İlan sitesine girip "sahibinden" kutusunu işaretlemek beş dakikanızı alır. Asıl soru sonrasıdır: telefon çalmaya başladığında gelen aramaların kaçı gerçek aday olacak, gösterime kim gelecek, gelmeyenleri kim eleyecek, ve altı ay sonra kirayı ödemeyen bir kiracıyla karşı karşıya kalırsanız elinizde hangi belge duracak.
Bu yazıyı bir emlak ofisi yazıyor; cevabın hangi tarafa eğileceğini tahmin etmek zor değil. Yine de dürüst versiyonunu yazmakta fayda var, çünkü kiralamada kendi başınıza ilerlemek bazı durumlarda gerçekten doğru karardır ve bir kira bedelini gereksiz yere ödememek meşru bir tercihtir.
Aşağıda iki tarafı da defter tutar gibi yazdık: kendiniz kiraya verirken ne ödüyorsunuz, hizmet bedeli karşılığında ne alıyorsunuz, hangi durumlarda ofise hiç ihtiyacınız yok.
Kendiniz kiraya verirken defterin gider tarafı
Kendi kiraya vermenin maliyeti sıfır değildir; sadece kalemleri size fatura hâlinde gelmez.
İlan görünürlüğü bir kez ödenip biten bir masraf değil. Portallarda doping, öne çıkarma ve vitrin ürünlerinin tamamı süreli ürünlerdir; süre bitince ilanınız listenin aşağısına iner ve yenilemek için tekrar ödersiniz. Tek tek bakıldığında küçük tutarlardır, üç ay boyunca tekrarlandığında değil. Üstelik o üç ayın asıl faturası ilan ücreti de değildir: kaybedilen kira, ödenmeye devam eden aidat ve vergilerdir. Bu hesabı ay ay boş dairenin gerçek maliyeti yazısında tablolarla çıkardık.
Gelen telefon trafiğinin büyük bölümü sizi hedefe yaklaştırmaz. İlan yayına girdiği gün arayanların arasında adres öğrenmek isteyenler, kendi dairesini sizinkiyle kıyaslayan komşular, pazarlığa telefonda başlamak isteyenler ve portföyüne mülk arayan meslek mensupları olur. Bunları ayıklamak kimsenin görmediği ama akşamlarınızı yiyen iştir; üstelik aynı soruları defalarca cevaplamak, sıradaki adayı doğru dinlemenizi zorlaştırır.
Gösterim, mesai saatinizden kesilir. Kiracı adayının müsait olduğu saatler akşamlar ve hafta sonlarıdır; yalnızca hafta içi öğleden sonra kapı açabilen bir ev sahibi, çalışan adayların çoğunu daha ilk mesajda kaybeder. Buna gelmeyen randevuları ekleyin: yol, bekleme, dairenin gösterime hazırlanması, sonra gelmeyen telefon. Bu kalemi hiç kimse rakama dökmez ama ilanın niye haftalarca durduğunu açıklayan sebeplerden biridir; diğerlerini eviniz neden kiralanmıyor yazısında tek tek ele aldık.
Ödemeyen kiracı, bütün hesabı tek başına bozar. Depozito kanunen en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir; kirayı ödemeyen bir kiracıda bu tutar da kısa sürede erir. Sonrasında devreye giren süreç hızlı değildir: kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır, icra takibine itiraz edilirse dosya davaya döner ve mahkeme takvimi sizin takviminize göre işlemez. Bu aylar boyunca daire doludur, gelir yoktur, aidat ve vergiler ödenmeye devam eder. Hiçbir eleme yöntemi bu riski sıfırlamaz; ama riskin büyük kısmı sözleşmeden önceki bir haftada, belge isteyerek ve doğrulayarak alınır. Hangi belgelerin isteneceğini ve hangi işaretlerin sizi durdurması gerektiğini doğru kiracı nasıl seçilir rehberinde topladık.
Sözleşme hataları imza gününde değil, tahliyede ortaya çıkar. Sözleşmeyle aynı gün imzalatılmış bir tahliye taahhüdü, hiç tutulmamış bir teslim tutanağı, demirbaş listesi olmadan teslim edilmiş bir daire, depozitonun iadesi hangi koşula bağlı belirsiz bırakılmış bir madde, yasal tavanla uyumsuz yazılmış bir artış hükmü... Bunların hiçbiri imza gününde sorun çıkarmaz. Hepsi, ihtiyacınız olduğu gün — yani kiracıyla anlaşmazlığa düştüğünüzde — işlevsiz kalır.
Bir aylık kira bedeli karşılığında ne alıyorsunuz?
Önce çerçeve: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e göre kiralamada hizmet bedeli bir aylık kira bedeli + KDV'yi geçemez ve bir defaya mahsus alınır; sonraki yıllarda sözleşme yenilendi diye tekrar istenemez. Uygulamada bu bedel çoğunlukla kiracıdan alınır, ancak kimin ödeyeceği yazılı hizmet sözleşmesinde belirlenir. Kuralın tamamını emlak komisyonunu kim öder, ne kadar yazısında açtık.
Asıl mesele oranın kendisi değil, karşılığında ne aldığınız. İşini yapan bir ofiste liste şudur:
- Fiyat bandının veriyle kurulması. İlan fiyatlarına değil, bölgede gerçekleşen kiralamalara bakarak. Yanlış fiyat, bu listedeki diğer her şeyi geçersiz kılar.
- Sunum. Profesyonel çekim, doğru kadraj, ilan başlığı ve metninin hedef kitleye göre kurgulanması.
- Görünürlük yönetimi. İlanın hangi kanalda, hangi süreyle, hangi ürünle öne çıkarılacağına performansa bakarak karar verilmesi.
- Aday eleme. Gelir belgesi, ödeme geçmişi ve referans kontrolü; gösterime yalnızca bu filtreden geçen adayların gelmesi.
- Gösterimlerin yürütülmesi. Akşam ve hafta sonu dahil, sizin takviminizi işgal etmeden.
- Evrakın eksiksiz kurulması. Sözleşme, tahliye taahhütnamesi, demirbaş listesi, depozito düzenlemesi ve teslim tutanağı.
Bu listenin tamamını alıyorsanız ödediğiniz şey bir masraf değil, hizmet bedelidir; yarısını alamıyorsanız kendiniz kiraya vermekte haklısınız. Kiralamada ofis seçimi, ofisle çalışıp çalışmama kararından daha belirleyicidir: kötü bir ofis, kendi başınıza yaptığınız işten daha yavaş ve daha pahalı sonuç verir.
İki yolu tek tabloda görelim
| Konu | Kendiniz | İşini yapan bir ofisle |
|---|---|---|
| Hizmet bedeli | Yok | Bir aylık kira + KDV tavanı, bir kez |
| İlan ve doping masrafı | Sizde, her yenilemede tekrar | Ofisin yayın planına dahil |
| Telefon trafiği | Tamamı size gelir | Filtrelenir |
| Gösterim saatleri | Sizin müsaitliğinizle sınırlı | Akşam ve hafta sonu dahil |
| Aday eleme | Sezgiye kalır | Belge ve kontrol üzerinden |
| Fiyatlama | Kendi araştırmanız kadar | Gerçekleşen kiralama verisiyle |
| Sözleşme ve evrak | Kendi riskiniz | Standart olarak kurulur |
| Boş kalma süresi | Değişken | Doğru fiyatla daha öngörülebilir |
Tabloda gizli bir kalem var: süre. Bir aylık hizmet bedeli, dairenin bir ay erken kiralanmasıyla zaten karşılanır. Kendi başınıza yürüttüğünüz süreç ofisten bir ay daha uzun sürüyorsa, tasarruf ettiğinizi sandığınız tutar çoktan gitmiştir.
Kendiniz kiraya vermenin gerçekten doğru olduğu durumlar
Bu bölüm nezaket icabı değil. Aşağıdaki tabloların çoğunda aracıya ihtiyacınız yok:
Kiracı zaten belli ve ona güveniyorsunuz. Akrabanız, iş arkadaşınız, uzun süredir tanıdığınız biri. Pazarlama gerekmiyorsa aracının katacağı değer büyük ölçüde evraka iner. Bu durumda parayı ilana değil, sözleşmenin düzgün kurulmasına harcayın.
Oturan kiracıyla yenileme yapıyorsunuz. Ortada yeni bir kiralama yok; bir artış hesabı ve bir yenileme var. Zaten mevzuat da yenilemede yeniden hizmet bedeli istenmesine izin vermiyor. Bu işi kendiniz yapmalısınız.
Daire yanı başınızda. Aynı binada, aynı sitede ya da yürüme mesafesinde oturuyorsanız gösterim maliyetiniz neredeyse sıfırdır. Dışarıdan destek almanın en pahalı kalemi tam olarak budur; sizde ucuzsa, denklem değişir.
Zaman var, mülk kolay segmentte. Metroya yakın, evrakı temiz, talep gören bir 2+1'i doğru fiyatla ilana koyan ve telefonlara gün içinde dönebilen bir ev sahibi, ortalama bir ofisten daha iyi sonuç alır.
Zaten yapıyorsunuz ve iyi yapıyorsunuz. Son iki kiracınız sözleşme boyunca sorunsuz ödediyse, daireyi zamanında teslim aldıysanız ve depozito tartışması yaşamadıysanız, kurduğunuz sistem çalışıyor demektir. Çalışan sistemi değiştirmek için sebep yok.
Bunların çoğu sizde varsa kendiniz kiraya verin — bunu size bir emlak ofisi olarak söylüyoruz. Yalnız iki noktada dışarıdan bir göz almakta fayda var: fiyat ve sözleşme. Fiyatı yanlış kuran ev sahibi, ödemediği hizmet bedelinin birkaç katını boş geçen aylarda öder; bölgenizdeki güncel kira bandını görmek için ücretsiz değerleme talebinde bulunup rakamı kendi beklentinizle kıyaslayabilirsiniz. Karar yine sizin olur.
Kararı netleştiren üç soru
- Önümüzdeki altı haftada kaç akşam ve kaç hafta sonu gösterime ayırabilirim? Cevap "birkaç saat" ise, ilanınız sizin müsaitliğiniz kadar hızlı kiralanır — piyasa kadar değil.
- Adayın gelirini ve ödeme geçmişini nasıl doğrulayacağım? "İyi insana benziyordu" bir yöntem değildir; sorunlu bir kiracı da gösterim gününde iyi insana benzer.
- Kiracı üç ay ödemezse elimde hangi belge olacak? Sözleşme, taahhütname, tutanak ve depozito düzenlemesini bugün sayamıyorsanız, o gün de sayamayacaksınız.
Karar "hepsi ya da hiçbiri" değil
Uygulamada çoğu ev sahibi ikisinin arasında bir yerde duruyor. Kimi yalnızca fiyatlama ve sözleşme aşamasında destek alıp ilanı kendi yürütüyor; kimi ilanı ve elemeyi devredip gösterimlere kendisi katılıyor; kimi de anahtarı teslim edip yalnızca sonuç raporunu okuyor. Hangi parçayı devrettiğiniz, sizde kalan zaman ve risk kadar değişir.
Süreci devretmeye karar verirseniz teknik olarak tek bir şart var: mevzuat gereği ilanın yayınlanabilmesi için mülk sahibinin E-Devlet üzerinden izin vermesi gerekiyor. İşlem iki dakika sürüyor, ücretsiz ve verdiğiniz izni dilediğiniz an kaldırabiliyorsunuz; adımlarını E-Devlet'ten ilan yetkisi verme sayfasında ekran ekran anlattık.
Doğru soru "kiralamada emlakçı şart mı" değil. Doğru soru şu: bu işin altı maddesinden hangisini gerçekten yapabiliyorum, hangisini yapmıyorum. Kiralamanın sonucunu belirleyen, kararı hangi tarafa verdiğiniz değil; listede boş bıraktığınız satırlar.