her arayan alıcı değildir. Bir kısmı fiyat araştıran komşu, bir kısmı bütçesi yetmeyen meraklı, bir kısmı da düşük teklifle balık avlayan yatırımcıdır. Filtresiz her talebe kapıyı açmak hem güvenlik riski hem de zaman kaybıdır. Basit sorularla eleme yapın: alım kredili mi peşin mi, kredi ön onayı var mı, oturmak için mi yatırım için mi bakıyor? Profesyonel bir ofisin sağladığı en görünmez ama en değerli hizmetlerden biri tam da bu ön elemedir.</p> <h2>8. İlan yönetimini kendi haline bırakmak</h2> <p>İlanı yayınlayıp beklemek strateji değildir. Sık görülen yanlışlar:</p> <ul> <li>İlanı sürekli silip yeniden yayınlayarak &quot;yeni&quot; göstermeye çalışmak (platform algoritmaları ve dikkatli alıcılar bunu fark eder)</li> <li>Fiyatı kısa aralıklarla bir indirip bir yükseltmek</li> <li>Gelen mesajlara günler sonra dönmek</li> <li>Açıklama metnini büyük harf ve yıldızlarla doldurmak</li> </ul> <p>İlan bir vitrindir; tutarlı fiyat, hızlı yanıt ve düzenli takip ister. Nasıl sonuç verdiğini görmek için <a href="https://tgemlak.com/portfoy/">güncel portföyümüzdeki</a> ilan sunumlarına bakabilirsiniz.</p> <h2>Kendinizi test edin: Beş soruluk kontrol</h2> <p>Satış sürecinizin sağlığını şu sorularla ölçebilirsiniz:</p> <ol> <li>Fiyatımı emsal <strong>gerçekleşen</strong> satışlara mı, ilan fiyatlarına mı dayandırdım?</li> <li>İlanım kaç gündür yayında ve bu sürede kaç gerçek gösterim yaptım? (İlk üç haftada gösterim yoksa sorun büyük ihtimalle fiyattadır.)</li> <li>İlan fotoğraflarımı bir yabancıya göstersem &quot;burada oturmak isterim&quot; der mi?</li> <li>Tapu kaydımı ve iskan durumumu bu yıl içinde sorguladım mı?</li> <li>Gelen tekliflere verdiğim yanıtların bir stratejisi var mı, yoksa o günkü ruh halime göre mi karar veriyorum?</li> </ol> <p>Beş sorudan ikisine bile &quot;hayır&quot; diyorsanız, süreç sizden para sızdırıyor demektir — sessizce, ama düzenli olarak.</p> <h2>Hataların ortak paydası</h2> <p>Sekiz maddenin hepsi aynı köke iner: satışı bir proje gibi değil, bir ilan gibi yönetmek. Oysa doğru fiyatlama, hazırlık, tanıtım, eleme ve pazarlık birbirine bağlı adımlardır; biri aksadığında diğerlerinin etkisi de azalır.</p> <p>Kendi başınıza satmayı seçseniz bile bu listeyi bir kontrol listesi olarak kullanın. Sürecin tamamını devretmek isterseniz, Turc Global olarak satışın her adımını tek yetkiyle üstleniyor ve sonucuyla birlikte raporluyoruz. Hangi yolun size uygun olduğuna karar vermeden önce bir telefon görüşmesi bile çoğu pahalı hatayı baştan önler.</p> 2025-11-06T00:00:00Z https://tgemlak.com/blog/emlak-komisyonu-kim-oder-ne-kadar/ <p>Emlak komisyonu, gayrimenkul işlemlerinde en çok tartışılan kalemlerden biri. Kimi alıcı &quot;neden ben ödüyorum&quot; diye sorar, kimi satıcı &quot;zaten ev benim, komisyon da alıcıdan&quot; diye düşünür. Oysa konu tahmin edilenden daha net: Oranların da, kimin ödeyeceğinin de yazılı bir çerçevesi var.</p> <p>Bu yazıda Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in çizdiği sınırları, sahadaki uygulamayı ve ödediğiniz komisyonun karşılığında ne almanız gerektiğini açık açık anlatıyoruz.</p> <h2>Yasal çerçeve: Oranların tavanı belli</h2> <p>Emlak danışmanlığı hizmet bedelleri Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile düzenleniyor ve iki temel kural var:</p> <p><strong>Satışta:</strong> Hizmet bedeli, satış bedelinin <strong>%4'ü + KDV</strong>'sini geçemez. Bu, alıcı ve satıcıdan alınan toplam tutarın tavanıdır. Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça bedel taraflar arasında <strong>eşit paylaşılır</strong>: alıcıdan %2 + KDV, satıcıdan %2 + KDV.</p> <p><strong>Kiralamada:</strong> Hizmet bedeli <strong>bir aylık kira bedeli + KDV</strong>'yi geçemez ve bir defaya mahsus alınır. Sonraki yıllarda sözleşme yenilendi diye tekrar komisyon istenemez.</p> <p>İki not daha: Bu bedeller ancak <strong>yazılı bir hizmet/tellallık sözleşmesine</strong> dayanıyorsa istenebilir ve işlem fiilen gerçekleşmişse hak edilir. Ayrıca aynı işlemde hem alıcıdan hem satıcıdan tavanın üzerinde toplam bedel almak, &quot;iki taraftan da tam komisyon&quot; uygulaması, mevzuata aykırıdır.</p> <h2>Kim öder: kural ve saha gerçeği</h2> <p>Kural eşit paylaşım diyor; saha ise pazarlığa açık. Uygulamada üç senaryo görülür:</p> <ol> <li><strong>Standart:</strong> Satışta alıcı %2, satıcı %2 (+KDV) öder. En yaygın ve en dengeli model.</li> <li><strong>Tek taraf ödemeli:</strong> Taraflardan biri komisyonun tamamını üstlenir; bu, yazılı sözleşmeyle kararlaştırılmalıdır. Örneğin hızlı satış isteyen bir mülk sahibi, ilanı &quot;alıcıya komisyonsuz&quot; konumlandırıp bedeli kendisi üstlenebilir.</li> <li><strong>Kiralamada:</strong> Bir aylık kira tutarındaki bedel uygulamada çoğunlukla kiracıdan alınır; ancak mülk sahibi adına aktif pazarlama, seçim ve sözleşme yönetimi yapılan işlerde bedelin mülk sahibince veya paylaşılarak ödenmesi de sözleşmeyle mümkündür.</li> </ol> <p>Sayısal bir örnek: 8.000.000 TL'ye satılan bir dairede toplam komisyon tavanı 320.000 TL + KDV'dir. Eşit paylaşımda alıcı da satıcı da 160.000 TL + %20 KDV = <strong>192.000 TL</strong> öder. 40.000 TL aylık kirayla kiralanan bir dairede ise hizmet bedeli en fazla 40.000 TL + KDV = <strong>48.000 TL</strong> olur.</p> <h2>Yetki belgesi: pazarlıktan önce sorulacak soru</h2> <p>Taşınmaz ticareti yapan işletmelerin <strong>Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi</strong> taşıması zorunlu. Belgesiz kişilerin aracılık yapması hem idari yaptırıma tabidir hem de sorun çıktığında muhatap bulamazsınız. Çalışacağınız ofisin yetki belgesi numarasını sormak, ilan sitelerindeki doğrulama işaretlerine bakmak otuz saniyenizi alır; atlamayın.</p> <p>Aynı şekilde, tapuda gösterilen bedel üzerinden değil &quot;elden şu kadar&quot; pazarlıklarıyla yürüyen işlemlerden uzak durun. Düşük bedel göstermenin vergi riski, komisyon tartışmasından çok daha pahalıya patlar.</p> <h2>Komisyonun karşılığında ne almalısınız?</h2> <p>Komisyon bir &quot;kapı açma ücreti&quot; değil, bir hizmet bedelidir. Satışta bu hizmetin asgarisi şunları kapsamalı:</p> <ul> <li><strong>Doğru fiyatlama:</strong> Emsal satışlara ve güncel piyasa verisine dayanan bir değer analizi. Duygusal fiyatla açılan ilan aylarca bekler, sonra değerinin altına düşer.</li> <li><strong>Hazırlık ve sunum:</strong> Profesyonel fotoğraf, doğru açıklama metni, gerekiyorsa küçük dokunuş önerileri.</li> <li><strong>Pazarlama:</strong> İlan portallarında görünürlük, ofisin kendi alıcı portföyüne tanıtım, nitelikli alıcı ön elemesi.</li> <li><strong>Süreç yönetimi:</strong> Gösterimlerin organizasyonu, pazarlığın yürütülmesi, kaparo/ön sözleşme aşaması, tapu randevusu ve devir gününün eksiksiz takibi.</li> </ul> <p>Kiralamada ise kiracı adayının gelir ve geçmiş kontrolü, sözleşmenin doğru kurgulanması, depozito ve teslim tutanağı gibi başlıklar hizmetin parçası olmalı. Bu adımların nasıl yürüdüğünü merak ediyorsanız <a href="https://tgemlak.com/hizmetler/">hizmetlerimizi</a> inceleyebilirsiniz.</p> <p>Bir danışman bu başlıkların çoğunu sunmuyorsa, ödenen bedelin sorgulanması son derece meşrudur; <a href="https://tgemlak.com/blog/sahibinden-mi-satmali-emlak-ofisi-mi/">evinizi kendiniz mi satmalısınız yoksa emlak ofisiyle mi çalışmalısınız</a> sorusunun dürüst cevabı da tam burada başlar. Tersi de doğru: İşini yapan bir danışmanın yarattığı fiyat farkı ve zaman kazancı, komisyonun genellikle birkaç katıdır. Doğru fiyatla pazarlanan bir daire ile yanlış fiyatla bekletilen bir daire arasındaki fark, İstanbul piyasasında çoğu zaman komisyon tutarını gölgede bırakır.</p> <h2>Hizmet sözleşmesinde ne yazmalı?</h2> <p>Komisyon tartışmalarının neredeyse tamamı, işin başında imzalanmamış ya da eksik yazılmış sözleşmelerden doğar. İmzalamadan önce şu maddelerin metinde olduğundan emin olun:</p> <ul> <li>Hizmet bedelinin <strong>oranı veya tutarı</strong> ve KDV'nin dahil olup olmadığı</li> <li>Bedeli <strong>kimin, hangi aşamada</strong> ödeyeceği (kaparoda mı, tapuda mı)</li> <li>Sözleşmenin süresi ve kapsamı: hangi taşınmaz, hangi işlem</li> <li>İşlem gerçekleşmezse bedel doğmayacağına dair açık hüküm</li> <li>Yetki belgesi numarası ve işletme bilgileri</li> </ul> <p>Bir de model tercihi var: <strong>Açık portföy</strong> çalışmasında mülk birden çok ofiste dolaşır; görünürde rekabet gibi dursa da pratikte hiçbir ofis o mülke tam mesai ayırmaz, ilan kirliliği ve fiyat tutarsızlığı doğar. <strong>Tek yetkiyle</strong> çalışmada ise ofis pazarlama maliyetini ve sorumluluğu üstlenir; buna karşılık düzenli raporlama ve makul bir süre sınırı talep etmek sizin hakkınızdır. Hangi model seçilirse seçilsin, aynı mülkün farklı ofislerde farklı fiyatlarla dolaşması alıcı gözünde pazarlık davetiyesidir; fiyat disiplinini baştan kurun.</p> <h2>Fatura ve KDV ayrıntısı</h2> <p>Ödediğiniz hizmet bedelinin karşılığında <strong>fatura</strong> almak hakkınız, danışman için de yükümlülüktür. Fatura hem tutar tartışmalarında yazılı delil olur hem de gerçek gider yöntemiyle kira geliri beyan eden mülk sahipleri için kiralamaya aracılık bedelinin gider yazılabilmesinin ön şartıdır. &quot;Fatura istersen KDV eklerim&quot; yaklaşımı, bedelin zaten KDV dahil düşünülmesi gereken bir hizmette kabul edilmemesi gereken bir tekliftir; ilanlarda ve pazarlıkta konuşulan oranın KDV dahil mi hariç mi olduğunu baştan netleştirin.</p> <h2>Sık sorulan üç soru</h2> <p><strong>Satış gerçekleşmezse komisyon ödenir mi?</strong> Kural olarak hayır; hizmet bedeli, sözleşmeye konu işlemin gerçekleşmesiyle hak edilir. Gösterim yapıldı diye komisyon doğmaz.</p> <p><strong>Alıcıyı ben buldum, komisyon yine ödenir mi?</strong> Danışmanın kayıtlı müşterisi olmayan, tamamen kendi bulduğunuz bir alıcıyla danışman devre dışı işlem yaptıysanız bedel tartışmalıdır. Ancak alıcı, danışmanın gösterimi veya ilanı üzerinden geldiyse danışmanı devre dışı bırakmak (uygulamadaki adıyla &quot;atlama&quot;) hem sözleşmeye aykırıdır hem de yargıya taşındığında genellikle danışman lehine sonuçlanır.</p> <p><strong>Komisyonda pazarlık olur mu?</strong> Tavan oranın altında her tutar serbestçe kararlaştırılabilir. Önemli olan, anlaşılan bedelin ve kimin ödeyeceğinin işin başında yazılı sözleşmeye bağlanması.</p> <h2>Satış öncesi ilk adım: değeri bilmek</h2> <p>Komisyon yüzdesi, doğru satış bedeli üzerinden anlamlıdır. Evinizin bugünkü gerçekçi değerini bilmeden ne komisyonu ne pazarlık payını sağlıklı konuşabilirsiniz. Satış veya kiralama düşünüyorsanız <a href="https://tgemlak.com/ucretsiz-degerleme/">ücretsiz değerleme</a> talebi bırakın; rakamları masaya net koyarak başlayalım. Kirada olan mülkünüz için yıllık artış tavanını da <a href="https://tgemlak.com/araclar/kira-artis-hesaplama/">kira artışı hesaplama aracıyla</a> görebilirsiniz.</p> 2025-11-20T00:00:00Z https://tgemlak.com/blog/dogru-kiraci-nasil-secilir/ <p>Kötü kiracının maliyeti, boş dairenin maliyetinden kat kat yüksektir. Ödenmeyen kiralar, aylar süren tahliye süreci, avukat masrafı ve yıpranmış bir daire... Buna karşılık iyi kiracı, yıllar boyunca aramadığınız, sormadığınız, sessizce işleyen bir gelir kaynağıdır.</p> <p>Aradaki fark, çoğunlukla sözleşme imzalanmadan önceki bir haftada yapılan araştırmayla belirlenir. Bu yazıda o araştırmanın nasıl yapılacağını, hangi belgelerin isteneceğini ve hangi işaretlerin sizi durdurması gerektiğini adım adım anlatıyoruz.</p> <h2>Gelir kontrolü: Üçte bir kuralı</h2> <p>İlk ve en net filtre gelirdir. Dünyanın her kiralama piyasasında yerleşik kural aynıdır: kira bedeli, kiracının belgelenebilir net gelirinin üçte birini geçmemeli. 45 bin liralık bir daire için adayın en az 135 bin lira civarında düzenli net gelire sahip olması gerekir.</p> <p>Bu oran keyfî değildir; kiranın üçte biri aşan yükü, ilk beklenmedik masrafta (araba tamiri, sağlık gideri) önce kira ödemesini aksatır. İsteyebileceğiniz belgeler:</p> <ul> <li>Ücretli çalışanlardan son 3 aylık maaş bordrosu ve SGK hizmet dökümü</li> <li>Kendi işini yapanlardan vergi levhası ve son dönem gelir beyanı</li> <li>Emeklilerden maaş yazısı veya banka dökümü</li> <li>Gelir yetersizse kefil ya da peşin ödeme teklifi</li> </ul> <p>Bu belgeleri istemek ayıp değil, standarttır. Belge paylaşmaya direnen aday, sürecin ilerisinde de şeffaf davranmayacaktır.</p> <h2>Findeks kredi notu: Türkiye'nin kiracı raporu</h2> <p>Findeks, Kredi Kayıt Bürosu'nun bireysel kredi geçmişini puanlayan sistemidir ve kiracı elemede en somut araçtır. Adaydan kendi Findeks raporunu (kredi notu ve borç durumu) alıp paylaşmasını isteyin; birkaç dakikada mobil uygulamadan alınabiliyor.</p> <p>Bu talep piyasada o kadar olağanlaştı ki, ciddiyetle ev arayan adaylar raporlarını çoğu zaman siz istemeden hazır getiriyor. Raporu paylaşmaktan kaçınan adayda ise genellikle görünmesini istemediği bir kayıt vardır; bunu peşinen kötü niyet saymayın ama açıklamasını mutlaka dinleyin.</p> <p>Rapor okurken nota tek başına takılmayın. Bakılacak yerler:</p> <ol> <li><strong>Not seviyesi:</strong> 1500 üzerindeki puanlar genel olarak düzenli ödeme alışkanlığına işaret eder</li> <li><strong>Gecikmiş borç:</strong> Aktif gecikme varsa, tutarı küçük bile olsa dikkat</li> <li><strong>Toplam borç yükü:</strong> Geliri yüksek ama kredi kartı ve kredi taksitleri gelirini yutan aday, kira gününde zorlanır</li> </ol> <p>Findeks'in ayrıca kiracı odaklı bir rapor ürünü de var; adayın buna da rızasıyla başvurabilirsiniz.</p> <h2>Referans kontrolü: Beş dakikalık telefon</h2> <p>Önceki ev sahibini aramak, en eski ve hâlâ en etkili yöntemdir. Üç soru yeter:</p> <ul> <li>Kirayı gününde öder miydi?</li> <li>Daireyi nasıl kullandı, komşularla sorun yaşandı mı?</li> <li>Aynı kiracıya tekrar ev verir miydiniz?</li> </ul> <p>Üçüncü sorunun cevabındaki bir saniyelik duraksama bile size bilgi verir. Aday kurumsal bir şirkette çalışıyorsa işyeri teyidi de yapın; Topkapı ve çevresinde şirket personeli kiracı profili yaygındır ve kurumsal kira sözleşmesi (şirket üzerine kontrat) çoğu zaman bireysel sözleşmeden daha güvenlidir.</p> <p>Referans verilen numaranın gerçekten önceki ev sahibine ait olduğundan emin olmak için küçük bir çapraz kontrol yapın: adres, oturma süresi ve çıkış sebebi gibi ayrıntıları hem adaydan hem referanstan ayrı ayrı dinleyin. İki anlatı tutarlıysa içiniz rahat olsun; tutarsızsa belge setini genişletin.</p> <h2>Görüşmede dikkat: Kırmızı bayraklar</h2> <p>Sahada tekrar tekrar gördüğümüz uyarı işaretleri şunlar:</p> <ul> <li><strong>Aşırı acele:</strong> &quot;Bugün sözleşme yapalım, yarın taşınayım&quot; diyen aday, mevcut evinden neden bu kadar hızlı çıktığını açıklayabilmeli</li> <li><strong>Belge isteksizliği:</strong> Bordro veya Findeks istendiğinde konuyu değiştirme</li> <li><strong>Pazarlığın depozitodan açılması:</strong> Depozitoyu &quot;sonra veririm&quot;, &quot;iki taksitte öderim&quot; diyen adayda ödeme sıkışıklığı sinyali vardır</li> <li><strong>Kimin oturacağının belirsizliği:</strong> Sözleşmeyi imzalayan kişiyle oturacak kişilerin farklı olması, ileride muhatap bulamamanız demektir</li> <li><strong>Tutarsız beyanlar:</strong> Telefonda söylenen meslek ile belgedeki işverenin uyuşmaması</li> </ul> <p>Tek bir işaret ret sebebi olmayabilir; iki-üç işaretin birleşmesi ise neredeyse her zaman sorun habercisidir.</p> <h2>Gösterimde sorulacak beş soru</h2> <p>Belgeler sayıları anlatır; yüz yüze görüşme ise uyumu. Gösterim sırasında doğal bir sohbet içinde şu beş soruyu sormayı alışkanlık edinin:</p> <ol> <li><strong>&quot;Şu an nerede oturuyorsunuz, neden taşınıyorsunuz?&quot;</strong> İş değişikliği, evlilik, daha büyük ev gibi net cevaplar güven verir; geçiştirilen cevaplar not edilmeli</li> <li><strong>&quot;Evde kimler oturacak?&quot;</strong> Kişi sayısı ve profil, hem dairenin kullanımını hem komşuluk dengesini etkiler</li> <li><strong>&quot;Ne kadar süre oturmayı planlıyorsunuz?&quot;</strong> Bir yıldan kısa planlar, sizin için yeniden ilan ve boşluk maliyeti demektir</li> <li><strong>&quot;Evcil hayvanınız var mı?&quot;</strong> Sorun değilse de bilerek evet demek, sonradan öğrenmekten iyidir</li> <li><strong>&quot;Taşınma tarihiniz ne zaman?&quot;</strong> Aciliyetin gerekçesini dinleyin; makul aciliyet normaldir, açıklanamayan acele değildir</li> </ol> <p>Bu soruların amacı sorgu değil, beklenti uyumunu ölçmektir. Aynı görüşmede siz de daireyle ilgili her şeyi dürüstçe anlatın; ilk günden kurulan açıklık, kiracılık ilişkisinin tonunu belirler.</p> <h2>Sözleşmeyle kendinizi koruyun</h2> <p>Doğru adayı bulmak işin yarısı; diğer yarısı sözleşmeyi doğru kurmak. Asgari önlemler şunlardır:</p> <ul> <li><strong>Depozito:</strong> Kanuni üst sınır üç aylık kira bedelidir; İstanbul pratiğinde 1-2 kira yaygındır</li> <li><strong>Tahliye taahhütnamesi:</strong> Sözleşmeden ayrı ve sonraki bir tarihte imzalatılan taahhüt, tahliye sürecini ciddi biçimde kısaltır</li> <li><strong>Kefil:</strong> Genç veya geliri sınırda adaylarda müteselsil kefil şart koşun; kefalet tutarı ve süresi sözleşmede el yazısıyla belirtilmeli</li> <li><strong>Demirbaş listesi ve teslim tutanağı:</strong> Fotoğraflı tutanak, çıkıştaki depozito tartışmalarını baştan bitirir</li> </ul> <p>Sözleşme maddelerinin tamamını <a href="https://tgemlak.com/blog/kira-sozlesmesinde-olmasi-gerekenler/">kira sözleşmesinde mutlaka olması gerekenler</a> yazısında ayrıntılı inceledik. Yıllık artışlarda yasal tavanın TÜFE on iki aylık ortalaması olduğunu da hatırlatalım; güncel oranı <a href="https://tgemlak.com/araclar/kira-artis-hesaplama/">kira artış hesaplama aracından</a> görebilirsiniz.</p> <h2>Süreci sistemleştirin</h2> <p>Önerdiğimiz akış basittir: ilan aşamasında telefonda ön eleme, gösterimde yüz yüze izlenim, ciddi adaydan belge seti, belgeler temizse sözleşme. Bu akış toplamda bir hafta sürer ve sizi yıllarca sürebilecek sorunlardan korur.</p> <p>Aday kalabalıksa acele etmeyin; iki güçlü aday arasında seçim yapmak, tek zayıf adaya mecbur kalmaktan iyidir. Aday yoksa da standardı düşürmeyin, ilanı ve fiyatı gözden geçirin.</p> <p>Bir de reddetme nezaketi: elenen adaylara kısa bir mesajla dönüş yapın. Küçük bir zahmettir ama piyasada adınızı korur; bugün elediğiniz aday, yarın başka daireniz için doğru kiracı olabilir.</p> <p>Kiracı eleme sürecini kendi adınıza yürütecek birini arıyorsanız, Turc Global bu kontrollerin tamamını kiralama hizmetinin parçası olarak yapıyor; dilerseniz <a href="https://tgemlak.com/ucretsiz-degerleme/">ücretsiz değerleme</a> ile tanışıp süreci konuşabiliriz.</p> 2025-12-09T00:00:00Z https://tgemlak.com/blog/eviniz-gercekte-ne-kadar-eder/ <p>&quot;Komşu dairesini şu fiyata satmış, benimki daha değerlidir.&quot; Değerleme görüşmelerinin çoğu bu cümleyle başlar ve çoğu zaman yanlış bir noktadan başlar. Çünkü aynı binadaki iki daire bile — kat, cephe, iç durum ve tapu niteliği farkıyla — birbirinden yüzde 15-20 farklı fiyatlanabilir.</p> <p>Bir dairenin değeri tek bir sayı değil, on ayrı kriterin bileşkesidir. Bu kriterleri bilmek, hem fiyat beklentinizi gerçekçi kurmanızı hem de pazarlıkta hangi özelliklerin gerçekten para ettiğini bilmenizi sağlar.</p> <h2>1. Konum ve ulaşım</h2> <p>Kriterlerin en ağırı. Ama &quot;konum&quot; derken kastedilen ilçe değil, mikro konumdur: metro istasyonuna yürüme mesafesi, okul ve hastane yakınlığı, sokağın karakteri. Aynı mahallede ana caddeye bakan gürültülü bir daire ile iki sokak içerideki sessiz emsali arasında ciddi fark oluşur. Metro etkisi İstanbul'da özellikle belirgin: yeni açılan hatların istasyon çevrelerinde, hattın duyurusundan açılışına kadar geçen sürede kademeli değer artışı sahada net gözlemlenir.</p> <h2>2. Kat ve asansör durumu</h2> <p>Ara katlar (2-4. katlar) çoğu segmentte en likit katlardır. Giriş ve bahçe katları güvenlik ve rutubet algısı nedeniyle iskonto görür; asansörsüz binalarda 4. kat ve üzeri ciddi değer kaybeder. Yüksek katlar ise manzara varsa prim yapar, yoksa asansör bağımlılığı nedeniyle nötr kalır.</p> <h2>3. Cephe ve manzara</h2> <p>Güney ve güneydoğu cepheler gün ışığı avantajıyla önde. Deniz, Boğaz veya yeşil alan manzarası segmentine göre yüzde 10'dan başlayıp katlanarak artan prim getirir. Buna karşılık cephesi başka bir binanın duvarına bakan daireler, metrekaresi ne olursa olsun fiyat tavanına takılır.</p> <h2>4. Bina yaşı ve deprem yönetmeliği</h2> <p>İstanbul'da artık en kritik ayrım çizgilerinden biri. Alıcılar binaları kabaca üç kuşakta değerlendiriyor:</p> <ul> <li><strong>2000 öncesi yapılar:</strong> 1975 ve 1998 yönetmeliklerine göre yapılmış, alıcı gözünde en riskli grup. Aynı konumda yeni yapıya göre belirgin iskonto görür.</li> <li><strong>2000-2018 arası:</strong> 1998/2007 yönetmeliği sonrası yapılar; orta kuşak.</li> <li><strong>2018 sonrası:</strong> Güncel Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği'ne göre projelendirilen yapılar; en yüksek güven primi bu grupta.</li> </ul> <p>Zemin etüdü, karot testi veya performans analizi raporu olan eski binalar, belgesiz emsallerinden ayrışır. Elinizde böyle bir belge varsa değerlemede mutlaka masaya koyun.</p> <h2>5. Site imkanları ve aidat dengesi</h2> <p>Kapalı otopark, güvenlik, havuz ve sosyal tesis fiyata yazar — ama aidatla birlikte okunur. Beylikdüzü ve <a href="https://tgemlak.com/istanbul/basaksehir-emlak/">Başakşehir</a> gibi site ağırlıklı bölgelerde alıcılar aidat sorusunu ilk beş soru içinde sorar. Yüksek aidat, sağladığı imkanla orantılı değilse değer artışını yer bitirir.</p> <h2>6. Brüt-net metrekare verimi</h2> <p>İlanlarda brüt alan yazılır, alıcı net alanda yaşar. 120 m² brüt görünen ama net 82 m² çıkan bir daire, gösterimde hayal kırıklığı yaratır. Yeni projelerde brüt-net farkı yüzde 25-30'a çıkabilirken, eski yapılarda bu fark genelde daha düşüktür — eski binaların değerlemede hâlâ ayakta kalmasının sessiz nedenlerinden biri budur.</p> <h2>7. İç durum ve tadilat seviyesi</h2> <p>Sıfır tadilatlı bir daire ile dokunulmamış bir daire arasındaki fark, tadilat maliyetinin kendisinden fazladır; çünkü alıcı masrafa ek olarak zahmeti ve belirsizliği de fiyatlar. Öte yandan aşırı kişisel zevkle yapılmış pahalı tadilatlar (koyu ahşap kaplamalar, niş aydınlatmalar) her alıcıda karşılık bulmaz. Değerlemede nötr, temiz ve yeni olan kazanır.</p> <h2>8. Otopark ve tapuda eklentiler</h2> <p>Kapalı otopark hakkı, özellikle <a href="https://tgemlak.com/istanbul/bahcelievler-emlak/">Bahçelievler</a>, Şişli, Kadıköy gibi sokak parkının imkansızlaştığı bölgelerde başlı başına bir değer kalemidir. Tapuya işli depo, çatı kullanım hakkı gibi eklentiler de öyle. Bunlar ilanda &quot;detay&quot; gibi görünür ama emsal karşılaştırmasında somut fark yaratır.</p> <h2>9. Emsal satışlar — ilan fiyatları değil</h2> <p>En sık karıştırılan konu. Piyasadaki ilan fiyatları satıcıların beklentisidir; gerçek değer, son 3-6 ayda fiilen el değiştiren benzer dairelerin rakamlarında saklıdır. İlan fiyatlarıyla gerçekleşen satışlar arasında çoğu dönemde belirgin bir makas vardır. Sağlıklı değerleme, kapanan işlemleri baz alır; kapanmış işlem verisine erişim de profesyonel değerlemenin ayırt edici tarafıdır.</p> <h2>10. Tapu ve imar durumu</h2> <p>Kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı? İskan alınmış mı? Tapuda şerh, ipotek, intifa hakkı var mı? Bina kentsel dönüşüm kapsamında mı? Bu soruların cevapları yalnızca fiyatı değil, alıcının kredi kullanıp kullanamayacağını da belirler. Kredi kullanılamayan bir daire, alıcı havuzunun büyük bölümünü baştan kaybeder ve bu daralma doğrudan fiyata yansır.</p> <h2>Kriterlerin ağırlığı bir bakışta</h2> <table> <thead> <tr> <th>Kriter</th> <th>Değere etkisi</th> <th>Sahibinin kontrolünde mi?</th> </tr> </thead> <tbody> <tr> <td>Konum / ulaşım</td> <td>Çok yüksek</td> <td>Hayır</td> </tr> <tr> <td>Bina yaşı / yönetmelik</td> <td>Çok yüksek</td> <td>Hayır</td> </tr> <tr> <td>Kat, cephe, manzara</td> <td>Yüksek</td> <td>Hayır</td> </tr> <tr> <td>Tapu / imar durumu</td> <td>Yüksek</td> <td>Kısmen (eksikler giderilebilir)</td> </tr> <tr> <td>Emsal satış seviyesi</td> <td>Yüksek</td> <td>Hayır</td> </tr> <tr> <td>İç durum / tadilat</td> <td>Orta-yüksek</td> <td>Evet</td> </tr> <tr> <td>Site imkanı / aidat</td> <td>Orta</td> <td>Hayır</td> </tr> <tr> <td>Otopark / eklentiler</td> <td>Orta</td> <td>Kısmen</td> </tr> <tr> <td>Brüt-net verim</td> <td>Orta</td> <td>Hayır</td> </tr> <tr> <td>Sunum ve hazırlık</td> <td>Orta</td> <td>Evet</td> </tr> </tbody> </table> <p>Tablonun mesajı net: kriterlerin çoğu elinizde değil, ama kontrolünüzdeki kalemler (iç durum, evrak, sunum) doğru yönetildiğinde aradaki farkı kapatabilir.</p> <h2>Değerleme araçları ne kadar güvenilir?</h2> <p>İnternetteki otomatik değerleme araçları (ilan sitelerinin tahmin motorları, endeks hesaplayıcılar) başlangıç için faydalıdır ama iki yapısal sınırı vardır. Birincisi, ilan verisinden beslenirler; yani satıcı beklentilerini ortalayarak sonuç üretirler. İkincisi, dairenizin içini görmezler: cephe, kat, tadilat durumu, tapu niteliği gibi fiyatın üçte birini belirleyen değişkenler hesaba girmez. Otomatik tahmini bir &quot;yaklaşık bölge bandı&quot; olarak okuyun; kendi dairenizin o bandın neresine düştüğünü ise yukarıdaki on kriter belirler.</p> <h2>Yatırımcı gözüyle çapraz kontrol</h2> <p>Oturum amaçlı değerlemenin yanında bir de yatırımcı testi vardır: dairenin yıllık kira getirisi, satış fiyatının kaçta kaçı? Bu orana <a href="https://tgemlak.com/blog/kira-carpani-ve-amortisman-nedir/">kira çarpanı</a> denir ve bölgeden bölgeye değişir. Kendi dairenizin çarpanını <a href="https://tgemlak.com/araclar/kira-carpani-hesaplama/">kira çarpanı hesaplama aracımızla</a> iki dakikada görebilirsiniz. Çarpan bölge ortalamasının çok üzerindeyse fiyat beklentiniz yüksek, çok altındaysa muhtemelen düşük demektir.</p> <h2>Rakamı netleştirmek için</h2> <p>On kriteri kendi daireniz için tek tek puanlamak mümkün, ama emsal satış verisi ve bölge deneyimi olmadan çıkan sonuç tahmin olarak kalır. Dairenizin güncel piyasa değerini öğrenmek isterseniz <a href="https://tgemlak.com/ucretsiz-degerleme/">ücretsiz değerleme</a> talebi bırakmanız yeterli; yerinde inceleme ve emsal analiziyle gerekçeli bir rakam sunuyoruz. Satış kararı sonrası sürecin nasıl ilerlediğini ise <a href="https://tgemlak.com/hizmetler/">hizmetler</a> sayfasında bulabilirsiniz.</p> 2025-12-09T00:00:00Z https://tgemlak.com/blog/aidati-kim-oder-kiraci-mi-ev-sahibi-mi/ <p>Site yönetimi çatı yalıtımı için ek ödeme kararı aldı; kiracı &quot;ben mi ödeyeceğim?&quot; diye soruyor, ev sahibi &quot;aidat kiracının işi&quot; diyor. Bu tartışma İstanbul'daki hemen her sitede yılda birkaç kez yaşanır ve cevabı aslında mevzuatta yazılıdır. Ayrım tek cümleye sığar: <strong>Kullanımdan doğan gider kiracının, mülke yapılan yatırım ev sahibinindir.</strong></p> <p>Bu yazıda o tek cümleyi kalem kalem açıyor, en çok tartışılan örnekleri netleştiriyor ve depozito kurallarını hatırlatıyoruz.</p> <h2>Hukuki zemin: KMK ve TBK ne diyor?</h2> <p>İki kanun birlikte okunur:</p> <ul> <li><strong><a href="https://www.mevzuat.gov.tr/">Kat Mülkiyeti Kanunu</a> (KMK)</strong> ortak gider yükümlülüğünü <strong>kat malikine</strong> yükler. Site yönetimi, ödenmeyen aidat için her zaman malike başvurabilir; kiracının ödemesi malikin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz (kiracı, ödediği ölçüde ve kira borcuyla sınırlı olmak üzere sorumluluğa ortak olur).</li> <li><strong>Türk Borçlar Kanunu (TBK) 341</strong> ise iç ilişkiyi düzenler: Kiracı, aksine sözleşme yoksa, kiralananın <strong>kullanımıyla ilgili</strong> giderleri öder.</li> </ul> <p>Yani dışarıya karşı muhatap maliktir; kiracıyla malik arasında ise &quot;kullanım gideri mi, yatırım mı&quot; ayrımı geçerlidir. Bu yüzden <a href="https://tgemlak.com/blog/kira-sozlesmesinde-olmasi-gerekenler/">kira sözleşmesinde aidat maddesinin açık yazılması</a>, tartışmaların çoğunu baştan bitirir.</p> <h2>Kalem kalem: kim, neyi öder?</h2> <table> <thead> <tr> <th>Gider kalemi</th> <th>Kim öder?</th> <th>Neden?</th> </tr> </thead> <tbody> <tr> <td>Kapıcı, temizlik, güvenlik</td> <td>Kiracı</td> <td>Günlük kullanım hizmeti</td> </tr> <tr> <td>Ortak alan elektriği, suyu</td> <td>Kiracı</td> <td>Kullanım gideri</td> </tr> <tr> <td>Asansör rutin bakımı</td> <td>Kiracı</td> <td>Kullanımın devamı için olağan bakım</td> </tr> <tr> <td>Havuz, spor salonu işletmesi</td> <td>Kiracı</td> <td>Yaşarken yararlanılan hizmet</td> </tr> <tr> <td>Asansörün komple yenilenmesi</td> <td>Ev sahibi</td> <td>Demirbaş yatırımı</td> </tr> <tr> <td>Çatı, dış cephe, mantolama</td> <td>Ev sahibi</td> <td>Mülkün değerine yapılan yatırım</td> </tr> <tr> <td>Isı yalıtımı, güçlendirme</td> <td>Ev sahibi</td> <td>Yapısal iyileştirme</td> </tr> <tr> <td>Apartman görevlisi dairesinin tadilatı</td> <td>Ev sahibi</td> <td>Demirbaş niteliğinde</td> </tr> <tr> <td>Bina sigortası, ortak alan DASK</td> <td>Ev sahibi</td> <td>Mülkiyete bağlı gider</td> </tr> </tbody> </table> <p>Pratik turnusol testi şudur: <strong>Bu harcama olmasa da binada yaşamak mümkün mü ve harcama binanın değerini kalıcı olarak artırıyor mu?</strong> Değer artıran, yıllarca hizmet edecek harcamalar malikindir; hizmetin bu ayki bedeli kiracınındır.</p> <h2>Karma aidatlar: en sık çıkan sorun</h2> <p>Site yönetimleri çoğu zaman tek bir aidat rakamı açıklar; içinde hem temizlik hem de &quot;yenileme fonu&quot; ya da &quot;demirbaş katkısı&quot; olabilir. Örnek üzerinden gidelim:</p> <p>Aylık aidat 6.000 TL olsun. İşletme projesine bakıldığında 4.500 TL'si personel, temizlik, elektrik ve rutin bakım; 1.500 TL'si dış cephe boyası için toplanan fon olsun. Doğru paylaşım:</p> <ul> <li>Kiracı: 4.500 TL (kullanım giderleri)</li> <li>Ev sahibi: 1.500 TL (yatırım fonu)</li> </ul> <p>Kiracının 6.000 TL'nin tamamını ödemesi yaygın ama hatalı bir pratiktir; tersi durumda ev sahibinin tüm aidatı üstlenmesi de gerekmez. Çözüm basit: Yönetimden <strong>işletme projesini</strong> isteyin, kalemleri ayırın ve mutabakatı yazılı yapın. Yıl sonunda toplu ödenmiş büyük onarım katkılarında da aynı ayrım geçerlidir.</p> <h2>Daire içi bakım ve onarımda ayrım</h2> <p>Aynı mantık dairenin içinde de işler:</p> <ul> <li><strong>Küçük, olağan bakım kiracıda:</strong> musluk contası, ampul, kombinin yıllık bakımı, tıkanan gider gibi kullanımdan doğan ufak işler.</li> <li><strong>Esaslı onarım ev sahibinde:</strong> kombinin değişmesi, tesisatın yenilenmesi, pencere doğramaları, kullanımdan değil eskimeden kaynaklanan her şey.</li> </ul> <p>Kiracının kusuruyla verdiği zarar ise (kırılan cam, duvardaki hasar) her durumda kiracıya aittir ve teslimde depozitodan mahsup konusu olabilir.</p> <h2>Depozito: üç kira sınırı ve doğru saklama</h2> <p>TBK 342 açık: Konut kiralarında güvence bedeli <strong>üç aylık kirayı aşamaz</strong>. Aylık kira 30.000 TL ise depozito en fazla 90.000 TL olabilir; &quot;altı kira depozito&quot; talebi kanuna aykırıdır.</p> <p>Kanunun daha az bilinen kısmı saklama biçimi: Depozito para olarak verilecekse, kiracı tarafından ev sahibinin onayı alınmadan çekilemeyecek <strong>vadeli bir banka hesabına</strong> yatırılması öngörülür. Uygulamada depozito çoğunlukla elden verilir; bu, ilişki bozulduğunda &quot;verdim/vermedin&quot; tartışmasının ana kaynağıdır. En azından dekont ve sözleşmeye yazılmış net bir depozito maddesi şarttır.</p> <p>İade tarafında kural: Kira ilişkisi bitince, ev sahibinin kiracıya karşı ileri sürdüğü yazılı bir talebi yoksa depozito iade edilir. Hasar ve ödenmemiş borç mahsubu meşrudur; &quot;boya parası&quot; adı altında otomatik kesinti ise dairenin olağan yıpranması kapsamında kaldığı sürece tartışmalıdır. Girişte ve çıkışta fotoğraflı <strong>teslim tutanağı</strong> düzenlemek iki tarafı da korur.</p> <h2>Üç tartışmalı senaryo, üç kısa cevap</h2> <p><strong>Kiracı aidatı ödemiyor, yönetim benden istiyor; ne yapabilirim?</strong> Ödemek zorundasınız, çünkü yönetime karşı sorumluluk maliktedir. Ödediğiniz tutarı kiracıya rücu edersiniz; sözleşmede aidat açıkça kiracıya yüklenmişse, ödenmeyen aidat kira borcu gibi ihtar konusu yapılabilir ve süreklilik kazanırsa sözleşmeye aykırılık zemininde tahliye tartışması doğurabilir. Erken ve yazılı ihtar, borcun büyümesini önler.</p> <p><strong>Ev el değiştirdi; depozito ne olur?</strong> Kiracının depozito alacağı kira ilişkisiyle birlikte yeni malike karşı ileri sürülebilir; bu yüzden satış pazarlığında depozitonun devri mutlaka konuşulmalı ve devir protokolüne yazılmalıdır. Satıcının &quot;depozitoyu ben aldım, beni ilgilendirmez&quot; diyerek çekilmesi, yeni maliki kiracıyla karşı karşıya bırakır.</p> <p><strong>Depozito her yıl kirayla birlikte artar mı?</strong> Kanunda otomatik bir güncelleme yoktur; başlangıçta verilen tutar neyse odur. Uzun kiracılıklarda depozito sembolikleşir; bu, yenileme görüşmelerinde karşılıklı anlaşmayla güncellenebilecek bir konudur, tek taraflı dayatılamaz.</p> <h2>Ev sahibi için üç pratik kural</h2> <ol> <li><strong>Sözleşmeye yazın.</strong> &quot;Aidatın kullanım giderleri kiracıya, demirbaş ve yatırım harcamaları kiraya verene aittir&quot; cümlesi + depozito tutarı ve iade şartları. Bu iki madde, yaşanan tartışmaların büyük kısmını önler.</li> <li><strong>İşletme projesini takip edin.</strong> Kiracıda oturan mülk sahipleri çoğu zaman site kararlarını kaçırır; büyük onarım kararları sizin cebinizi ilgilendirir, toplantılara katılın veya vekâlet verin.</li> <li><strong>Ödemeleri izlenebilir tutun.</strong> Aidatını ödemeyen kiracının borcu yönetim nezdinde size döner; kira ve aidat düzenini aylık takip edin.</li> </ol> <p>Bu takibi mülk sahibi adına biz de yürütüyoruz; kiracı ilişkisi, aidat ve yenileme dönemlerinin yönetimi için <a href="https://tgemlak.com/hizmetler/">hizmetler sayfamıza</a> göz atabilirsiniz. Yenileme dönemi yaklaşan sözleşmenizde yasal artış tavanını <a href="https://tgemlak.com/araclar/kira-artis-hesaplama/">kira artışı hesaplama aracıyla</a> kontrol etmek, dairenizin güncel kira değerini görmek içinse <a href="https://tgemlak.com/ucretsiz-degerleme/">ücretsiz değerleme</a> talep etmek iki dakikanızı alır.</p> 2026-01-06T00:00:00Z https://tgemlak.com/blog/bos-dairenin-gercek-maliyeti/ <p>&quot;Acelem yok, değerini bulsun&quot; cümlesini çok duyarız. Kulağa tedbirli gelir ama çoğu zaman en pahalı karardır. Çünkü boş dairenin sayacı, siz beklerken de işler: kaybedilen kira geri gelmez, aidat ve vergiler ödenmeye devam eder.</p> <p>Bu yazıda duyguyu bir kenara bırakıp hesap yapacağız. Rakamları kendi dairenize göre değiştirebilirsiniz; mantık aynı kalır ve her senaryoda aynı soruya çıkar: beklemek, gerçekten kazandırıyor mu?</p> <h2>Görünen kayıp: Tahsil edilmeyen kira</h2> <p>En basit kalemden başlayalım. Aylık 40.000 TL kira getirebilecek bir daire için her boş ay, doğrudan 40.000 TL'lik tahsil edilmemiş gelirdir. Bu para &quot;sonra telafi edilmez&quot;; üç ay boş kalan daire, sonraki kiracıdan üç aylık farkı alamaz. Kaybın günlük karşılığı da çarpıcıdır: her sabah yaklaşık 1.300 TL, hiç kimseye sorulmadan hesaptan düşer.</p> <p>Üstelik kayıp yalnızca kiradan ibaret değil. Daire boşken de masraf üretir:</p> <ul> <li><strong>Aidat:</strong> Site içinde aidat, daire boş da olsa ev sahibinin cebinden çıkar. <a href="https://tgemlak.com/istanbul/basaksehir-emlak/">Başakşehir</a> ve Beylikdüzü'ndeki sitelerde 2.500-6.000 TL aylık aidat sıradandır</li> <li><strong>Emlak vergisi ve zorunlu sigorta:</strong> DASK ve emlak vergisi, dairede kimse oturmasa da tahakkuk eder</li> <li><strong>Sabit abonelik ve bakım giderleri:</strong> Boş dairede düşük de olsa süren faturalar, rutubete karşı havalandırma, ara temizlik</li> <li><strong>Yıpranma:</strong> Kullanılmayan daire bakımsız kalır; uzun süre kapalı kalan dairelerde rutubet ve tesisat sorunları gösterimlerde fiyat kırdırır</li> </ul> <h2>Rakamlarla: 40.000 TL kiralık daire boş kalırsa</h2> <p>Aylık 40.000 TL kira beklentisi ve 3.000 TL aidatı olan bir site dairesi için tablo şöyle görünüyor (vergi ve küçük giderler için aylık 1.000 TL ayırdık):</p> <table> <thead> <tr> <th>Boş kalma süresi</th> <th>Kaybedilen kira</th> <th>Ödenen aidat</th> <th>Vergi ve diğer giderler</th> <th>Toplam kayıp</th> </tr> </thead> <tbody> <tr> <td>1 ay</td> <td>40.000 TL</td> <td>3.000 TL</td> <td>1.000 TL</td> <td><strong>44.000 TL</strong></td> </tr> <tr> <td>2 ay</td> <td>80.000 TL</td> <td>6.000 TL</td> <td>2.000 TL</td> <td><strong>88.000 TL</strong></td> </tr> <tr> <td>3 ay</td> <td>120.000 TL</td> <td>9.000 TL</td> <td>3.000 TL</td> <td><strong>132.000 TL</strong></td> </tr> </tbody> </table> <p>Tablonun anlattığı şey net: üç ay bekleyen ev sahibi, yaklaşık üç buçuk aylık kirayı silmiş olur. Bu kaybı telafi etmek için sonraki kiracıdan yıl boyunca ayda 11.000 TL fazla almanız gerekir ki piyasa buna izin vermez.</p> <p>Kendi dairenizin tablosunu çıkarmak için formül basittir: aylık kira beklentisi artı aidat artı aylık vergi ve gider payı, çarpı boş geçen ay sayısı. Bu rakamı bir kenara yazın; ilerleyen bölümlerdeki fiyat kararlarını hep bu rakamla kıyaslayacağız.</p> <h2>Asıl soru: &quot;5.000 TL fazla&quot; mı, &quot;hemen kiracı&quot; mı?</h2> <p>Şimdi klasik ikilemi sayılarla kuralım. İki seçeneğiniz var:</p> <ol> <li><strong>45.000 TL isteyip beklemek.</strong> Piyasanın üstünde olduğu için daire tahminen 3 ay boş kalıyor. İlk yıl geliriniz: 9 ay × 45.000 = 405.000 TL, eksi 3 aylık aidat ve giderler ≈ <strong>393.000 TL</strong></li> <li><strong>40.000 TL'ye ilk ay kiralamak.</strong> İlk yıl geliriniz: 12 ay × 40.000 = <strong>480.000 TL</strong></li> </ol> <p>Aradaki fark yıllık 87.000 TL, yani neredeyse iki aylık kira ve &quot;yüksek fiyat&quot; alan taraf kaybediyor. Yüzde 12 daha yüksek kira, üç aylık boşluğu hiçbir senaryoda kurtarmıyor; kabaca kural şudur: piyasanın yüzde 10 üzerinde fiyat, bir aydan uzun boşluğu göze almaya değmez.</p> <h2>Fırsat maliyeti: Paranın boş beklediği yer</h2> <p>Bir de görünmeyen katman var. Tahsil edemediğiniz her 40.000 TL, mevduatta ya da başka bir enstrümanda getiri üretebilecek paraydı. Yüksek enflasyon ortamında bu etki büyür: bugün alınmayan kira, alım gücü olarak her ay biraz daha küçülür.</p> <p>Dairenin kendisi için de aynı soru geçerli. Satış değeri 6.000.000 TL olan bir daire ayda 40.000 TL kira üretiyorsa, kira çarpanı 150 aydır; bu, yatırımın makul bantta olduğunu gösterir. Daire sürekli boş kalıyorsa fiili çarpan bozulur ve &quot;bu daireyi tutmak mı, satıp başka bölgede değerlendirmek mi&quot; sorusu meşrulaşır. Kendi rakamlarınızı <a href="https://tgemlak.com/araclar/kira-carpani-hesaplama/">kira çarpanı hesaplama aracına</a> girip görebilirsiniz.</p> <h2>Beklemeyi mantıklı kılan istisnalar</h2> <p>Adil olmak gerekirse, beklemenin hesaplı olduğu durumlar da var; ama bunlar duyguyla değil takvimle gerekçelendirilmelidir.</p> <p>Dairede kirayı gerçekten artıracak bir tadilat planlanıyorsa (banyo yenileme, kombi dönüşümü gibi), işin süresi ve maliyeti belliyse, birkaç haftalık gecikme yatırım olarak anlamlıdır. Yalnız burada da kural aynı: tadilatın kiraya katkısı, boş geçen sürenin ve masrafın toplamını iki-üç yıl içinde geri ödemeli.</p> <p>Sezon da meşru bir gerekçe olabilir. Aralık ortasında boşalan bir daire için ocak ayının durgunluğunda fiyat kırmak yerine, şubat başını hedefleyip aradaki haftalarda boya ve temizlik yaptırmak akıllıca bir takvim yönetimidir. Buradaki fark şudur: bilinçli bekleyen ev sahibinin bir bitiş tarihi vardır; umutla bekleyenin yoktur.</p> <p>&quot;Doğru kiracıyı bekliyorum&quot; gerekçesi ise ancak aday trafiği varken geçerlidir. Haftada üç-beş görüşme yapıp seçici davranmak sağlıklıdır; telefonun hiç çalmadığı bir ilanda seçicilikten değil, görünmezlikten söz edilir.</p> <h2>Boş kalma süresini kısaltmanın üç yolu</h2> <p>Kaybın matematiği bu kadar netse, çözüm de bellidir: boşta geçen süreyi kısaltmak.</p> <ul> <li><strong>Fiyatı veriyle koyun.</strong> İlan fiyatlarına değil, gerçekleşen kiralamalara bakın; ilk iki hafta en çok talep gören dönemdir, o pencereyi doğru fiyatla yakalayın</li> <li><strong>Daireyi hazır gösterin.</strong> Boya, temizlik ve aydınlık fotoğraflar gösterim başına dönüş oranını belirgin artırır</li> <li><strong>Süreci bekletmeyin.</strong> Aramalara aynı gün dönün, gösterimleri sıkıştırın, evrak sürecini önceden hazırlayın</li> </ul> <p>Daireniz buna rağmen kiralanmıyorsa sebepler için <a href="https://tgemlak.com/blog/eviniz-neden-kiralanmiyor/">Eviniz neden kiralanmıyor?</a> yazısına bakın; çoğu vaka orada saydığımız yedi başlıktan birine çıkar.</p> <p>Kiracı çıkışı öngörülebilir olduğunda da avantajı kullanın: mevcut kiracınız iki ay sonra çıkacağını bildirdiyse, ilanı çıkış tarihinden 3-4 hafta önce yayına alın ve gösterimleri kiracıyla anlaşarak planlayın. İki kiracı arasındaki boşluğu bir haftaya indirmek, yılda bir aylık kirayı kurtarmakla aynı şeydir.</p> <h2>Beklemenin de bir fiyatı var</h2> <p>Beklemek nötr bir eylem değildir; yukarıdaki tabloda gördüğünüz gibi ayda 44.000 TL'lik bir karar. Doğru soru &quot;daha fazlasını alabilir miyim&quot; değil, &quot;beklediğim her ayın maliyetini kapatacak kadar fazlasını alabilir miyim&quot; olmalı.</p> <p>Dairenizin bugünkü gerçekçi kira bandını öğrenmek isterseniz, Turc Global'in <a href="https://tgemlak.com/ucretsiz-degerleme/">ücretsiz değerleme hizmeti</a> ile bölgenizdeki güncel verileri birlikte inceleyip boş geçen ayları en aza indirecek bir plan çıkarabiliriz.</p> 2026-01-18T00:00:00Z https://tgemlak.com/blog/sahibinden-mi-satmali-emlak-ofisi-mi/ <p>Bu soruyu bir emlak ofisine sorduğunuzda alacağınız cevabı tahmin etmek zor değil. Biz yine de dürüst versiyonunu yazalım: sahibinden satış bazı durumlarda gerçekten mantıklıdır ve komisyon ödememek meşru bir tercihtir. Mesele, hangi durumda hangisinin size daha pahalıya mal olacağını doğru hesaplamak.</p> <h2>Sahibinden satış ne zaman mantıklı?</h2> <p>Şu koşulların çoğu sizde varsa, kendi başınıza satmayı ciddi olarak düşünebilirsiniz:</p> <ul> <li><strong>Alıcınız zaten hazır.</strong> Komşu, akraba, aynı sitede oturmak isteyen bir tanıdık... Pazarlama gerekmiyorsa aracının katacağı değer sınırlıdır.</li> <li><strong>Vaktiniz gerçekten var.</strong> Telefonlara gün içinde bakabiliyor, hafta sonları gösterim yapabiliyor, mesai saatlerinde tapu ve banka işlerine gidebiliyorsunuz.</li> <li><strong>Bölgeyi ve piyasayı biliyorsunuz.</strong> Daha önce alım-satım yaptınız, emsal fiyatları takip ediyorsunuz, pazarlık masasında rahatsınız.</li> <li><strong>Mülk kolay satılır tipte.</strong> Doğru fiyatlanmış, evrakı temiz, talep gören bir segmentte (örneğin metro yakını 2+1) bir daire, sorunlu bir mülke göre çok daha az profesyonel dokunuş ister.</li> <li><strong>Aceleniz yok.</strong> Süreç uzarsa mali veya duygusal baskı altına girmeyeceksiniz.</li> </ul> <p>Bu tabloda kendinizi görüyorsanız: iyi fotoğraf çektirin, fiyatı emsal satışlara göre kurun, evrakınızı önceden tamamlayın. Bu üçünü yapan sahibinden satıcı, ortalama bir emlakçıdan daha iyi sonuç alabilir. Kilit kelime &quot;ortalama&quot; — çünkü karşılaştırma her zaman iki yönlü yapılmalı: kötü bir ofis sahibinden satıştan daha zararlıdır, iyi bir ofis ise komisyonunun birkaç katını fiyatta ve zamanda geri kazandırır.</p> <h2>Madalyonun öteki yüzü: görünmeyen maliyetler</h2> <p>Sahibinden satışın maliyeti komisyon tasarrufunun karşısına konarak hesaplanmalı. Kalemler şunlar:</p> <p><strong>Fiyatlama hatası.</strong> En büyük risk. Emsal &quot;ilan&quot; fiyatlarına bakarak kurulan beklenti çoğu zaman gerçekleşen satış fiyatlarının üzerindedir; ilan bayatlar, sonunda yapılan indirim komisyondan büyük olur. Tersi de olur: aceleyle düşük fiyatlanan daire ilk gün satılır ve satıcı bunu başarı sanır.</p> <p><strong>Zaman ve güvenlik.</strong> Filtresiz gelen onlarca telefon, gelmeyen randevular, evinizi tanımadığınız kişilere tek başına gezdirmek. Bunlar rakama dökülmez ama gerçek maliyettir.</p> <p><strong>Pazarlıkta yalnızlık.</strong> Alıcı karşınıza çoğu zaman deneyimli biriyle (kendi emlakçısı, avukatı, yatırımcı refleksi) oturur. Duygusal bağınız olan bir mülk için, karşı tarafın profesyonel olduğu bir masada tek başına pazarlık etmek dezavantajlı bir başlangıçtır.</p> <p><strong>Evrak ve tapu riski.</strong> Kredi süreci, ekspertiz, tapu harç beyanı, ödeme güvenliği (blokeli çek mi, banka içi transfer mi?), tapuda son dakika pazarlıkları... Hata payı düşük ama hatanın bedeli yüksek bir aşamadır.</p> <h2>İyi bir emlak ofisi gerçekte ne yapar?</h2> <p>Sektörün itibar sorunu yüzünden bu sorunun cevabı çoğu kişide &quot;ilan verir, kapıyı açar, komisyon alır&quot; şeklinde. Kötü bir ofis için doğru bir tarif. İyi bir ofisin işi ise ilandan önce başlar:</p> <h3>Satış öncesi</h3> <ul> <li>Emsal gerçekleşen satışlara dayalı, gerekçeli fiyatlama</li> <li>Eksik evrakın tespiti ve tamamlatılması (iskan, şerh sorgusu, DASK)</li> <li>Hazırlık önerileri: hangi masrafa değer, hangisine değmez</li> <li>Profesyonel fotoğraf, plan ve ilan metni</li> </ul> <h3>Satış sırasında</h3> <ul> <li>Alıcı eleme: bütçe, kredi ön onayı, ciddiyet kontrolü — gösterime yalnızca gerçek adaylar gelir</li> <li>Gösterimlerin yönetimi ve düzenli geri bildirim raporu</li> <li>Kayıtlı alıcı havuzuna ve diğer ofislere doğrudan tanıtım</li> <li>Pazarlığın, taraflar arasında tampon görevi görerek yürütülmesi</li> </ul> <h3>Kapanışta</h3> <ul> <li>Kredi ve ekspertiz sürecinin takibi</li> <li>Ödeme planının güvenli kurgulanması</li> <li>Tapu randevusu, harç hesabı ve devir gününün yönetimi</li> </ul> <p>Bu listenin tamamını yapan bir ofisle çalışıyorsanız komisyon bir masraf değil, hizmet bedelidir; <a href="https://tgemlak.com/blog/emlak-komisyonu-kim-oder-ne-kadar/">komisyonu kimin ödediğini ve yasal çerçevesini</a> ayrı bir yazıda ele aldık. Listenin yarısını yapmayan bir ofisle çalışıyorsanız sahibinden satmakta haklısınız.</p> <h2>Karşılaştırmayı tek tabloda görelim</h2> <table> <thead> <tr> <th>Konu</th> <th>Sahibinden</th> <th>İyi bir ofisle</th> </tr> </thead> <tbody> <tr> <td>Komisyon</td> <td>Yok</td> <td>Var (hizmetle karşılanmalı)</td> </tr> <tr> <td>Fiyatlama isabeti</td> <td>Sizin araştırmanız kadar</td> <td>Gerçekleşen satış verisiyle</td> </tr> <tr> <td>Zaman yükü</td> <td>Tamamı sizde</td> <td>Büyük bölümü devredilir</td> </tr> <tr> <td>Alıcı eleme</td> <td>Yok</td> <td>Var</td> </tr> <tr> <td>Pazarlık pozisyonu</td> <td>Duygusal taraf sizsiniz</td> <td>Araya profesyonel tampon girer</td> </tr> <tr> <td>Evrak ve tapu</td> <td>Kendi riskiniz</td> <td>Süreç yönetilir</td> </tr> <tr> <td>Satış hızı</td> <td>Değişken</td> <td>Doğru fiyatla genelde daha öngörülebilir</td> </tr> </tbody> </table> <h2>Karar için üç soru</h2> <ol> <li><strong>Önümüzdeki iki ayda satışa haftada kaç saat ayırabilirim?</strong> Cevap &quot;beşten az&quot; ise, süreç sizi yönetir; siz süreci değil.</li> <li><strong>Bölgemde son altı ayda gerçekleşen satış fiyatlarını biliyor muyum?</strong> İlan fiyatları değil, kapanan rakamlar. Bilmiyorsanız fiyatlamanız tahmindir; <a href="https://tgemlak.com/ucretsiz-degerleme/">ücretsiz değerleme</a> ile bu boşluğu risksiz kapatabilirsiniz.</li> <li><strong>Pazarlığın kilitlendiği noktada araya koyacak birim var mı?</strong> Alıcıyla satıcının doğrudan karşı karşıya kaldığı pazarlıklar, üçüncü tarafın yürüttüğü pazarlıklardan daha sık kopar.</li> </ol> <h2>Ofis seçerken neye bakmalı?</h2> <p>Kararınız ofisle çalışmak yönündeyse, iş bitmedi; asıl seçim şimdi başlıyor. Görüşmeye gittiğiniz ofise şu soruları sorun ve cevapların netliğine bakın:</p> <ul> <li>Bu bölgede son bir yılda kaç benzer mülk sattınız? (Genel rakam değil, sizin segmentinizde.)</li> <li>Fiyat önerinizi hangi veriye dayandırıyorsunuz — ilanlara mı, gerçekleşen satışlara mı?</li> <li>Tanıtım planınız nedir? &quot;İlana koyarız&quot; ötesinde somut adımlar duymalısınız: profesyonel çekim, alıcı havuzu, diğer ofislerle paylaşım.</li> <li>Süreç boyunca bana hangi sıklıkla, ne raporlayacaksınız?</li> <li>Yetki sözleşmesinin süresi ve çıkış koşulları neler?</li> </ul> <p>Yüksek fiyat vaat ederek yetki toplamaya çalışan ofislere karşı ayrıca uyanık olun. Sektörde buna &quot;yetki için şişirme&quot; denir: en yüksek rakamı söyleyen ofis yetkiyi alır, aylar sonra fiyat zaten kademe kademe gerçeğe iner — ama bayatlamış bir ilanla. Size en yüksek rakamı söyleyen değil, rakamını en iyi gerekçelendiren ofis doğru ofistir. Kararınızı verdikten sonra ofisin ilanı yayınlayabilmesi için mülk sahibinin izni gerekiyor; <a href="https://tgemlak.com/e-devlet-ilan-yetki-verme/">e-Devlet'ten ilan yayınlama izninin nasıl verildiğini</a> adım adım gösterdiğimiz bir sayfamız var — verdiğiniz izni dilediğiniz an yine aynı yerden kaldırabilirsiniz.</p> <h2>Ara formül de mümkün</h2> <p>Karar ikili olmak zorunda değil. Kimi mülk sahibi ilanı ve gösterimi kendi yürütüp yalnızca fiyatlama ve tapu aşamasında danışmanlık alır; kimi ise tüm süreci tek yetkiyle devreder. Hangi kapsamda destek verdiğimizi <a href="https://tgemlak.com/hizmetler/">hizmetler</a> sayfasında ayrıntılı anlattık; satılan ve satıştaki mülkleri görmek isterseniz <a href="https://tgemlak.com/portfoy/">portföy</a> sayfası fikir verir.</p> <p>Özetle: hazır alıcısı, vakti ve piyasa bilgisi olan mülk sahibi kendi satışını yapabilir — bunu size bir emlak ofisi olarak söylüyoruz; aynı hesap, <a href="https://tgemlak.com/blog/evimi-kendim-mi-kiraya-vereyim-emlakciya-mi/">evinizi kendiniz mi kiraya vermelisiniz yoksa ofisle mi çalışmalısınız</a> sorusu için de benzer biçimde işler. Geri kalan herkes için doğru soru &quot;komisyon ödemeli miyim&quot; değil, &quot;bu komisyonun karşılığında tam olarak ne alacağım&quot; olmalı. O sorunun cevabını net veremeyen ofisle çalışmayın; net verenle çalışmak ise çoğu zaman kendini fazlasıyla öder.</p> 2026-01-20T00:00:00Z https://tgemlak.com/blog/tapu-harci-ve-satis-masraflari/ <p>Ev satarken herkes satış bedeline odaklanır; masraf kalemleri ise çoğu zaman tapu randevusundan birkaç gün önce gündeme gelir ve sürpriz etkisi yaratır. Oysa hangi kalemin ne tuttuğu ve kimin cebinden çıktığı önceden bellidir. Bu yazıda tüm kalemleri tek tek açıyor, 7.000.000 TL'lik bir daire satışı üzerinden gerçek bir hesap çıkarıyoruz.</p> <h2>Tapu harcı: en büyük kalem</h2> <p>Konut satışında tapu harcı, <strong>beyan edilen satış bedeli</strong> üzerinden alıcıdan <strong>binde 20 (%2)</strong> ve satıcıdan <strong>binde 20 (%2)</strong> olmak üzere toplam <strong>%4</strong> olarak tahsil edilir. Oran uzun süredir bu seviyede; zaman zaman gündeme gelen indirim kampanyaları dönemseldir, güncel oranı <a href="https://www.gib.gov.tr/">Gelir İdaresi Başkanlığı'ndan</a> işlemden önce teyit edin.</p> <p>Kritik nokta şu: Harç, tapuda beyan edilen bedel üzerinden hesaplanır ve bu bedel <strong>gerçek satış bedeli</strong> olmak zorundadır; her halükârda belediyenin emlak vergisi değerinin altında da olamaz. Harçtan tasarruf için bedeli düşük göstermek yaygın ama pahalı bir hatadır: Tespit halinde eksik harç cezalı tahsil edilir, satıcı için ileride değer artış kazancı hesabı bozulur, alıcı için de bir sonraki satışta kâğıt üzerinde şişkin bir &quot;kazanç&quot; doğar.</p> <p><strong>Kim öder?</strong> Kanuni paylaşım yarı yarıyadır. Sahada zaman zaman &quot;tüm harç alıcıya&quot; pazarlığı yapılır; bu taraflar arasında geçerli bir anlaşmadır, ancak tapu müdürlüğü nezdinde her iki taraf da kendi payından sorumludur. Kim ödüyorsa ödesin, pazarlığın başında netleştirilmeli ve mümkünse yazıya dökülmelidir.</p> <h2>Döner sermaye ve diğer tapu giderleri</h2> <p>Harcın yanında tapu müdürlüğüne <strong>döner sermaye ücreti</strong> ödenir. Tutar il ve ilçenin yöresel katsayısına göre değişir; 2026 itibarıyla İstanbul gibi büyükşehirlerde işlem başına yaklaşık <strong>6.700 TL</strong> seviyesindedir ve her yıl güncellenir. Yabancı uyruklu alıcıların dahil olduğu işlemlerde belirgin şekilde daha yüksek bir tarife uygulanır.</p> <p>İşleme göre eklenebilecek küçük kalemler de var: ipotekli satışta ipotek fekki (kaldırma) ücreti, vekâletle işlemde noter masrafı, kat mülkiyetine geçmemiş taşınmazlarda cins tashihi gibi. Bunlar her satışta çıkmaz ama randevudan önce kontrol edilmelidir.</p> <h2>Satış öncesi tamamlanması gereken zorunluluklar</h2> <p><strong>Emlak vergisi borcu:</strong> Tapu devri için taşınmazın belediyeye <a href="https://tgemlak.com/blog/emlak-vergisi-rehberi/">emlak vergisi</a> borcunun olmaması gerekir. Satış yılına ait verginin tamamı satıcının yükümlülüğündedir; ödenmemiş taksit varsa devirden önce kapatılır ve belediyeden rayiç bedel/borcu yoktur yazısı alınır.</p> <p><strong>DASK:</strong> Zorunlu deprem sigortası poliçesi olmadan tapu işlemi yapılmaz. Poliçe taşınmaza bağlıdır; süresi geçmişse yenilenmesi gerekir. Prim, konutun büyüklüğüne ve yapı tarzına göre değişen, birkaç bin TL mertebesinde bir tutardır ve pratikte genellikle alıcı tarafından yeni dönem için düzenlenir.</p> <p><strong>Değer artış kazancı vergisi (satıcı için):</strong> Konutu <strong>iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde</strong> satıyorsanız, alış ve satış bedeli arasındaki fark (endeksleme ve yıllık istisna düşüldükten sonra) gelir vergisine tabidir. Beş yıl dolduysa bu vergi hiç doğmaz. Satış zamanlaması yaparken bu tarihi mutlaka kontrol edin; birkaç ay beklemek ciddi vergi farkı yaratabilir. Miras veya bağış yoluyla edinilen konutların satışında ise bu vergi uygulanmaz.</p> <h2>Örnek hesap: 7.000.000 TL'lik daire satışı</h2> <p>İstanbul'da 7.000.000 TL bedelle, gerçek değer üzerinden satılan bir daire için tablo şöyle şekillenir (komisyon %2+%2, KDV %20 varsayımıyla):</p> <table> <thead> <tr> <th>Kalem</th> <th>Satıcı</th> <th>Alıcı</th> </tr> </thead> <tbody> <tr> <td>Tapu harcı (%2 + %2)</td> <td>140.000 TL</td> <td>140.000 TL</td> </tr> <tr> <td>Döner sermaye (yaklaşık)</td> <td>—</td> <td>6.700 TL*</td> </tr> <tr> <td><a href="https://tgemlak.com/blog/emlak-komisyonu-kim-oder-ne-kadar/">Emlak komisyonu</a> (%2 + KDV)</td> <td>168.000 TL</td> <td>168.000 TL</td> </tr> <tr> <td>DASK yenileme</td> <td>—</td> <td>~3.000 TL</td> </tr> <tr> <td><strong>Toplam</strong></td> <td><strong>308.000 TL</strong></td> <td><strong>~317.700 TL</strong></td> </tr> </tbody> </table> <p>*Döner sermaye tek işlem ücretidir; uygulamada çoğunlukla alıcı öder, taraflar aralarında paylaşabilir.</p> <p>Satıcı gözüyle okursak: 7.000.000 TL'lik satışta elde kalan net tutar yaklaşık 6.692.000 TL'dir; masraflar satış bedelinin <strong>%4,4'üne</strong> denk gelir. Beş yıl dolmadan yapılan satışlarda buna değer artış kazancı vergisi de eklenebilir. Alıcı gözüyle ise evin gerçek maliyeti 7.317.700 TL'ye çıkar; bu yüzden pazarlık masasında &quot;cepten çıkan toplam&quot; üzerinden konuşmak iki taraf için de sağlıklıdır.</p> <h2>Masrafları küçültmenin doğru ve yanlış yolları</h2> <p><strong>Yanlış yol:</strong> Tapuda bedeli düşük göstermek. Kısa vadede harç tasarrufu, uzun vadede cezalı tahsilat ve vergi riski demektir.</p> <p><strong>Doğru yollar:</strong></p> <ul> <li>Satışı doğru fiyattan ve hızlı yapmak. Aylarca satılmayan bir dairenin taşıdığı fırsat maliyeti, tüm tapu masraflarından büyüktür.</li> <li>Harç ve komisyon paylaşımını pazarlığın başında netleştirip anlaşmaya yazmak; son gün çıkan tartışmalar satışları düşürebiliyor.</li> <li>Beş yıl kuralı, emlak vergisi borcu ve DASK gibi başlıkları randevudan haftalar önce kontrol etmek.</li> </ul> <h2>Krediyle satışta bilinmesi gerekenler</h2> <p>Alıcı konut kredisi kullanıyorsa sürece birkaç kalem ve birkaç gün eklenir. Banka, taşınmaz için <strong>ekspertiz raporu</strong> ister; ücreti alıcı öder ve rapor tutarı satış pazarlığını da etkileyebilir, çünkü banka krediyi ekspertiz değeri üzerinden sınırlar. Kredi teminatı olarak konulan <strong>ipotek</strong> işlemleri, konut finansmanı kapsamında harçtan istisnadır; yani ipotek tesisi satıcıya ek maliyet çıkarmaz.</p> <p>Satıcı açısından kredili satışın asıl konusu zamanlama: Banka ödemeyi tapu devri ile eş anlı, blokeli olarak yapar. Devir günü paranın hangi adımda çözüleceğini, bloke çözümü için hangi belgelerin gerektiğini randevudan önce bankayla netleştirin. Kredili alıcı nakit alıcıya göre birkaç gün daha yavaştır ama ödeme güvenliği açısından en temiz senaryolardan biridir.</p> <p>Son bir hatırlatma: Tapu harcı yatırıldıktan sonra işlemden vazgeçilirse harcın iadesi mümkündür ama bir dilekçe ve takip süreci gerektirir; randevu gününe her şeyi netleştirmiş girmek en iyisidir.</p> <h2>Randevudan önce son kontrol listesi</h2> <ul> <li>Tapu ve kimlik belgeleri, varsa vekâletname hazır mı?</li> <li>Belediyeden rayiç bedel yazısı alındı, emlak vergisi borcu kapandı mı?</li> <li>DASK poliçesi güncel mi?</li> <li>Harç, döner sermaye ve komisyon paylaşımı yazılı olarak netleşti mi?</li> <li>Ödeme planı (blokeli çek, banka transferi) tapu günüyle senkron mu?</li> </ul> <p>Satış sürecinin masraf ve evrak tarafını tek tek sizin takip etmenize gerek yok; <a href="https://tgemlak.com/hizmetler/">satış ve süreç yönetimi hizmetlerimiz</a> bu listeyi bizim yürüttüğümüz şekliyle kapsıyor. İlk adım her zaman aynı: dairenizin bugünkü gerçekçi satış değerini bilmek. Bunun için <a href="https://tgemlak.com/ucretsiz-degerleme/">ücretsiz değerleme</a> talebinizi bırakabilirsiniz; satış mı kiralama mı daha mantıklı diye kararsızsanız <a href="https://tgemlak.com/araclar/kira-carpani-hesaplama/">kira çarpanı aracı</a> da fikir verir.</p> 2026-02-12T00:00:00Z https://tgemlak.com/blog/kira-geliri-vergisi-rehberi-2026/ <p>Kira geliri elde eden herkes vergi mükellefi olmayabilir; ama beyan sınırını aşıp beyanname vermeyenlerin karşılaştığı cezalar, ödenmesi gereken verginin kendisinden ağır olabiliyor. Üstelik Gelir İdaresi, banka hareketleri ve tapu kayıtları üzerinden kira gelirini eskisinden çok daha kolay tespit ediyor.</p> <p>Bu rehberde, mevzuattaki adıyla gayrimenkul sermaye iradının (GMSİ) ev sahibi gözüyle bilinmesi gereken tarafını topladık: kim beyanname verir, hangi giderler düşülür, vergi nasıl hesaplanır.</p> <h2>Kimler beyanname vermek zorunda?</h2> <p><strong>Konut kirasında</strong> ölçü, istisna tutarıdır. 2025 yılında elde edilen konut kira gelirleri için istisna <strong>47.000 TL</strong>; 2026 gelirleri için bu tutar <strong>58.000 TL</strong> olarak açıklandı (her yıl yeniden değerleme ile güncellenir). Yıllık konut kira geliriniz ilgili yılın istisnasını aşıyorsa beyanname vermeniz gerekir. Aşan kısım değil, istisna düşüldükten sonra kalan tutar vergilenir.</p> <p>İki önemli ayrıntı:</p> <ul> <li>İstisnadan yararlanmak için gelirin <strong>eksiksiz beyan edilmesi</strong> şart. Beyan edilmemiş kira geliri sonradan tespit edilirse istisna hakkı kaybedilir.</li> <li>Ücret, menkul ve gayrimenkul sermaye iradı toplamı belirli bir üst eşiği (2025 için 4.300.000 TL) aşan yüksek gelirliler konut istisnasından yararlanamaz.</li> </ul> <p><strong>İş yeri kirasında</strong> mantık farklı: Kiracı şirket veya işletme, kirayı öderken kaynağında stopaj keser. Brüt iş yeri kira geliriniz beyan sınırını (2025 gelirleri için <strong>330.000 TL</strong>) aşıyorsa beyanname verir, kesilen stopajı hesaplanan vergiden mahsup edersiniz. Sınırın altındaysanız stopaj nihai vergi olur, beyanname gerekmez.</p> <h2>Beyan takvimi: Mart ayını kaçırmayın</h2> <p>Bir takvim yılında elde edilen kira gelirleri, <strong>izleyen yılın 1-31 Mart</strong> döneminde beyan edilir. 2025 kiraları için beyanname dönemi 1-31 Mart 2026. Vergi iki eşit taksitte ödenir: ilki <strong>Mart</strong>, ikincisi <strong>Temmuz</strong> sonuna kadar.</p> <p>İşin pratik tarafı epey kolaylaştı: <a href="https://www.gib.gov.tr/">Gelir İdaresi'nin</a> <strong>Hazır Beyan Sistemi</strong>, banka ve tapu verilerinden kira gelirinizi büyük ölçüde önceden dolduruyor. İnternet üzerinden kontrol edip onaylamanız çoğu durumda yeterli. Yine de sistemin önerdiği tutarları körü körüne onaylamayın; eksik ay, yanlış kiracı kaydı veya gider seçiminde hata olabiliyor.</p> <h2>Götürü gider mi, gerçek gider mi?</h2> <p>Vergi matrahını düşürmenin iki yolu var ve seçim size ait.</p> <p><strong>Götürü gider:</strong> Belge aranmaz. İstisna düşüldükten sonra kalan tutarın <strong>%15'i</strong> otomatik gider kabul edilir. Basit, hızlı, evrak derdi yok. Karşılığında bir bağlayıcılığı var: Götürü usulü seçerseniz <strong>iki yıl</strong> boyunca gerçek gidere dönemezsiniz.</p> <p><strong>Gerçek gider:</strong> Belgelendirdiğiniz fiili harcamaları düşersiniz. Başlıcaları:</p> <ul> <li>Kiraya verilen konut için ödenen <strong>kredi faizleri</strong></li> <li>Konut edinim bedelinin %5'i (iktisap tarihinden itibaren 5 yıl boyunca, yalnızca konutlar için)</li> <li><a href="https://tgemlak.com/blog/emlak-vergisi-rehberi/">Emlak vergisi</a>, DASK ve sigorta primleri, bakım-onarım giderleri</li> <li>Amortisman</li> <li>Kiraya verdiğiniz konut sahibiyken kendinizin oturduğu kiralık konuta ödediğiniz kira (belirli şartlarla)</li> </ul> <p>Kredi ile alınmış ve faiz yükü devam eden bir konutta gerçek gider genellikle götürüyü açık ara geçer. Krediniz bittiyse ve büyük onarım yoksa götürü çoğu zaman daha pratiktir. Gerçek gider yönteminde yalnızca kendi ödediğiniz kalemleri düşebilirsiniz; <a href="https://tgemlak.com/blog/aidati-kim-oder-kiraci-mi-ev-sahibi-mi/">hangi giderin kiracıya, hangisinin ev sahibine ait olduğu</a> ayrımı burada da işinize yarar. Gerçek gider seçenlerin, istisnaya isabet eden gider kısmını indiremeyeceğini ve belgeleri <strong>beş yıl</strong> saklamak zorunda olduğunu da not edelim.</p> <h2>Örnek hesap: 40.000 TL kiralı bir daire</h2> <p>İstanbul'da aylık 40.000 TL'ye kirada olan bir konut düşünelim. 2025 yılında 12 ay boyunca tahsilat yapılmış olsun; yıllık gelir 480.000 TL. Götürü gider yöntemi seçilsin.</p> <table> <thead> <tr> <th>Kalem</th> <th>Tutar</th> </tr> </thead> <tbody> <tr> <td>Yıllık kira geliri</td> <td>480.000 TL</td> </tr> <tr> <td>Konut istisnası (2025)</td> <td>− 47.000 TL</td> </tr> <tr> <td>Kalan</td> <td>433.000 TL</td> </tr> <tr> <td>Götürü gider (%15)</td> <td>− 64.950 TL</td> </tr> <tr> <td><strong>Vergi matrahı</strong></td> <td><strong>368.050 TL</strong></td> </tr> </tbody> </table> <p>Matrah, artan oranlı gelir vergisi tarifesine girer (2025 tarifesi: ilk 158.000 TL için %15, sonraki dilim %20, devamı %27...):</p> <ul> <li>İlk 158.000 TL → 23.700 TL</li> <li>158.000-330.000 TL arası 172.000 TL → 34.400 TL</li> <li>Kalan 38.050 TL × %27 → 10.273,50 TL</li> </ul> <p><strong>Ödenecek vergi: 68.373,50 TL</strong> — yani yaklaşık 1,7 aylık kira. Mart ve Temmuz'da iki taksitte, taksit başına 34.186,75 TL ödenir. Dilim tutarları her yıl güncellendiği için kendi yılınızın tarifesiyle hesap yapmayı unutmayın.</p> <p>Aynı dairede 200.000 TL yıllık kredi faizi belgelenebilseydi, gerçek gider yöntemiyle matrah ve vergi belirgin şekilde düşerdi; seçim yapmadan önce iki yöntemi de kabaca hesaplamak birkaç dakikanızı alır ama on binlerce lira fark yaratabilir.</p> <h2>Boş dursa da radar altında: emsal kira bedeli</h2> <p>Konutunuzu bedelsiz olarak akrabanız dışındaki birine bıraktıysanız ya da beyan ettiğiniz kira gerçeğe göre bariz düşükse, idare <strong>emsal kira bedeli</strong> üzerinden gelir hesaplayabilir; konutlarda emsal ölçü, emlak vergisi değerinin %5'idir. Anne, baba, çocuk veya kardeşin oturması gibi durumlar bu uygulamadan istisnadır.</p> <p>Ayrıca kirayı elden almak, tutarı düşük göstermenin yolu değildir: Konut kiralarının bankadan ödenmesi zorunluluğu ve kiracının beyanları, elden tahsilatı hem riskli hem izlenebilir kılıyor.</p> <h2>Beyan etmemenin ve geç kalmanın bedeli</h2> <p>Kira gelirini hiç beyan etmeyen ya da eksik beyan eden mülk sahibi tespit edildiğinde tablo ağırlaşır: vergi aslının yanında vergi ziyaı cezası, gecikme faizi ve en kritiği <strong>konut istisnası hakkının kaybı</strong>. Yani normalde 47.000 TL'si vergi dışı kalacak gelirin tamamı matraha girer. İdare tespiti çoğunlukla banka hareketleri, kiracı beyanları ve tapu kayıtlarını eşleştirerek yapıyor; &quot;nasılsa görünmez&quot; varsayımı artık gerçekçi değil.</p> <p>İki telafi kapısı açık: Beyan süresi geçtiyse <strong>pişmanlıkla beyan</strong>, ceza yerine yalnızca pişmanlık zammıyla dosyayı kapatmanın en makul yoludur. Geçmiş yıllara ait unutulmuş kira gelirlerinde de kendiliğinden verilen beyannameler, incelemeyle yakalanmaya göre her zaman daha hafif sonuçlanır. Bu durumdaysanız bir mali müşavirle birlikte hareket edin.</p> <p>Bir de sık karışan durumlar: <strong>Hisseli mülkte</strong> her ortak kendi payına düşen kirayı ayrı beyan eder ve konut istisnasından her hissedar ayrı ayrı yararlanır. <strong>Yıl içinde satılan</strong> konutun satış tarihine kadarki kirası yine o yılın geliridir. Peşin tahsil edilen gelecek yıl kiraları ise ait oldukları yılın geliri sayılır; Aralık'ta toplu alınan bir yıllık kira, tek yılın matrahını şişirmez.</p> <h2>Ev sahibi için pratik takvim</h2> <ul> <li><strong>Ocak-Şubat:</strong> Kira tahsilatlarını, banka dökümlerini ve gider belgelerini toplayın; götürü/gerçek karşılaştırmasını yapın.</li> <li><strong>Mart:</strong> Hazır Beyan üzerinden beyannameyi kontrol edip onaylayın, ilk taksiti ödeyin.</li> <li><strong>Temmuz:</strong> İkinci taksit.</li> <li><strong>Yıl boyu:</strong> Faturaları ve dekontları saklayın; gelecek yıl gerçek gider kapısını açık tutar.</li> </ul> <p>Kiranız piyasanın altında kaldıysa verginin matrahı da, <a href="https://tgemlak.com/blog/kira-carpani-ve-amortisman-nedir/">dairenizin net getirisi</a> de düşük kalıyor demektir; dairenizin güncel kira değerini görmek için <a href="https://tgemlak.com/ucretsiz-degerleme/">ücretsiz değerleme</a> talebinde bulunabilirsiniz. Yıllık artış tavanınızı <a href="https://tgemlak.com/araclar/kira-artis-hesaplama/">kira artışı hesaplama aracıyla</a> kontrol edebilir, kiralama sürecinin tamamını devretmek isterseniz <a href="https://tgemlak.com/hizmetler/">hizmetlerimize</a> göz atabilirsiniz.</p> 2026-02-17T00:00:00Z https://tgemlak.com/blog/profesyonel-fotografin-kiralamaya-etkisi/ <p>Portalda bir kiracı adayının tek ilana ayırdığı süre birkaç saniyedir. O birkaç saniyede metni okumaz; kapak fotoğrafına bakar ve ya kaydırıp geçer ya da tıklayıp içeri girer. İlanınızın kaderi büyük ölçüde o ilk karede belirlenir; metin, fiyat ve konum ancak fotoğrafın açtığı kapıdan sonra devreye girer.</p> <p>Sahada bunu net biçimde görüyoruz: aynı dairenin telefonla çekilmiş loş fotoğraflarla aldığı ilgiyle, doğru çekilmiş fotoğraflarla aldığı ilgi arasında kat kat fark oluşuyor. Fotoğrafları yenilenen ilanlarda görüntülenme ve arama sayısının kısa sürede toparlandığını defalarca izledik. Bu yazıda hem profesyonel çekimin ne kattığını hem de kendi başınıza yapabileceklerinizi anlatacağız.</p> <h2>Kötü fotoğraf iyi daireyi nasıl batırır?</h2> <p>Tipik hatalar listesi tanıdık gelecektir:</p> <ul> <li>Akşam, sarı avize ışığında çekilmiş turuncu odalar</li> <li>Dikey tutulan telefonla çekilmiş, odanın üçte birini gösteren kareler</li> <li>Aynada fotoğrafı çeken kişinin yansıması</li> <li>Kapak fotoğrafı olarak klozet ya da bina dış cephesindeki klimalar</li> <li>Dağınık yatak, mutfak tezgâhında bulaşık, balkonda çamaşır</li> </ul> <p>Bunların her biri adayın zihninde aynı cümleye dönüşür: &quot;Bu ev bakımsız.&quot; Oysa çoğu zaman ev bakımsız değildir; fotoğraf kötüdür. Ama aday bunu bilemez ve ilan, gerçekte hak ettiği kitleye ulaşamadan listede gömülür. Fiyat doğru olsa bile ilan ölü doğar; bu ayrımı <a href="https://tgemlak.com/blog/eviniz-neden-kiralanmiyor/">Eviniz neden kiralanmıyor?</a> yazısında ayrıntılı ele almıştık.</p> <h2>Profesyonel çekim ne fark yaratır?</h2> <p>Profesyonel emlak fotoğrafçısının getirdiği üç somut şey var. Geniş açı lens odanın tamamını doğal oranlarda gösterir; telefon kameraları ya dar keser ya da kenarları bükerek güven kaybettirir. Pozlama tekniği pencereden gelen ışıkla iç mekânı dengeler; böylece hem oda aydınlık çıkar hem pencereden manzara görünür. Kadraj disiplini ise her odanın en avantajlı köşesini bulur.</p> <p>Buna eklenen kısa bir video tur, özellikle şehir dışından veya yurt dışından kiracı arayan daireler için ciddi avantajdır. Beylikdüzü ve <a href="https://tgemlak.com/istanbul/basaksehir-emlak/">Başakşehir</a>'de dairelerin bir bölümü, kiracı daireyi fiziken hiç görmeden video üzerinden ön kararla kiralanıyor; <a href="https://tgemlak.com/istanbul/zeytinburnu-emlak/">Zeytinburnu-Topkapı</a> hattı gibi kurumsal kiracı yoğun bölgelerde ise insan kaynakları birimleri daireleri önce videoyla eliyor.</p> <p>Maliyet tarafı düşündüğünüz kadar ağır değildir: İstanbul'da bir dairelik fotoğraf ve video çekimi genellikle aylık kiranın onda birinden aza mal olur. Daireyi bir hafta bile erken kiraya verdirse kendini fazlasıyla öder.</p> <h2>Çekimden önce: Kendiniz yapabileceğiniz hazırlık</h2> <p>En pahalı fotoğrafçı bile dağınık ve karanlık bir daireyi kurtaramaz. Çekim gününden önce şu listeyi uygulayın:</p> <ol> <li><strong>Derin temizlik.</strong> Özellikle cam, ayna, beyaz eşya yüzeyleri ve armatürler; parlayan yüzeyler fotoğrafta daireyi yeni gösterir</li> <li><strong>Kişisel eşya sıfırlama.</strong> Buzdolabı magnetleri, banyodaki şampuanlar, askıdaki montlar kaldırılsın; aday kendi hayatını hayal edebilmeli</li> <li><strong>Ampul standardizasyonu.</strong> Tüm ampuller çalışır ve aynı renk tonunda (4000K doğal beyaz iyi bir orta yol) olsun</li> <li><strong>Perde ve ışık.</strong> Tül açık, kalın perde toplanmış, tüm ışıklar açık; çekim saati olarak dairenin cephesine göre en aydınlık saat seçilsin</li> <li><strong>Küçük rötuşlar.</strong> Silikonu kararan banyo, boyası dökülen radyatör gibi detaylar fotoğrafta olduğundan büyük görünür</li> </ol> <h2>Boş daire mi, eşyalı mı gösterilmeli?</h2> <p>İkisi de çalışır; kötü olan aradaki hâldir. Boş daire temiz ve boyalıysa ferah algılanır. Eşyalı gösterilecekse eşya az, düzenli ve nötr olmalıdır.</p> <p>Bütçesiz staging için birkaç denenmiş dokunuş:</p> <ul> <li>Salonda tek renk bir koltuk örtüsü ve iki yastıkla renk düzeni kurmak</li> <li>Yemek masasına sade bir runner ve tek vazo</li> <li>Banyoya katlanmış temiz havlu seti, mutfak tezgâhına tek kesme tahtası ve bir kase meyve</li> <li>Balkonda iki sandalye ve küçük masa; İstanbul ilanlarında balkon karesi en çok tıklanan fotoğraflardandır</li> </ul> <p>Amaç dekorasyon yarışması kazanmak değil, adayın &quot;burada yaşayabilirim&quot; demesini kolaylaştırmaktır.</p> <p>Bir uyarı da tersine: sahneleme dürüstlüğün önüne geçmesin. Rutubet lekesini mobilyayla kapatıp çekmek, gösterimde ortaya çıkacak bir hayal kırıklığını ve güven kaybını satın almaktır. Sahneleme daireyi olduğundan farklı değil, olduğunun en iyi hâlinde göstermelidir.</p> <h2>Video ve sanal tur: Ne zaman değer?</h2> <p>Fotoğraf standarttır; video ise ayırt edicidir. Doğru kullanım şekli, 60-90 saniyelik, kapıdan girip doğal bir gezinti rotası izleyen, sabit ve yavaş çekimli bir turdur. Müzikli, hızlı geçişli &quot;klip&quot; tarzı videolar izleyeni yorar ve güven vermez; amaç etkilemek değil, adayın mesafe ve oran algısını doldurmaktır.</p> <p>Video hangi dairelerde şart? Üç durumda net biçimde karşılığını görür: yüksek kat ve manzaralı dairelerde, çünkü fotoğraf manzarayı hakkıyla aktaramaz; eşyalı kiralanan dairelerde, çünkü aday eşya kalitesini videoda daha iyi tartar; ve şehir dışı talebin yoğun olduğu bölgelerde, çünkü ilk eleme ekran üzerinden yapılır.</p> <p>360 derece sanal tur ise üst segment ve kurumsal kiralamalarda anlamlıdır; sıradan bir kiralık ilanında maliyetini her zaman karşılamaz. Bütçe sınırlıysa öncelik sırası şöyle olmalı: önce iyi fotoğraf, sonra basit video tur, en son sanal tur.</p> <h2>İlanda fotoğraf sıralaması da strateji ister</h2> <p>Çekim bitti; sıra dizilişte ve diziliş sanıldığından fazla fark yaratır. Kapak fotoğrafı her zaman dairenin en güçlü karesi olmalı, bu genellikle salonun geniş açılı ve gün ışıklı hâlidir. Ardından mantıklı bir gezinti sırası izleyin: salon, mutfak, yatak odaları, banyo, balkon ve manzara, en sonda bina ve çevre.</p> <p>Fotoğraf sayısında ideal bant 12-18 karedir. Beş fotoğraflı ilan &quot;bir şey mi gizleniyor&quot; sorusu doğurur; 40 fotoğraflık ilan ise güçlü kareleri zayıfların arasında kaybeder. Aynı odanın üç benzer karesini koymak yerine en iyisini seçin.</p> <p>Kusurları saklamayın ama öne de çıkarmayın. Küçük banyo, dar mutfak gibi gerçekler bir karede dürüstçe yer alsın; gösterime gelen adayın &quot;fotoğraftaki ev bu değil&quot; hissi yaşaması, hiç gelmemesinden daha maliyetlidir çünkü hem vaktinizi alır hem güveni bozar.</p> <h2>Görselin taşıyamayacağı yük</h2> <p>Dürüst olalım: fotoğraf, yanlış fiyatı kurtarmaz. Piyasanın belirgin üzerindeki bir daire, en iyi çekimle bile yalnızca &quot;güzel ama pahalı&quot; yorumu alır. Görsel yatırımın işe yaradığı yer, doğru fiyatlı dairenin rakiplerinin önüne geçmesidir; dairenizin o bantta olup olmadığını <a href="https://tgemlak.com/ucretsiz-degerleme/">ücretsiz değerleme</a> ile netleştirebilir, fiyatlama ve sürecin bütünü için <a href="https://tgemlak.com/blog/ev-sahipleri-icin-kiraya-verme-rehberi/">kiraya verme yol haritamıza</a> göz atabilirsiniz.</p> <p>Biz kiralamasını üstlendiğimiz her dairede profesyonel fotoğraf ve video çekimini standart olarak uyguluyoruz; Turc Global'in <a href="https://tgemlak.com/hizmetler/">hizmet kapsamını buradan</a> inceleyebilir, dairenizin sunumunu birlikte planlayabiliriz.</p> 2026-02-24T00:00:00Z https://tgemlak.com/blog/mulk-yonetimi-nedir-ne-kazandirir/ <p>Kiraya verilmiş bir daire, kağıt üzerinde pasif gelirdir. Pratikte ise ayın beşinde gelmeyen kira, gece on birde patlayan kombi, yenileme döneminde kilitlenen artış pazarlığı ve iki kiracı arasında boş geçen aylar demektir. Mülk yönetimi, bu operasyonun tamamını mülk sahibi adına üstlenen hizmetin adı.</p> <p>Yurt dışında yaşayan, şehir dışında oturan veya işi başından aşkın mülk sahipleri için tasarlanmış bir model; ama tek dairesi olan ve &quot;kiracıyla muhatap olmak istemiyorum&quot; diyen sahipler için de aynı şekilde çalışır.</p> <h2>Mülk yönetimi hangi işleri kapsar?</h2> <p>Kapsam ofisten ofise değişse de, tam kapsamlı bir yönetim hizmeti şu beş sütun üzerine kurulur:</p> <h3>1. Kira tahsilatı ve takibi</h3> <p>Kiranın her ay zamanında, banka kanalıyla ve kayıt altında tahsil edilmesi; geciken ödemelerde kademeli takip (hatırlatma, yazılı ihtar, gerekirse hukuki sürecin başlatılması). Mülk sahibi tahsilatı kovalamaz; ay sonunda hesap özetini görür.</p> <h3>2. Kiracı ilişkileri</h3> <p>Kiracının tüm talepleri — arıza bildirimi, aidat sorusu, komşu şikayeti — yönetim ofisine gider. Bu tek kanal iki tarafı da rahatlatır: kiracı muhatap bulur, mülk sahibi gece telefonlarından kurtulur. İyi yürüyen kiracı ilişkisinin somut karşılığı vardır; memnun kiracı daha uzun oturur ve daha az sorun çıkarır.</p> <h3>3. Sözleşme yenileme ve kira artışı</h3> <p>Yenileme dönemi, ev sahibi-kiracı ilişkisinin en gergin anıdır. Yasal artış sınırları, TÜFE hesabı, emsal kira seviyeleri ve kiracının profili birlikte değerlendirilerek pazarlık profesyonelce yürütülür. Amaç iki uçtan da kaçınmaktır: piyasanın çok altında kalıp yıllar içinde ciddi gelir kaybetmek ya da agresif artışla iyi bir kiracıyı kaybedip aylarca boşluk yaşamak.</p> <h3>4. Bakım ve onarım koordinasyonu</h3> <p>Arıza bildirimi geldiğinde yönetim, anlaşmalı ustalarla keşif yaptırır, makul maliyeti onaylatır ve işin yapıldığını teyit eder. Mülk sahibinin İstanbul dışından tesisatçı araması, fiyat pazarlığı yapması, işin kalitesini uzaktan tahmin etmesi gerekmez. Küçük onarımların zamanında yapılması, ertelenen arızaların büyük tadilata dönüşmesini de engeller.</p> <h3>5. Boşluk yönetimi ve yeniden kiralama</h3> <p>Kiracı çıkarken depozito-hasar mutabakatı, dairenin hızla toparlanması, fotoğraflanması ve <a href="https://tgemlak.com/blog/dogru-kiraci-nasil-secilir/">yeni kiracı adaylarının taranması</a> (gelir belgesi, önceki ev sahibi referansı, kimlik doğrulama) tek elden yürür. Kiralamada asıl gelir kaybı düşük kirada değil, boş geçen aylardadır — profesyonel yönetimin en ölçülebilir katkısı bu boşluğu kısaltmasıdır.</p> <h2>Ev sahibi ne kazanır? Somut karşılıklar</h2> <ul> <li><strong>Zaman:</strong> Tahsilat, arıza, pazarlık, evrak... Ayda saatler tutan operasyon sıfırlanır.</li> <li><strong>Düzenli nakit akışı:</strong> Kira, kiracının inisiyatifine değil, kurulu bir tahsilat sistemine bağlanır.</li> <li><strong>Daha az boşluk:</strong> Çıkış-giriş süreci planlı yönetildiğinde daireler daha az boş kalır.</li> <li><strong>Doğru artış:</strong> Her yenilemede piyasa verisiyle pazarlık yapılır; kira, piyasanın gerisinde kalmaz.</li> <li><strong>Kayıt ve raporlama:</strong> Tüm gelir-gider, sözleşme ve yazışma tek dosyada; vergi beyanı döneminde dağınık dekont aramazsınız.</li> <li><strong>Hukuki güvence:</strong> İhtar, tahliye taahhüdü, sözleşme maddeleri baştan doğru kurulur; sorun çıktığında elde sağlam dosya olur.</li> </ul> <h2>Bu hizmet kimin için anlamlı?</h2> <p>Herkes için değil — bunu açık söyleyelim. Oturduğu binadaki dairesini kiraya veren, kiracısıyla arası iyi olan ve süreçten keyif alan bir mülk sahibinin yönetim hizmetine ihtiyacı olmayabilir. Hizmetin karşılığını en net alan profiller şunlar:</p> <ul> <li><strong>Yurt dışında yaşayanlar:</strong> Saat farkı, dil, vekalet ve mesafe sorunlarını tek muhatapla çözer. Almanya'dan veya Körfez'den İstanbul'daki dairesini yöneten sahipler, bu modelin en yoğun kullanıcısı.</li> <li><strong>Birden fazla mülkü olanlar:</strong> Üç daire, üç kiracı, üç yenileme takvimi... Operasyon tek dairenin üç katı değil, çok daha fazlasıdır.</li> <li><strong>Yoğun çalışanlar:</strong> Mesai saatinde tesisatçıyla buluşamayan, tahsilat takibine vakti olmayanlar.</li> <li><strong>Miras kalan mülkün paydaşları:</strong> Birden fazla hissedarın olduğu dairelerde tarafsız bir yöneticinin varlığı, aile içi sürtüşmeyi de azaltır.</li> </ul> <h2>Bir aylık döngü pratikte nasıl işler?</h2> <p>Modelin gerçekte nasıl çalıştığını görmek için tipik bir ayı izleyelim. Ayın başında kira tahsil edilir ve mülk sahibinin hesabına aktarılır; gecikme varsa aynı hafta içinde yazılı hatırlatma gider. Ay ortasında kiracıdan gelen bir arıza bildirimi (örneğin damlatan bir batarya) anlaşmalı ustayla iki gün içinde çözülür, faturası kayda işlenir. Ay sonunda mülk sahibine tek sayfalık özet düşer: tahsil edilen kira, yapılan gider, varsa not edilecek gelişme. Yenileme dönemi yaklaşıyorsa, süreç bitmeden altı-sekiz hafta önce piyasa karşılaştırması hazırlanır ve artış stratejisi sahibiyle birlikte netleştirilir. Mülk sahibinin bu döngüdeki toplam mesaisi çoğu ay birkaç dakikayı geçmez.</p> <h2>Yönetim firması seçerken sorulacak sorular</h2> <p>Hizmetin kalitesi firmadan firmaya ciddi biçimde değişir. Anlaşmadan önce şu başlıkları netleştirin:</p> <ul> <li><strong>Kapsam listesi yazılı mı?</strong> Tahsilat, arıza, yenileme, raporlama... Neyin dahil olduğu sözleşmede madde madde yer almalı; &quot;her şeyle ilgileniriz&quot; cümlesi kapsam değildir.</li> <li><strong>Raporlama nasıl yapılıyor?</strong> Aylık gelir-gider özeti mi, yıllık tek rapor mu? Yurt dışındaysanız uzaktan erişebileceğiniz düzenli raporlama şart.</li> <li><strong>Onarım onay limiti kaç lira?</strong> Hangi tutara kadar yönetim kendi karar verir, hangi tutarın üzerinde sizin onayınız aranır — bu eşik baştan yazılmalı.</li> <li><strong>Kiracı seçiminde hangi kontroller yapılıyor?</strong> Gelir belgesi, referans, kimlik doğrulama süreçlerini somut olarak sorun.</li> <li><strong>Ücretlendirme neyi kapsıyor?</strong> Aylık yüzdenin yanında yeniden kiralama bedeli, yenileme bedeli gibi ek kalemler var mı?</li> </ul> <p>Bu soruların hepsine net cevap veren bir firma, işini sistemle yapıyor demektir. Cevaplar muğlaksa, operasyon yükünü devretmiş olmazsınız; sadece araya bir katman daha eklemiş olursunuz.</p> <h2>Getiriyi rakamla test edin</h2> <p>Yönetim hizmetinin bedeli genelde aylık kiranın belli bir yüzdesi olarak belirlenir. Bu bedelin mantıklı olup olmadığını iki soruyla test edebilirsiniz: yönetimsiz geçen yılda kaç ay boşluk yaşadınız ve kira artışlarınız piyasayı yakaladı mı? Çoğu durumda <a href="https://tgemlak.com/blog/bos-dairenin-gercek-maliyeti/">tek bir boş ayın maliyeti</a>, yıllık yönetim bedelini aşar.</p> <p>Dairenizin kira getirisinin satış değerine oranını merak ediyorsanız <a href="https://tgemlak.com/araclar/kira-carpani-hesaplama/">kira çarpanı hesaplama aracı</a> ile hızlı bir kontrol yapabilirsiniz; çarpan, mülkü kirada tutmak mı satmak mı sorusuna da veri sağlar.</p> <h2>Nasıl başlanır?</h2> <p>Süreç tipik olarak üç adımda kurulur: mevcut sözleşme ve kiracı durumunun incelenmesi, kira seviyesinin piyasayla karşılaştırılması ve yönetim kapsamının yazılı olarak netleştirilmesi. Kapsamı ve işleyişi <a href="https://tgemlak.com/hizmetler/">hizmetler</a> sayfasında ayrıntılarıyla anlattık; dairenizin güncel kira değerini öğrenmek isterseniz <a href="https://tgemlak.com/ucretsiz-degerleme/">ücretsiz değerleme</a> talebi bırakabilirsiniz.</p> <p>Kiralık mülk, doğru kurulmuş bir sistemle gerçekten pasif gelire dönüşür. Sistemsiz haliyle ise ikinci bir iş olur — üstelik mesaisi belli olmayan cinsinden.</p> 2026-03-24T00:00:00Z https://tgemlak.com/blog/kira-sozlesmesinde-olmasi-gerekenler/ <p>Kırtasiyeden alınan iki sayfalık matbu sözleşme, işler yolunda giderken kimseyi rahatsız etmez. Sorun çıktığında ise ev sahibinin elinde ne sağlam bir artış esası, ne demirbaş kaydı, ne de tahliyeyi kolaylaştıracak tek bir belge vardır. Gördüğümüz ihtilafların büyük bölümü, sözleşme imzalanırken beş dakika fazla düşünmekle ve birkaç madde eklemekle önlenebilirdi.</p> <p>Bu yazıda, konut kira sözleşmesine mutlaka girmesi gereken maddeleri ve her birinin nasıl yazılması gerektiğini tek tek ele alıyoruz. Amaç hukuk dersi vermek değil; sahada işe yarayan, imza masasına götürebileceğiniz bir kontrol listesi sunmak. Özel ve çekişmeli durumlar için bir avukata danışmanızı her zaman öneririz.</p> <h2>Tarafların ve taşınmazın eksiksiz tanımı</h2> <p>Temel gibi görünür ama en çok burada hata yapılır. Sözleşmede kiracının T.C. kimlik numarası (yabancıysa pasaport ve vergi numarası), tebligat adresi ve telefonu; dairenin ise açık adresi, kapı numarasına kadar yazılmalıdır. Dairede kimlerin oturacağı da belirtilsin: &quot;Kiralanan, kiracı ve birinci derece aile fertleri dışında kimse tarafından kullanılamaz&quot; maddesi, ileride tanımadığınız kişileri dairede bulmanızı önler.</p> <h2>Kira bedeli, ödeme günü ve ödeme şekli</h2> <p>Tutarı hem rakamla hem yazıyla yazın; iki yazım arasında fark varsa yazıyla olan esas alınır. Ödeme gününü net belirleyin (&quot;her ayın en geç 5'inci günü&quot;) ve banka hesabına ödemeyi şart koşun; açıklamaya &quot;2026 Nisan ayı kira bedeli&quot; yazılması alışkanlığı, olası bir davada en güçlü delilinizdir.</p> <p>Elden ödeme almayın. Banka kaydı iki tarafı da korur ve beyan tarafında da işinizi kolaylaştırır. Kaldı ki bu bir tercih değil: konut kiralarındaki 500 TL'lik alt sınır kaldırıldığından beri, <strong>tutarı ne olursa olsun</strong> kira ödemelerinin banka veya PTT kanalıyla belgelenmesi zorunlu ve elden ödeme hem kiracıya hem ev sahibine ayrı ayrı ceza doğuruyor. Cezanın nasıl hesaplandığını <a href="https://tgemlak.com/blog/kirayi-elden-tahsil-etmenin-cezasi/">kirayı elden almanın cezası</a> yazısında rakamla anlattık.</p> <h2>Kira artış maddesi: Yasal tavana uygun yazın</h2> <p>Artış maddesi boş bırakılan sözleşme, her yıl pazarlık ve gerginlik üretir. Doğru formül şudur: &quot;Kira bedeli her yenileme döneminde, TÜİK tarafından açıklanan TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranında artırılır.&quot;</p> <p>Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi gereği, sözleşmeye daha yüksek bir oran yazsanız bile uygulanabilecek tavan bu orandır; konut kiralarında bir dönem uygulanan yüzde 25 sınırı ise 1 Temmuz 2024'te sona erdi. Döneminize denk gelen güncel oranı <a href="https://tgemlak.com/araclar/kira-artis-hesaplama/">kira artış hesaplama aracımızdan</a> kontrol edebilirsiniz.</p> <h2>Depozito maddesi: Sınır üç kira</h2> <p>Depozito serbestçe belirlenemez; kanunen en fazla üç aylık kira bedeli kadar kararlaştırılabilir. Sözleşmeye yazılması gerekenler:</p> <ul> <li>Depozitonun tutarı ve hangi tarihte teslim alındığı</li> <li>Neyin güvencesi olduğu: ödenmeyen kira, faturalar ve dairede hasar</li> <li>İade koşulu: dairenin tutanakla, hasarsız ve borçsuz teslimi</li> <li>Kanuni yöntemi tercih ederseniz, paranın kiracı adına vadeli bir hesapta bloke edilmesi</li> </ul> <p>Uygulamada depozitonun elden alındığı çok olur; en azından sözleşmede tutar ve iade şartlarının açıkça yazılması, çıkış günündeki tartışmaların çoğunu baştan çözer.</p> <h2>Tahliye taahhütnamesi: Ayrı kâğıt, ayrı tarih</h2> <p>Tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte daireyi boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesidir ve ev sahibi açısından en güçlü belgedir. Geçerli olması için kritik kural şudur: taahhüt, kira sözleşmesiyle aynı anda değil, kiracı daireye yerleştikten sonraki bir tarihte düzenlenmiş ve imzalanmış olmalıdır. Sözleşmeyle aynı gün alınan taahhütler yargı önünde geçersiz sayılabilmektedir.</p> <p>Boşaltma tarihi, imza tarihi ve kiracının el yazısıyla doldurulmuş olması ispat gücünü artırır. Bu belgeyi noterden düzenletmek zorunlu değildir ama uyuşmazlık riskini ciddi azaltır.</p> <h2>Demirbaş listesi ve teslim tutanağı</h2> <p>Sözleşmenin ekine, dairedeki tüm demirbaşları içeren imzalı bir liste koyun: kombi, ankastre set, klimalar, dolaplar, anahtar adedi. Teslim günü de kısa bir tutanakla durumu kayda geçirin:</p> <ol> <li>Elektrik, su ve doğalgaz sayaç endeksleri</li> <li>Demirbaşların çalışır durumda teslim edildiği</li> <li>Varsa mevcut kusurlar (çizik parke, lekeli tezgâh) ve fotoğrafları</li> <li>Teslim edilen anahtar sayısı</li> </ol> <p>Bu iki belge olmadan çıkıştaki hiçbir hasar iddiasını ispatlayamazsınız; depozito kesintileri de dayanaksız kalır. Eşyalı kiralamada listeyi marka ve model düzeyinde ayrıntılandırın; boş dairede ise on dakikalık bir tutanak bile yeterlidir.</p> <h2>Aidat ve giderlerin paylaşımı</h2> <p>&quot;Aidat kime ait?&quot; sorusu sözleşmede tek cümleyle çözülür ama yazılmadığında yıllarca sürtüşme üretir. Yerleşik ayrım şudur: olağan kullanım giderleri (aidat, temizlik, kapıcı, ortak elektrik) kiracıya; binanın ana yapısına ilişkin giderler (çatı onarımı, dış cephe, asansör yenileme gibi demirbaş harcamaları) ev sahibine aittir.</p> <p><a href="https://tgemlak.com/istanbul/basaksehir-emlak/">Başakşehir</a> ve Beylikdüzü'ndeki sitelerde aidatlar aylık birkaç bin lirayı bulduğu için, bu maddeyi yazmadan imzalanan sözleşmeler en sık ihtilaf çıkan gruptadır. Aidatın güncel tutarını sözleşmeye not düşmek adayın da doğru hesap yapmasını sağlar.</p> <h2>Kullanım ve devir yasakları</h2> <p>Kısa ama etkili üç madde daha ekleyin:</p> <ul> <li>Kiralananın alt kiraya verilemeyeceği ve kullanım hakkının devredilemeyeceği</li> <li>Dairenin konut dışı amaçla (ofis, imalat, günlük kiralama) kullanılamayacağı</li> <li>Ev sahibinin yazılı izni olmadan tadilat ve kalıcı değişiklik yapılamayacağı</li> </ul> <p>Bu maddeler özellikle dairenin izinsiz biçimde günlük kiralamaya açılması gibi, ev sahibini idari para cezasıyla karşı karşıya bırakabilecek durumlara karşı sigortanızdır.</p> <h2>Süre, yenileme ve fesih düzeni</h2> <p>Sözleşmenin süresi genellikle bir yıl yazılır; sürenin bitmesi kiracıyı kendiliğinden çıkarmaz, sözleşme yasa gereği aynı koşullarla birer yıl uzar. Bu yüzden &quot;süre bitince boşaltılır&quot; gibi maddeler pratikte hüküm doğurmaz; çıkış planlıyorsanız dayanağınız tahliye taahhütnamesi ve kanundaki tahliye sebepleridir.</p> <p>Yine de sözleşmeye bildirim düzenini yazmak faydalıdır: kiracının erken çıkışta en az 30 gün önceden yazılı bildirimde bulunması, anahtarın tutanakla teslimi ve son ay faturalarının kapatılarak dekontlarının paylaşılması gibi. Bu maddeler dava kazandırmasa da tarafların davranışını düzenler ve çoğu anlaşmazlığı mahkemeye gitmeden çözer.</p> <p>Bir de arşiv disiplini: sözleşmeyi, taahhütnameyi, tutanakları ve yazışmaları tek bir dosyada (dijital kopyalarıyla birlikte) saklayın. İhtilaf tipik olarak imzadan yıllar sonra çıkar ve o gün elinizde ne varsa hakkınız o kadardır.</p> <h2>İmzadan önce son kontrol</h2> <p>Sözleşmeyi iki nüsha düzenleyin, her sayfayı iki taraf da paraflasın, kefil varsa kefalet tutarını ve tarihini kendi el yazısıyla yazsın. Sözleşme kadar, karşınızdaki kiracıyı doğru seçmek de önemli; eleme kriterlerini <a href="https://tgemlak.com/blog/dogru-kiraci-nasil-secilir/">doğru kiracı nasıl seçilir</a> yazısında bulabilirsiniz.</p> <p>Kiralama sürecinin sözleşme dahil tüm adımlarında yanınızda bir ekip isterseniz, Turc Global olarak <a href="https://tgemlak.com/ucretsiz-degerleme/">ücretsiz değerleme</a> ile başlayıp süreci uçtan uca yönetiyoruz.</p> 2026-04-14T00:00:00Z https://tgemlak.com/blog/ticari-gayrimenkul-kiralama-rehberi/ <p>Konutunu başarıyla kiraya vermiş bir mülk sahibi, dükkanını da aynı yöntemle kiralayabileceğini düşünür. İlk sözleşmede fark ortaya çıkar: stopaj kesintisi, KDV sorusu, on yıllık kira süresi talebi, ciro kirası teklifi... Ticari kiralama, konut kiralamasının büyük hali değil; ayrı kuralları olan ayrı bir oyundur.</p> <p>Bu rehber, dükkan, ofis veya işyeri sahibi olarak kiralama sürecinde karşılaşacağınız temel farkları ve karar noktalarını topluca ele alıyor.</p> <h2>Vergi tarafı: Stopaj ve KDV'yi baştan netleştirin</h2> <p>Ticari kiralamada ilk sürpriz genelde vergide yaşanır.</p> <p><strong>Stopaj (gelir vergisi kesintisi):</strong> Mülk gerçek kişiye aitse ve kiracı bir şirket veya vergi mükellefi işletmeyse, kiracı brüt kira üzerinden stopaj keser ve vergi dairesine sizin adınıza yatırır. Elinize geçen net kiradır. Pazarlıkta en sık yaşanan karışıklık tam burada: kiracı &quot;50 bin TL kira&quot; derken neti, siz brütü anlıyor olabilirsiniz. Sözleşmeye rakamın brüt mü net mi olduğunu açıkça yazdırın; aradaki fark yaklaşık dörtte bir düzeyindedir.</p> <p><strong>KDV:</strong> Mülk bir şirket üzerine kayıtlıysa kira faturaya ve KDV'ye tabidir. Gerçek kişiye ait mülklerde KDV genelde gündeme gelmez ama stopaj devrededir. Mülkün hangi yapıda tutulacağı (şahıs mı, şirket mi) kiracı profilinizi de etkiler; kurumsal kiracılar fatura kesebilen mülk sahibiyle çalışmayı bazen özellikle tercih eder. Bu kararı bir mali müşavirle birlikte vermek en sağlıklısı; <a href="https://tgemlak.com/blog/dukkanimi-kiraya-vermek-istiyorum/">dükkanını kiraya verecek mülk sahibi için stopaj ve KDV hesabını</a> örneklerle açtığımız ayrı bir yazı da var.</p> <h2>Sözleşme süresi: Uzun vade iki tarafı da bağlar</h2> <p>Konutta fiili standart bir yıllık sözleşmedir; ticaride ise 5+5 veya 10 yıllık talepler olağandır. Kiracı, dekorasyon ve marka yatırımını uzun vadeye yayar; bu yüzden süre ister. Mülk sahibi için uzun sözleşmenin iki yüzü var:</p> <ul> <li><strong>Avantajı:</strong> Öngörülebilir gelir, boşluk riskinin sıfırlanması, bankaların ve değerleme uzmanlarının gözünde &quot;kirada, kurumsal kiracılı&quot; mülkün prim yapması.</li> <li><strong>Riski:</strong> Yanlış kurgulanmış artış maddesiyle kiranın yıllar içinde piyasanın çok gerisinde kalması ve tahliyenin konuta göre de zor olması.</li> </ul> <p>Uzun sözleşmede pazarlığın kalbi süre değil, artış maddesidir: <a href="https://tgemlak.com/blog/kira-artis-orani-nasil-hesaplanir/">TÜFE'ye göre yıllık artışa mı</a> endekslenecek, belirli yıllarda piyasa kirasına uyarlama (rayiç güncellemesi) yapılacak mı, dövize endeksleme mevzuatın izin verdiği kapsamda mı? Bu maddeler imzadan sonra değil, imzadan önce kazanılır.</p> <h2>Kiracı kalitesi: Ticari kiralamanın asıl değerleme kriteri</h2> <p>Ticari mülkte kiracı, kiranın kendisi kadar değer belirler. Aynı dükkan, ulusal bir zincir markayla 10 yıllık sözleşmeliyken, ayakta kalma mücadelesi veren bir şahıs işletmesine kiralanmış haline göre satışta bile daha yüksek fiyatlanır. Kiracı değerlendirmesinde bakılacaklar:</p> <ul> <li>Şirketin yaşı, faaliyet geçmişi ve vergi levhası</li> <li>Ticaret sicil kaydı ve imza yetkilisi kontrolü</li> <li>Banka teminat mektubu veya güçlü kefalet verme kapasitesi</li> <li>Yapacağı işin mülke ve binaya uygunluğu (koku, gürültü, ruhsat gereksinimleri)</li> <li>Sektörünün dayanıklılığı — kiracının işi batarsa dükkanınız da boş kalır</li> </ul> <p>Düşük teklif veren kurumsal kiracı ile yüksek teklif veren riskli kiracı arasındaki seçim, ticari mülk sahibinin en klasik ikilemidir. Uzun vadede kazandıran genelde ilkidir.</p> <h2>AVM mi, cadde mi, ticaret merkezi mi?</h2> <p>Mülkünüzün bulunduğu format, kiralama stratejisini baştan belirler.</p> <p><strong>Cadde dükkanı:</strong> Kiracıyla doğrudan, görece esnek sözleşme yaparsınız. Yaya trafiği, cephe genişliği ve vitrin görünürlüğü fiyatın ana belirleyicileridir. Aynı caddenin işlek köşesi ile elli metre içerisi arasında kira ikiye katlanabilir.</p> <p><strong>AVM içi dükkan:</strong> Kiralar genelde ciro kirası + sabit kira karışımı kurgulanır; ortak gider (aidat) yüksektir ve AVM yönetiminin marka karması politikası kiracı seçiminizi sınırlayabilir. Getiri potansiyeli yüksek, ama serbestlik düşüktür.</p> <p><strong>Toptan ticaret merkezleri ve semt çarşıları:</strong> İstoç tarzı toptan ticaret sitelerinde veya semt AVM'si formatındaki çarşılarda kiracı profili sektöreldir; dükkanın değeri bulunduğu bloğun ve koridorun işlekliğine sıkı sıkıya bağlıdır. Bu tip mülklerde, örneğin <a href="https://tgemlak.com/istanbul/bagcilar-emlak/">Bağcılar'ın atölye ve depo hattında</a>, bölgeyi bilen bir aracıyla çalışmak doğru kiracı segmentine ulaşmanın neredeyse tek yoludur.</p> <p><strong>Ofis:</strong> Plaza katı, home-ofis daire ve müstakil ofis ayrı piyasalardır. Kurumsal ofis kiracısı otopark, jeneratör, yangın yönetmeliği uygunluğu ve fatura kesilebilirliği sorar; bu başlıklarda eksik olan mülk, kurumsal segmentin dışında kalır.</p> <h2>Tahliye ve hukuk: Konuttan daha yavaş işler</h2> <p>İşyeri kiracısı da konut kiracısı gibi güçlü yasal korumaya sahiptir; on yıllık uzama süresi dolmadan sırf sözleşme bitti diye tahliye mümkün değildir. Bu yüzden koruyucu araçlar baştan kurulmalı:</p> <ul> <li>Noter onaylı tahliye taahhüdü (tarihleri doğru kurgulanmış)</li> <li>Teminat mektubu veya yüksek depozito</li> <li>Kira ödemelerinin banka kanalıyla, açıklamalı yapılması şartı</li> <li>Alt kiralama ve devir yasağının açıkça yazılması — ticari mülkte devir (hava parası konusu) konuttakinden çok daha sık gündeme gelir</li> </ul> <h2>Boş dükkan maliyeti ve doğru fiyatlama</h2> <p>Ticari mülkte boşluk, konuttan daha pahalıdır: aidat ve vergiler sürer, boş vitrin mülkün algısını yıpratır ve uzun süre boş kalan dükkana gelen teklifler giderek düşer. Doğru kira seviyesini bulmak için bölgedeki gerçekleşen ticari kiralamaları, metrekare bazında karşılaştırmak gerekir; ilan fiyatları ticari tarafta konuttan bile yanıltıcıdır.</p> <p>Mülkünüzün satış değeri ile kira getirisi arasındaki dengeyi görmek için <a href="https://tgemlak.com/araclar/kira-carpani-hesaplama/">kira çarpanı hesaplama aracını</a> ticari rakamlarınızla da kullanabilirsiniz; ticari mülklerde çarpanlar konuttan farklı seyreder ve bu fark &quot;satmalı mı, kirada mı tutmalı&quot; kararının ana verisidir.</p> <h2>Kiraya vermeden önce hazırlanacak dosya</h2> <p>Kurumsal bir kiracı adayı, dükkanınız veya ofisiniz için tipik olarak şu belgeleri ister. Dosyayı önceden hazırlamak, ciddi kiracılar nezdinde profesyonel bir başlangıç sağlar:</p> <ul> <li>Tapu örneği ve bağımsız bölümün niteliği (dükkan/ofis olarak kayıtlı mı?)</li> <li>Yapı kullanma izni ve mevcut işyeri açma ruhsatına dair bilgiler</li> <li>Elektrik gücü, baca, havalandırma gibi teknik kapasite bilgileri (özellikle gıda ve imalat kiracıları için)</li> <li>Bina yönetim planında işyeri kullanımına dair kısıtlar</li> <li>Aidat ve ortak gider dökümü</li> </ul> <p>Bu dosyadaki bir eksik — örneğin niteliği &quot;mesken&quot; görünen bir dükkan — kiracının ruhsat alamaması demektir ve sözleşme aşamasında ortaya çıkarsa süreci baştan bitirir.</p> <h2>Süreci devretmek isteyenler için</h2> <p>Ticari kiralama; vergi kurgusu, sözleşme mimarisi ve kiracı istihbaratıyla, konut kiralamasından daha fazla uzmanlık isteyen bir süreç. Dükkan ve ofis sahipleri için kiracı bulma, sözleşme kurgusu ve kira yönetimini kapsayan destek veriyoruz; kapsamı <a href="https://tgemlak.com/hizmetler/">hizmetler</a> sayfasında bulabilirsiniz. Mülkünüzün güncel kira ve satış değerini birlikte netleştirmek için <a href="https://tgemlak.com/ucretsiz-degerleme/">ücretsiz değerleme</a> talebi bırakmanız yeterli. Tek bir dükkan değil de komple bir bina, plaza katı ya da çarşı söz konusuysa, üniteleri bir bütün olarak planladığımız <a href="https://tgemlak.com/proje-satis-kiralama/">proje bazlı satış ve kiralama çalışmalarımız</a> bu ölçeğe göre kurgulanmıştır.</p> <p>Ticari mülkte iyi bir sözleşme, iyi bir kiradan daha değerlidir. Kira her yıl güncellenir; kötü kurgulanmış bir sözleşmeyle ise on yıl yaşarsınız.</p> 2026-05-12T00:00:00Z https://tgemlak.com/blog/yabanci-kiraciya-ev-kiralamak/ <p>İstanbul'un kiralama piyasasında yabancı kiracılar artık kalıcı bir talep grubu: kurumsal transferle gelen çalışanlar, üniversite öğrencileri, ikamet izniyle yerleşen aileler. Beylikdüzü, <a href="https://tgemlak.com/istanbul/basaksehir-emlak/">Başakşehir</a> ve <a href="https://tgemlak.com/istanbul/bahcelievler-emlak/">Bahçelievler</a>, bu talebin en yoğun hissedildiği bölgeler arasında; bu kitleye kapıyı kapatan ev sahibi, pazarın hatırı sayılır bir dilimini baştan eliyor demektir.</p> <p>Ev sahipleri ise çoğu zaman iki uçta geziniyor: ya &quot;evrak işi çok&quot; diye bu kitleyi tamamen dışlıyor ya da hiçbir kontrol yapmadan sözleşme imzalıyor. Doğrusu ikisi de değil. Süreç, ne yapacağınızı bilirseniz Türk kiracıdan çok da farklı işlemiyor; fark birkaç ek belge ve birkaç resmi adımdan ibaret.</p> <h2>Hangi belgeleri istemelisiniz?</h2> <p>Türk kiracıda kimlik ve gelir belgesine baktığınız gibi, yabancı kiracıda da standart bir belge seti vardır:</p> <ul> <li><strong>Pasaport:</strong> Kimlik doğrulamanın temelidir; sözleşmeye pasaport numarası ve uyruk yazılır, fotokopisini dosyanızda saklayın</li> <li><strong>Yabancı kimlik numarası veya vergi numarası:</strong> İkamet izni olanların 99 ile başlayan yabancı kimlik numarası vardır; henüz olmayanlar vergi dairesinden dakikalar içinde potansiyel vergi numarası alabilir. Bu numara olmadan noter işlemi ve abonelik açılışı yapılamaz</li> <li><strong>İkamet izni veya vizesi/giriş kaydı:</strong> Uzun dönem kiracıda oturma izni kartı ya da başvuru belgesi isteyin</li> <li><strong>Gelir veya ödeme gücü kanıtı:</strong> Çalışanlarda iş sözleşmesi veya işveren yazısı, öğrencilerde öğrenci belgesi ve sponsor (aile) beyanı, banka hesap dökümü</li> </ul> <p>Kurumsal transferle gelenlerde sözleşmeyi şirket üzerine yapmak da mümkündür; bu, ödeme güvenliği açısından çoğu zaman en sağlam formüldür. Şirket sözleşmesinde imza yetkilisinin sirkülerini ve vergi levhasını dosyanıza ekleyin; dairede oturacak çalışanın adı da sözleşmeye ayrıca yazılsın.</p> <h2>Adres kaydı: Kiracının yükümlülüğü, sizin bilmeniz gereken</h2> <p>Yabancı kiracı, ikamet izni süreçlerinde kaldığı adresi resmî olarak kaydettirmek zorundadır; bunun için nüfus müdürlüğünde adres beyanı yapılır ve kira sözleşmesi bu beyanın temel dayanağıdır. Pratikte bu, sizden şu ikisini isteyeceği anlamına gelir:</p> <ol> <li>Noter onaylı kira sözleşmesi (birçok il göç idaresi işleminde noterli sözleşme isteniyor)</li> <li>Bazen de tapu fotokopisi veya numarataj/adres teyidine yarayan belgeler</li> </ol> <p>Noter masrafı ve kimin ödeyeceği konusunu baştan konuşun; İstanbul pratiğinde bu masraf genellikle kiracıya aittir. Sözleşmenizde dairenin açık ve doğru adresi (mahalle, sokak, dış ve iç kapı numarası) eksiksiz yazmalı; adres uyuşmazlığı, kiracının izin sürecini de sizin muhataplığınızı da zora sokar.</p> <p>Bir ayrımın altını çizelim: aylık ve yıllık sözleşmeyle yapılan konut kiralamalarında ev sahibinin otellerdeki gibi günlük kimlik bildirimi yükümlülüğü yoktur; o rejim günlük kiralamaya ilişkindir. Uzun dönem kirada sizin işiniz doğru sözleşme kurmak, adres kaydı ise kiracının resmi işlemidir.</p> <h2>Depozito ve ödeme pratiği</h2> <p>Kanuni çerçeve aynıdır: depozito en fazla üç aylık kira bedeli olabilir. Yabancı kiracıda saha pratiği ise şöyle şekilleniyor:</p> <ul> <li>Referans ve kredi geçmişi Türkiye'de doğrulanamadığı için 2-3 aylık depozito istemek yaygın ve makuldür</li> <li>İlk dönem için 2-3 ay peşin kira teklifi de sık karşılaşılan bir formüldür; özellikle geliri yurt dışından olan kiracılarda ödeme gücünü baştan gösterir</li> <li>Kira mutlaka Türk lirası üzerinden ve banka kanalıyla tahsil edilmeli; Türkiye'de yerleşik kişilerle yapılan konut kira sözleşmelerinde bedelin dövizle kararlaştırılması kural olarak mümkün değildir</li> </ul> <p>Kiracının Türkiye'de banka hesabı yoksa, ilk ödemeleri alıp hesap açılışını ilk ay içinde şart koşmak temiz bir çözümdür. Yurt dışından gelen havalelerde açıklama satırına dönem bilgisinin yazılmasını isteyin; kur farkı tartışmalarını önlemek için sözleşmede bedelin TL olarak sabitlendiğini açıkça belirtin.</p> <h2>Sözleşmede dil ve özel maddeler</h2> <p>Sözleşme Türkçe düzenlenir; kiracının anlaması için İngilizce bir bilgilendirme nüshası eklemek sorunları azaltır ama ihtilaf hâlinde geçerli metnin Türkçe olduğu sözleşmeye yazılmalıdır. Standart maddelere ek olarak şunları güçlendirin:</p> <ul> <li><strong>Tebligat adresi ve e-posta:</strong> Kiracı ülkeyi terk ederse ulaşabileceğiniz bir e-posta ve telefon sözleşmede yer alsın</li> <li><strong>Erken çıkış düzeni:</strong> Uluslararası kiracılarda tayin ve ülke değişikliği riski daha yüksektir; erken tahliyede bildirim süresi ve makul tazmin esasını baştan yazın</li> <li><strong>Dairede oturacak kişiler:</strong> İsim ve pasaport numarasıyla sınırlayın</li> <li><strong>Demirbaş listesi:</strong> Eşyalı kiralama bu segmentte yaygındır; fotoğraflı demirbaş listesi olmazsa olmazdır</li> </ul> <p>Sözleşme maddelerinin genel çerçevesi için <a href="https://tgemlak.com/blog/kira-sozlesmesinde-olmasi-gerekenler/">kira sözleşmesinde mutlaka olması gerekenler</a> rehberimize bakabilirsiniz. Yıllık artışta yasal tavan yabancı kiracı için de aynıdır: TÜFE on iki aylık ortalaması; güncel oranı <a href="https://tgemlak.com/araclar/kira-artis-hesaplama/">kira artış hesaplama aracından</a> izleyebilirsiniz.</p> <h2>Abonelikler ve taşınma günü pratiği</h2> <p>Taşınma haftasında en çok takılan konu aboneliklerdir. Elektrik, su ve doğalgaz aboneliği için kiracının vergi veya yabancı kimlik numarası, pasaportu ve çoğu kurumda noterli kira sözleşmesi istenir; doğalgazda ayrıca güvence bedeli ödenir. Bu işlemler ilk hafta içinde kiracının kendi adına yapılmalı; faturaların sizin üzerinizde kalması, hem borç riskini hem de resmi kayıtlardaki karışıklığı size bırakır.</p> <p>İnternet aboneliği yabancı kiracılarda bazen ikamet izni kartı çıkana kadar açılamayabiliyor; bu ara dönem için taahhüde girmeden çözüm bulmayı kiracıya bırakın, kendi adınıza abonelik açmayın.</p> <p>Teslim tutanağını imzalarken sayaç endekslerini fotoğraflayın ve tutanağa yazın. Dil bariyeri olan kiracıda tutanağı madde madde birlikte gezerek doldurmak, &quot;bana söylenmedi&quot; itirazlarını baştan ortadan kaldırır.</p> <h2>Nelere dikkat etmelisiniz?</h2> <p>Son olarak, deneyimin öğrettiği ve çoğu sorunun kaynağında yatan birkaç kontrol noktasını sıralayalım:</p> <ul> <li>Pasaporttaki isimle sözleşmedeki ismin birebir aynı yazıldığından emin olun; tek harf farkı resmi işlemleri tıkar</li> <li>Daireyi kimin kullanacağını netleştirin; sözleşmeyi bir kişinin imzalayıp daireyi kalabalık bir grubun kullanması en sık yaşanan sorundur</li> <li>Kısa süreli kullanma niyeti sezdiğiniz adaylarda dikkatli olun; dairenin günlük kiralamaya açılması, izin belgesi olmayan ev sahibini yüksek idari para cezalarıyla karşı karşıya bırakır</li> <li>Aidat, faturalar ve internet aboneliğinin kimin üzerinde olacağını baştan yazın</li> </ul> <h2>Doğru kurgulanırsa güçlü bir kiracı profili</h2> <p>Yabancı kiracılar, doğru belgelerle ve sağlam sözleşmeyle çalışıldığında ödeme düzeni yüksek, daireyi özenli kullanan bir kitledir; kurumsal olanlarda bu daha da belirgindir. Evrak adımlarını bir kez öğrendikten sonra süreç, yerli kiracıdan yalnızca birkaç belge fazlasıdır.</p> <p>Bu segmente açılmak isteyen ama süreci tek başına yürütmek istemeyen ev sahipleri için Turc Global, belge kontrolünden sözleşmeye kadar tüm adımları yönetiyor; başlangıç için dairenizin <a href="https://tgemlak.com/ucretsiz-degerleme/">ücretsiz değerlemesini</a> birlikte yapabiliriz.</p> 2026-05-21T00:00:00Z https://tgemlak.com/blog/kira-carpani-ve-amortisman-nedir/ <p>&quot;Bu ev kendini kaç yılda çıkarır?&quot; Gayrimenkulde asırlık soru bu ve cevabı iki basit metrikte saklı: kira çarpanı ve amortisman süresi. İkisini doğru okuyan bir mülk sahibi, elindeki dairenin iyi bir yatırım mı yoksa sermayeyi uyutan bir varlık mı olduğunu birkaç dakikada görebilir.</p> <p>Bu yazıda hesabın kendisini, İstanbul'un güncel ortalamalarını ve brüt rakamların gizlediği net gerçeği örneklerle anlatıyoruz.</p> <h2>Kira çarpanı nedir, nasıl hesaplanır?</h2> <p>Kira çarpanı, konutun fiyatının yıllık kira gelirine bölünmesidir:</p> <p><strong>Kira çarpanı (yıl) = Konut fiyatı ÷ (Aylık kira × 12)</strong></p> <p>Sonuç, kiranın hiç değişmediği varsayımıyla evin kendini kaç yılda geri ödeyeceğini söyler; bu yüzden <strong>amortisman süresi</strong> ile aynı şeydir, sadece biri &quot;kaç yıllık kira&quot; diğeri &quot;geri dönüş süresi&quot; diye okur. Ay bazında ifade edilen versiyonu da yaygındır (fiyat ÷ aylık kira = kaç aylık kira).</p> <p>Ters çevirdiğinizde <strong>brüt kira getirisi</strong> çıkar:</p> <p><strong>Brüt getiri (%) = Yıllık kira ÷ Konut fiyatı × 100</strong></p> <p>Çarpan 20 yılsa brüt getiri %5, çarpan 16 yılsa %6,25'tir. Düşük çarpan, kiracıdan hızlı geri dönüş; yüksek çarpan, fiyatı kirasına göre pahalı bir konut demektir.</p> <h2>İstanbul'da güncel tablo</h2> <p>Piyasa verileri, İstanbul'da amortisman süresinin uzun bir aradan sonra ciddi biçimde kısaldığını gösteriyor. 2022 ortasında kira çarpanı 27 yılı aşarak rekor kırmıştı; 2026'nın ikinci çeyreği itibarıyla İstanbul ortalaması <strong>yaklaşık 16-17 yıl</strong> (200 ay civarı) seviyesine indi ve son yaklaşık yirmi yılın en kısa geri dönüş sürelerinden biri kaydedildi. Bunun tercümesi şu: Kiralar, konut fiyatlarından daha hızlı yükseldi ve kiraya vermek mülk sahibi açısından uzun süredir en verimli dönemlerinden birinde.</p> <p>Ortalama tek başına yanıltıcı olabilir; ilçeye, hatta mahalleye göre çarpan belirgin değişir. Merkezi, kiracı sirkülasyonu yüksek bölgelerde çarpan ortalamanın altına inerken; fiyatı prestijle şişmiş ama kira karşılığı aynı hızda artmamış bölgelerde 20 yılın üzerine çıkabilir. Kendi rakamınızı <a href="https://tgemlak.com/araclar/kira-carpani-hesaplama/">kira çarpanı hesaplama aracıyla</a> bir dakikada görebilirsiniz.</p> <h2>Örnek hesap: 7.000.000 TL'lik daire</h2> <p>Elinizde piyasa değeri 7.000.000 TL olan ve aylık 35.000 TL'ye kiralanabilecek bir daire olsun.</p> <table> <thead> <tr> <th>Metrik</th> <th>Hesap</th> <th>Sonuç</th> </tr> </thead> <tbody> <tr> <td>Yıllık kira</td> <td>35.000 × 12</td> <td>420.000 TL</td> </tr> <tr> <td>Kira çarpanı</td> <td>7.000.000 ÷ 420.000</td> <td><strong>16,7 yıl (200 ay)</strong></td> </tr> <tr> <td>Brüt getiri</td> <td>420.000 ÷ 7.000.000</td> <td><strong>%6,0</strong></td> </tr> </tbody> </table> <p>İlk bakışta tablo güzel: İstanbul ortalamasıyla uyumlu, tarihsel olarak iyi bir seviye. Ama bu <strong>brüt</strong> rakam; gerçek getiriyi görmek için giderleri düşmek gerekir.</p> <h2>Brüt-net farkı: asıl hesap burada</h2> <p>Aynı daire için gerçekçi bir yıl kurgulayalım:</p> <ul> <li>Boşluk: yılda ortalama 1 ay boş kalma → −35.000 TL</li> <li>Yıllık bakım-onarım ve sigortalar → −25.000 TL</li> <li>Ev sahibine düşen demirbaş/yatırım tipi aidat kalemleri → −12.000 TL</li> <li><a href="https://tgemlak.com/blog/kira-geliri-vergisi-rehberi-2026/">Kira geliri vergisi</a> (istisna ve götürü gider sonrası, bu gelir düzeyinde kabaca) → −55.000 TL</li> </ul> <p>Net yıllık gelir: 420.000 − 127.000 = <strong>293.000 TL</strong></p> <table> <thead> <tr> <th>Metrik</th> <th>Brüt</th> <th>Net</th> </tr> </thead> <tbody> <tr> <td>Yıllık gelir</td> <td>420.000 TL</td> <td>293.000 TL</td> </tr> <tr> <td>Getiri</td> <td>%6,0</td> <td><strong>%4,2</strong></td> </tr> <tr> <td>Geri dönüş süresi</td> <td>16,7 yıl</td> <td><strong>23,9 yıl</strong></td> </tr> </tbody> </table> <p>Brütte 16,7 yıl görünen amortisman, net hesapta 24 yıla yaklaşıyor. Vergi diliminiz, kredi durumunuz ve boşluk sürenize göre bu makas daralır ya da açılır; ama kural değişmez: <strong>Yatırım kararı brüt çarpanla değil, net getiriyle verilir.</strong> Öte yandan bu hesap yalnızca kira tarafını ölçer; konutun kendi değer artışı denklemin ayrı ve çoğu yılda büyük kalemidir.</p> <h2>Çarpan size ne söylüyor? Karar rehberi</h2> <p><strong>Çarpanınız bölge ortalamasının belirgin altındaysa</strong> (örneğin bölge 17 yılken siz 13'teyseniz): Kiranız güçlü, daire verimli çalışıyor. Elde tutmak mantıklı; kiracı memnuniyetini koruyun.</p> <p><strong>Çarpanınız ortalamanın belirgin üzerindeyse</strong> iki ihtimal var:</p> <ol> <li><strong>Kira piyasanın gerisinde kalmış.</strong> 2022-2024 artış tavanı döneminden sarkan kiralarda çok sık görülüyor. Çözüm satış değil, kiranın yasal zeminde piyasaya yaklaştırılması: yenileme dönemi artışı, beş yılını dolduran sözleşmelerde kira tespit davası.</li> <li><strong>Konut, kira üretme kapasitesine göre pahalı.</strong> Kira zaten piyasa seviyesindeyse ve çarpan hâlâ 22-25 yıl bandındaysa, sermayenin bir kısmını daha verimli bir konuta veya bölgeye taşımak masaya gelir. Aynı parayla çarpanı 15 yıl olan iki küçük daire, çoğu senaryoda tek pahalı daireden iyi çalışır.</li> </ol> <p>Bu ayrımı yapabilmek için iki veriye ihtiyacınız var: dairenizin gerçekçi satış değeri ve gerçekçi kira değeri. İkisini de tahmin değil, emsal üzerinden konuşmak gerekir; <a href="https://tgemlak.com/ucretsiz-degerleme/">ücretsiz değerleme</a> talebiyle iki rakamı da netleştirebilirsiniz.</p> <h2>Çarpanı iyileştirmenin yolları</h2> <p>Çarpan iki değişkenli bir kesir; payda olan kirayı büyütmek çoğu zaman payı (fiyatı) değiştirmekten daha elinizdedir.</p> <ul> <li><strong>Hedefli tadilat:</strong> Mutfak ve banyo yenilemesi, kombi ve doğrama gibi kiracının fatura olarak hissettiği kalemler, harcanan her liranın kiraya en hızlı yansıdığı alanlardır. 300.000 TL'lik bir yenileme kirayı 35.000 TL'den 40.000 TL'ye taşıyorsa, bu ek yatırımın kendi geri dönüş süresi 5 yıldır; dairenin genel çarpanından çok daha iyi.</li> <li><strong>Doğru kiralama formatı:</strong> Merkezi ve küçük dairelerde eşyalı kiralama, doğru yönetilirse aynı metrekareden belirgin daha yüksek kira üretir; karşılığı daha sık kiracı değişimi ve daha yakın takiptir.</li> <li><strong>Boşluğu kısaltmak:</strong> Yılda bir ay boşluk, net getiriden koca bir dilim götürür. Çıkış bildirimi alınır alınmaz pazarlamaya başlamak, iki kiracı arasındaki boşluğu haftalara indirir.</li> <li><strong>Kirayı takvimde tutmak:</strong> Her yenilemede yasal tavanı işletmek ve beş yılını dolduran sözleşmelerde emsal kirayı gündeme getirmek, çarpanın sessizce bozulmasını önler.</li> </ul> <h2>Sık yapılan üç hesap hatası</h2> <ol> <li><strong>İstenen kirayla hesaplamak.</strong> Çarpan, ilanlardaki temenni kiralarla değil, gerçekleşen kiralarla hesaplanır.</li> <li><strong>Eski alış fiyatıyla hesaplamak.</strong> &quot;Ben bu evi 2 milyona almıştım&quot; hesabı geçmişe döner; yatırım kararı için bugünkü satış değeri kullanılır, çünkü alternatifiniz bugünkü değerle başka bir varlıktır.</li> <li><strong>Değer artışını tamamen yok saymak veya tamamen ona yaslanmak.</strong> Kira getirisi düzenli nakit akışı, değer artışı ise dönemseldir; sağlıklı karar ikisini birlikte, ama ayrı ayrı ölçerek verilir.</li> </ol> <p>Elinizdeki dairenin çarpanını çıkardınız ve sonuç kafanızı karıştırdıysa, rakamları birlikte okuyalım; Turc Global'in mülk sahipleri için sunduğu analiz ve yönetim desteğini <a href="https://tgemlak.com/hizmetler/">hizmetler sayfasında</a> bulabilirsiniz.</p> 2026-06-30T00:00:00Z https://tgemlak.com/blog/istanbul-avrupa-yakasi-kira-piyasasi/ <p>Avrupa Yakası tek bir kira piyasası değil, birbirinden farklı işleyen onlarca alt piyasanın toplamıdır. Bakırköy'de sahil hattındaki bir 3+1 ile Esenyurt'ta bir 2+1 aynı şehirde ama neredeyse ayrı ekonomilerde kiralanır. Mülk sahibi için bunun pratik anlamı şu: doğru kira, ilçe ortalamasından değil, kendi mikro bölgenizin dinamiğinden çıkar.</p> <p>Aşağıdaki değerlendirme, 2026 ortası itibarıyla piyasa endekslerine (Endeksa, Emlakjet ve benzeri kaynaklar) ve sahadaki kiralama deneyimimize dayanıyor. Tüm rakamlar yaklaşık aralıklardır; bina yaşı, kat, site imkanı ve eşya durumu aynı sokakta bile ciddi fark yaratır.</p> <h2>Bölge bölge tablo: 2+1 için yaklaşık aylık kira</h2> <table> <thead> <tr> <th>Bölge</th> <th>Yaklaşık aralık (2+1)</th> <th>Piyasa karakteri</th> </tr> </thead> <tbody> <tr> <td>Esenyurt</td> <td>15-22 bin TL</td> <td>Yüksek arz, hızlı sirkülasyon</td> </tr> <tr> <td>Beylikdüzü</td> <td>20-30 bin TL</td> <td>Site ağırlıklı, aile talebi</td> </tr> <tr> <td>Bahçelievler</td> <td>22-32 bin TL</td> <td>Merkezi, istikrarlı talep</td> </tr> <tr> <td>Başakşehir</td> <td>28-42 bin TL</td> <td>Yeni yapı, planlı bölge primi</td> </tr> <tr> <td>Zeytinburnu / Topkapı</td> <td>35-60 bin TL</td> <td>Yeni projelerle iki katmanlı piyasa</td> </tr> <tr> <td>Bakırköy</td> <td>45-65 bin TL</td> <td>Sınırlı arz, prestij bölgesi</td> </tr> </tbody> </table> <p>Aralıkların genişliği bilinçli: alt sınır genelde eski yapı stoğunu ve iç bölgeleri, üst sınır yeni veya site içi daireleri temsil ediyor. 1+1 ve 3+1 daireler için bu bantlar kabaca aşağı ve yukarı kayar; eşyalı kiralamalarda ise üst sınırın da üzerine çıkılabilir.</p> <h2>Bahçelievler: Merkezin sessiz işçisi</h2> <p>Metro hattı, E-5 erişimi ve oturmuş mahalle dokusuyla <a href="https://tgemlak.com/istanbul/bahcelievler-emlak/">Bahçelievler</a>, Avrupa Yakası'nın en istikrarlı kiralama bölgelerinden. Kiracı profili ağırlıklı olarak çalışan aileler ve ulaşım önceliğiyle taşınan beyaz yakalılar. Yapı stoğu görece eski olduğundan, bakımlı ve tadilatlı daireler emsallerinden belirgin şekilde ayrışıyor; aynı sokakta yenilenmiş bir daire ile dokunulmamış bir daire arasındaki kira farkı yüzde 20'yi bulabiliyor. Boşluk süreleri kısa: doğru fiyatlanan daire genelde haftalar içinde kiracı buluyor.</p> <h2>Bakırköy: Sınırlı arz, güçlü fiyat</h2> <p><a href="https://tgemlak.com/istanbul/bakirkoy-emlak/">Bakırköy</a>'de belirleyici unsur arz kıtlığı. Yeni imar alanı neredeyse yok, sahil ve Marmaray erişimi talebi sürekli canlı tutuyor. Kiralar ilçe genelinde 50 bin TL bandına yaklaşan ortalamalarla Avrupa Yakası'nın üst liginde. Kiracı profili yüksek gelirli ve seçici; buna karşılık ödeme düzeni ve oturma süresi açısından mülk sahibini rahatlatan bir profil. Bakırköy'de asıl strateji hızlı kiralamak değil, doğru kiracıyı seçmek — çünkü daire nasılsa kiralanır, mesele beş yıl sorunsuz oturacak kiracıyı bulmaktır.</p> <h2>Beylikdüzü: Site yaşamının merkezi</h2> <p>Geniş bulvarları, metrobüs bağlantısı ve site ağırlıklı stoğuyla Beylikdüzü, aileler için Avrupa Yakası'nın en planlı seçeneklerinden. Kira seviyeleri merkez ilçelere göre erişilebilir; buna karşılık metrekareler geniş, otopark ve sosyal alan standart. Mülk sahibi açısından dikkat edilecek nokta aidat-kira dengesi: yüksek aidatlı sitelerde kiracı toplam maliyete baktığı için, aidat yükü kira pazarlığına yansıyor. Metro hattının bölgeye uzanması ulaşım algısını değiştirdi; istasyon çevrelerinde kiralar ilçe ortalamasının üzerinde seyrediyor.</p> <h2>Başakşehir: Yeni yapı primi</h2> <p>Kayaşehir'den Bahçeşehir aksına uzanan geniş bir alt piyasa. Belirleyici avantajı yapı stoğunun yeniliği: deprem yönetmeliği sonrası projeler, kapalı otopark ve site güvenliği kiracı tercihlerinde giderek daha ağır basıyor. Şehir hastanesi, metro yatırımları ve kurumsal ofis taşınmaları talebi besliyor. Kiracı profili genç aileler ve sağlık-eğitim sektörü çalışanları. Yatırımcı yoğunluğu yüksek olduğundan arz da güçlü; bu yüzden <a href="https://tgemlak.com/istanbul/basaksehir-emlak/">Başakşehir</a>'de fiyatın biraz üzerinde ilan vermek, diğer bölgelere göre daha uzun boşluk süresiyle cezalandırılıyor.</p> <h2>Zeytinburnu / Topkapı: İki katmanlı piyasa</h2> <p>Avrupa Yakası'nın en ilginç dönüşüm hikayesi. Bir yanda eski <a href="https://tgemlak.com/istanbul/zeytinburnu-emlak/">Zeytinburnu</a>'nun yaşlı stoğu, diğer yanda Topkapı-Maltepe aksında yükselen markalı projeler. Bu ikilik kira tablosuna da yansıyor: eski stokta kiralar orta bantta seyrederken, yeni projelerde metrekare kiraları Bakırköy'le yarışıyor; ilçe ortalamasını 60 bin TL civarına taşıyan da bu üst katman. Marmaray, tramvay ve sahil erişimi, merkez ofislere taşınan çalışan kesimi bölgeye çekiyor. Yeni proje sahipleri için kiracı bulmak kolay; asıl rekabet, aynı projede kiraya verilen onlarca benzer daire arasından öne çıkmakta.</p> <h2>Esenyurt: Hacmin ve rekabetin bölgesi</h2> <p>Türkiye'nin en kalabalık ilçesi, aynı zamanda en yüksek kiralık arzına sahip bölgelerden. Kiralar 15-22 bin TL bandıyla Avrupa Yakası'nın en erişilebilir seviyesinde; metrekare kiraları da İstanbul ortalamasının altında. Mülk sahibi için denklem net: kiracı bulmak zor değil, ama doğru kiracıyı bulmak ve kirayı düzenli tahsil etmek özen ister. Gelir belgesi ve referans kontrolü bu bölgede lüks değil, zorunluluk. Yüksek sirkülasyon nedeniyle boşluk aylarını kısaltmak, getiriyi belirleyen ana değişken.</p> <h2>Yaka genelinde ortak eğilimler</h2> <p>Bölgeler arası farklara rağmen, Avrupa Yakası'nın tamamında geçerli birkaç eğilim öne çıkıyor:</p> <ul> <li><strong>Yeni yönetmelik yapısı primi kiraya da yansıyor.</strong> Deprem güvenliği artık yalnızca satışta değil, kiralamada da soruluyor; 2018 sonrası yapılar aynı mahallede eski stoğa göre belirgin kira farkı yaratıyor.</li> <li><strong>Eşyalı kiralama makası açıldı.</strong> Zeytinburnu, Bakırköy ve Beylikdüzü gibi kurumsal çalışan ve yabancı talebi alan bölgelerde eşyalı daireler, eşyasız emsallerinin kaydadeğer üzerinde kiralanabiliyor; Esenyurt gibi arzın bol olduğu bölgelerde ise eşya farkı sınırlı kalıyor.</li> <li><strong>Kiracı hareketliliği yaz aylarında yoğunlaşıyor.</strong> Okul takvimi ve tayin dönemleri nedeniyle haziran-eylül arası hem talebin hem sirkülasyonun zirvesi; kiracı çıkışını bu pencereye denk getirebilen mülk sahibi boşluk süresini kısaltıyor.</li> </ul> <h2>Mülk sahibi için üç pratik çıkarım</h2> <ul> <li><strong>Kira çarpanları bölgeye göre çok farklı.</strong> Esenyurt'ta satış fiyatına oranla kira getirisi yüzde olarak yüksek, Bakırköy'de düşük ama istikrarlı. Kendi dairenizin çarpanını <a href="https://tgemlak.com/araclar/kira-carpani-hesaplama/">kira çarpanı hesaplama aracıyla</a> görebilir, bölge ortalamasıyla kıyaslayabilirsiniz.</li> <li><strong>Doğru fiyat, ilan ortalamasından çıkmaz.</strong> İlan siteleri beklentiyi gösterir, imzalanan sözleşmeler gerçeği. İkisi arasındaki makas, arzın yüksek olduğu bölgelerde açılır.</li> <li><strong>Boşluk süresi, kira seviyesi kadar önemli.</strong> Yüzde 10 yüksek kira için iki ay boş bekleyen daire, yıl sonunda düşük kirayla hemen kiralanandan daha az kazandırır.</li> </ul> <p>Dairenizin bulunduğu mikro bölgede güncel kira seviyesini net görmek isterseniz <a href="https://tgemlak.com/ucretsiz-degerleme/">ücretsiz değerleme</a> talebi bırakabilirsiniz; kiralama sürecinin tamamını devretmek isteyenler için sunduğumuz yönetim modelini de <a href="https://tgemlak.com/hizmetler/">hizmetler</a> sayfasında bulabilirsiniz.</p> <p><em>Piyasa verileri yaklaşık aralıklardır ve zamanla değişir; güncel değerleme için bize ulaşın.</em></p>