- Apartman veya site yöneticiliği değildir. Binanın yönetimi, aidat toplanması, personel istihdamı ve ortak alan bütçesi Kat Mülkiyeti Kanunu gereği bina yöneticisinin işidir. Biz sizin adınıza o yönetimin muhatabı oluruz; yerine geçmeyiz.
- Kira geliri garantisi vermeyiz. Kiracı ödemediğinde kirayı biz ödemeyiz; takip sürecini yürütür, dosyayı sağlam kurarız. Boş kalan ay için de garanti verilmez — verildiğini söyleyen her modelde o garantinin bedeli başka bir kalemden alınır.
- Tadilat müteahhitliği yapmıyoruz. Ustayı buluruz, keşfi ve fiyatı kontrol eder, işi teslim alırız. Malzeme ve işçilik bedeli mülk sahibine aittir ve harcama onayınız olmadan yapılmaz.
- Avukatlık hizmeti değildir. İhtar, tahliye taahhüdü ve dosya hazırlığı bizde; dava takibi ve vekillik avukatın işidir. Süreç mahkemeye taşınırsa sizi yönlendirir, evrakı eksiksiz teslim ederiz.
- Vergi beyanınızı sizin adınıza vermeyiz. Gelir ve gider kaydını düzenli tutar, beyan döneminde dosyayı derli toplu teslim ederiz; beyanname mükellefin ya da mali müşavirinin sorumluluğundadır. Kuralları kira geliri vergisi rehberimizde özetledik.
- Mülke ait masraflar size aittir. Emlak vergisi, DASK primi, büyük onarım ve demirbaş yenilemesi malikin yükümlülüğüdür. Bizim işimiz bu kalemlerin vadesini kaçırmamak ve kaydını tutmaktır.
Mülk Sahipleri İçin · Kiralama Sonrası
İstanbul'da mülk yönetimi hizmeti
Kiralamanın zor kısmı kiracıyı bulmakla bitmiyor. Kira ayın kaçında yatacak, gecikirse ne yapılacak, yenilemede artışı kim hesaplayıp kiracıyla kim konuşacak, akşam saatinde arızalanan kombiye kim usta gönderecek — bunların hepsi mülk sahibinin masasına düşer. Mülk yönetimi, bu operasyonu yazılı bir kapsam dahilinde sizin adınıza üstlenmenin adıdır. Yurt dışında yaşıyorsanız, birden fazla mülkünüz varsa ya da mesai saatinde bu işlerle uğraşamıyorsanız fark şurada: ay sonunda tek sayfalık bir özet okursunuz ya da mesaisi belli olmayan ikinci bir iş yürütürsünüz.
Hizmet Kapsamı
Yönetimi devrettiğinizde tam olarak neyi devrediyorsunuz?
Kapsam ofisten ofise ciddi biçimde değişir; bu yüzden "her şeyle ilgileniriz" cümlesine değil, sözleşmedeki madde listesine bakmak gerekir. Bizde aşağıdaki altı başlık hizmet sözleşmesinde tek tek yazılır. Yazılmayan iş kapsam değildir.
Kira tahsilat takibi
Kiranın her ay, banka kanalıyla ve kayıt altında ödenmesi takip edilir. Gecikmede süreç kendiliğinden ilerler: önce yazılı hatırlatma, sonuç alınmazsa noter ihtarı, gerekirse hukuki aşamanın başlatılması. Siz tahsilatı kovalamazsınız; ay sonunda ne tahsil edildiğini, ne harcandığını tek özette görürsünüz. Ödememenin yasal olarak nereye gittiğini tahliye süreci yazımızda adım adım anlattık.
Yenilemede yasal artışın uygulanması
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında yenileme dönemindeki artış, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi gereği bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını aşamaz. Bu tavanı yenileme ayının güncel verisiyle hesaplar, emsal kira seviyesiyle karşılaştırır ve artışı kiracıyla biz konuşuruz. Aynı hesabı kendiniz görmek isterseniz kira artış hesaplama aracımız hazır.
Sözleşme yenileme ve evrak
Yenileme dönemi, sürecin en gergin anıdır ve son haftaya bırakıldığında pazarlık gücü kiracıya geçer. Biz hazırlığa dönem bitmeden haftalar önce başlar; sözleşme metnini, demirbaş listesini, depozito düzenlemesini ve varsa tahliye taahhüdünü mevzuata uygun biçimde yeniden kurarız. Sözleşmede bulunması gereken maddelerin tam listesini ayrı bir yazıda topladık.
Bakım ve onarım koordinasyonu
Arıza bildirimi kiracıdan bize gelir; keşif, anlaşmalı ustayla fiyat, işin yapılması ve teyidi bizde. Onay eşiği sözleşmede yazılıdır: belirlenen tutarın altındaki işler beklemeden yapılır, üstündeki her kalem için sizin onayınız alınır. İşçilik ve malzeme bedeli mülk sahibine aittir; biz masrafı üstlenmeyiz, kontrol ederiz. Zamanında yapılan küçük onarım, ertelendiğinde tadilata dönüşen kalemleri de önler.
Site ve apartman yönetimiyle muhataplık
Aidat bildirimleri, ortak alan tadilatı duyuruları, kapıcı ve güvenlik değişiklikleri, genel kurul çağrıları — yönetimden gelen yazışma size değil bize ulaşır, sizi ilgilendiren kısmını özetleriz. Bir sınırı baştan söyleyelim: genel kurulda sizin yerinize oy kullanmak ayrı bir yazılı vekalet gerektirir ve otomatik olarak kapsama dahil değildir. O kararı siz verirsiniz.
Aidat, DASK ve abonelik takibi
Aidatın hangi kalemini kimin ödeyeceği sözleşmeye ve kalemin niteliğine bağlıdır; olağan yönetim giderleriyle demirbaş ve büyük onarım kalemleri ayrı değerlendirilir — ayrımı aidat yazımızda açtık. DASK poliçesinin yenileme tarihi, elektrik-su-doğalgaz aboneliklerinin kiracı giriş ve çıkışındaki devri, kapama ve borç kontrolü takip edilir. Ödeme yükümlülüğü size ait kalemlerde vadeyi hatırlatır, dekontu dosyaya işleriz.
Kimin İçin
Bu hizmetin karşılığını en net alan üç profil
Mülk yönetimi bir statü hizmeti değil, mesafe ve zaman sorununun çözümüdür. Aşağıdaki üç durumda hesabı yapmak kolaydır.
Yurt dışında yaşayanlar
Saat farkı, dil ve mesafe üç ayrı sorundur; üçünü de tek muhatap çözer. Kiracının aradığı numara sizin değil bizim numaramızdır, evrak ve tahsilat İstanbul'da yürür, siz süreci yazılı özetten izlersiniz. Bizzat İstanbul'da bulunmanızı gerektiren bir işlem çıkarsa bunu önceden haber verir, takviminize göre planlarız.
Birden fazla mülkü olanlar
Üç daire; üç sözleşme, üç yenileme takvimi, üç kiracı, üç aidat hesabı. Yük tek dairenin üç katı değildir — takvimler çakıştığı için daha fazlasıdır. Ticari mülk de portföyünüzdeyse işleyiş konuttan ayrılır; o tarafı ticari kiralama rehberimizde anlattık.
Miras kalan mülkü olanlar
Miras kalan bir daire çoğu zaman hem duygusal hem idari bir yüktür: intikal ve tapu işlemleri, birden fazla hissedar, kimsenin vakti olmayan bir takvim. Tarafsız bir yöneticinin varlığı hem operasyonu yürütür hem paydaşlar arasındaki sürtüşmeyi azaltır. Mülk uzun süre boş kaldıysa maliyeti boş dairenin gerçek maliyeti yazısında görebilirsiniz.
Bunun tersini de söyleyelim: aynı binada oturuyorsanız, kiracınızla aranız iyiyse ve bu işlerden rahatsızlık duymuyorsanız yönetim hizmetine ihtiyacınız olmayabilir. Bir hizmet sayfasında yazmak tuhaf görünebilir ama doğru cevap budur — devredilecek bir yük yoksa devretmenin bedeli boşa gider.
Nasıl Başlıyor
Dört adımda kurulum
Değerleme ve durum tespiti
Mülkü yerinde görürüz. Kiracı varsa mevcut sözleşme, ödeme geçmişi ve depozito durumu incelenir; kira seviyesi emsallerle karşılaştırılır. Mülk boşsa kiralamaya hazırlık ayrı bir başlıktır. Bu aşama ücretsizdir ve sonunda bağlanmak zorunda değilsiniz — ücretsiz değerleme talebiyle başlarsınız.
Yazılı hizmet sözleşmesi
Kapsam madde madde yazılır: hangi işler dahil, onarım onay limiti kaç lira, rapor hangi sıklıkla gelir, sözleşmenin süresi ve iki tarafın çıkış koşulları nedir. Ücretlendirme de bu aşamada, kapsama göre yazılı olarak netleşir; sözlü mutabakatla iş başlatmayız.
E-Devlet ilan yetkisi
Mülk boşsa ya da yeniden kiralanacaksa, ilan yayınlayabilmemiz için mevzuat gereği E-Devlet üzerinden taşınmaz bazında izin vermeniz gerekir. İşlem birkaç dakika sürer, ücretsizdir ve dilediğiniz an kaldırılır — adım adım anlattığımız sayfa burada. Kiracı oturmaya devam ediyorsa bu adım gerekmez.
Devir ve ilk döngü
Kiracıya tek muhatabın değiştiği yazılı olarak bildirilir; anahtar, demirbaş listesi, poliçe ve dekont dosyası devralınır. İlk ay sonunda ilk özet raporunuz düşer: tahsil edilen kira, yapılan gider, açık kalan işler ve yenileme tarihine kalan süre.
Dürüst Sınırlar
Bu hizmete dahil olmayanlar
Kapsamın ne olmadığını baştan yazmak, sonradan tartışmaktan iyidir. Aşağıdakiler mülk yönetimi sözleşmesinin dışındadır.
Sık Sorulanlar
Merak edilenler
Yurt dışındayım, süreç tamamen uzaktan yürür mü?
Evet. Değerleme, sözleşme, kiracı görüşmeleri ve raporlama uzaktan yürütülebilir; ilan yetkilendirmesi E-Devlet üzerinden yapıldığı için o adım da yurt dışından tamamlanır. Tapuda işlem gerektiren durumlar ve bazı resmi başvurular için usulüne uygun vekalet gerekir; hangi işlem için hangi vekaletin gerektiğini önceden söyler, sürprize bırakmayız.
Kiracım hâlihazırda oturuyor. Mevcut sözleşmeyle devralır mısınız?
Evet, en sık karşılaştığımız başlangıç şekli bu. Mevcut sözleşme, ödeme geçmişi ve depozito durumu incelenir; sözleşme kiracının rızası olmadan tek taraflı değiştirilemeyeceği için yenileme dönemine kadar mevcut şartlarla devam edilir, o tarihte artış ve eksik maddeler birlikte ele alınır.
Kira doğrudan benim hesabıma mı yatıyor?
Tercih sizin ve sözleşmede yazılır. Kiracı doğrudan sizin hesabınıza öder ve biz tahsilatı takip ederiz; ya da tahsilat üzerimizden yürür, gider mahsubu yapılıp kalan tutar size aktarılır. İkinci yöntem, küçük onarım ve abonelik ödemelerinin her seferinde ayrı bir havale beklemesini önlediği için yurt dışında yaşayan sahiplere pratik gelir; hangisiyle yürüyeceğinize siz karar verirsiniz.
Onarımlarda her seferinde onayım aranacak mı?
Hayır, sadece belirlenen eşiğin üzerindekilerde. Onay limiti sözleşmede rakamla yazılır: altındaki acil işler beklemeden yapılıp raporda görünür, üstündeki her kalem için keşif ve fiyat önce size iletilir. Limitin çok düşük olması sizi her damlayan bataryada rahatsız eder, çok yüksek olması kontrolü zayıflatır; birlikte makul bir seviye belirleriz.
Sözleşmeyi istediğim zaman sonlandırabilir miyim?
Süre ve fesih koşulları hizmet sözleşmesinde açıkça yazılır; çıkışı zorlaştıran bir kurgu kullanmayız. E-Devlet üzerinden verdiğiniz ilan yetkisini de dilediğiniz an kendiniz kaldırabilirsiniz. Yönetim sona erdiğinde sözleşme, poliçe, dekont ve yazışma dosyası size teslim edilir.
Hangi ilçelerde mülk yönetimi yapıyorsunuz?
Ofisimiz Bahçelievler'de; ağırlıklı çalıştığımız hat Avrupa yakasının bu koridoru — Bahçelievler, Zeytinburnu, Bakırköy, Bağcılar, Başakşehir ve Eyüpsultan çevresi. Hizmet verdiğimiz ilçelerin tamamını ve her biri için bölge notlarımızı İstanbul sayfamızda bulabilirsiniz. Yönetimde mesafe önemlidir: ustaya, kiracıya ve binaya aynı gün ulaşabilmek işin yarısıdır.
Mülk yönetimi tam olarak ne kazandırır?
Somut karşılığı üç yerde görünür: boş geçen ayın kısalması, yenilemede piyasanın gerisine düşmemek ve kayıt düzeni sayesinde beyan döneminde dağınık dekont aramamak. Hesabın mantığını ve nasıl test edileceğini mülk yönetimi rehberimizde ayrıntılı anlattık. Diğer hizmetlerimizin kapsamı ise hizmetler sayfasında.
İlk Adım
Mülkünüzün bugünkü kira değerini görelim
Yönetim konuşmasının doğru başlangıcı rakamdır: kiranız bugünkü piyasanın neresinde? Emsal kiralamalarla karşılaştırıp gerçekçi bir aralık çıkarırız. Değerleme ücretsizdir, sonrasında bizimle çalışıp çalışmamak size kalmış.
Dilerseniz doğrudan 0533 029 73 97 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfamızdan ulaşabilirsiniz.