Kira geliri elde eden herkes vergi mükellefi olmayabilir; ama beyan sınırını aşıp beyanname vermeyenlerin karşılaştığı cezalar, ödenmesi gereken verginin kendisinden ağır olabiliyor. Üstelik Gelir İdaresi, banka hareketleri ve tapu kayıtları üzerinden kira gelirini eskisinden çok daha kolay tespit ediyor.
Bu rehberde, mevzuattaki adıyla gayrimenkul sermaye iradının (GMSİ) ev sahibi gözüyle bilinmesi gereken tarafını topladık: kim beyanname verir, hangi giderler düşülür, vergi nasıl hesaplanır.
Kimler beyanname vermek zorunda?
Konut kirasında ölçü, istisna tutarıdır. 2025 yılında elde edilen konut kira gelirleri için istisna 47.000 TL; 2026 gelirleri için bu tutar 58.000 TL olarak açıklandı (her yıl yeniden değerleme ile güncellenir). Yıllık konut kira geliriniz ilgili yılın istisnasını aşıyorsa beyanname vermeniz gerekir. Aşan kısım değil, istisna düşüldükten sonra kalan tutar vergilenir.
İki önemli ayrıntı:
- İstisnadan yararlanmak için gelirin eksiksiz beyan edilmesi şart. Beyan edilmemiş kira geliri sonradan tespit edilirse istisna hakkı kaybedilir.
- Ücret, menkul ve gayrimenkul sermaye iradı toplamı belirli bir üst eşiği (2025 için 4.300.000 TL) aşan yüksek gelirliler konut istisnasından yararlanamaz.
İş yeri kirasında mantık farklı: Kiracı şirket veya işletme, kirayı öderken kaynağında stopaj keser. Brüt iş yeri kira geliriniz beyan sınırını (2025 gelirleri için 330.000 TL) aşıyorsa beyanname verir, kesilen stopajı hesaplanan vergiden mahsup edersiniz. Sınırın altındaysanız stopaj nihai vergi olur, beyanname gerekmez.
Beyan takvimi: Mart ayını kaçırmayın
Bir takvim yılında elde edilen kira gelirleri, izleyen yılın 1-31 Mart döneminde beyan edilir. 2025 kiraları için beyanname dönemi 1-31 Mart 2026. Vergi iki eşit taksitte ödenir: ilki Mart, ikincisi Temmuz sonuna kadar.
İşin pratik tarafı epey kolaylaştı: Gelir İdaresi'nin Hazır Beyan Sistemi, banka ve tapu verilerinden kira gelirinizi büyük ölçüde önceden dolduruyor. İnternet üzerinden kontrol edip onaylamanız çoğu durumda yeterli. Yine de sistemin önerdiği tutarları körü körüne onaylamayın; eksik ay, yanlış kiracı kaydı veya gider seçiminde hata olabiliyor.
Götürü gider mi, gerçek gider mi?
Vergi matrahını düşürmenin iki yolu var ve seçim size ait.
Götürü gider: Belge aranmaz. İstisna düşüldükten sonra kalan tutarın %15'i otomatik gider kabul edilir. Basit, hızlı, evrak derdi yok. Karşılığında bir bağlayıcılığı var: Götürü usulü seçerseniz iki yıl boyunca gerçek gidere dönemezsiniz.
Gerçek gider: Belgelendirdiğiniz fiili harcamaları düşersiniz. Başlıcaları:
- Kiraya verilen konut için ödenen kredi faizleri
- Konut edinim bedelinin %5'i (iktisap tarihinden itibaren 5 yıl boyunca, yalnızca konutlar için)
- Emlak vergisi, DASK ve sigorta primleri, bakım-onarım giderleri
- Amortisman
- Kiraya verdiğiniz konut sahibiyken kendinizin oturduğu kiralık konuta ödediğiniz kira (belirli şartlarla)
Kredi ile alınmış ve faiz yükü devam eden bir konutta gerçek gider genellikle götürüyü açık ara geçer. Krediniz bittiyse ve büyük onarım yoksa götürü çoğu zaman daha pratiktir. Gerçek gider yönteminde yalnızca kendi ödediğiniz kalemleri düşebilirsiniz; hangi giderin kiracıya, hangisinin ev sahibine ait olduğu ayrımı burada da işinize yarar. Gerçek gider seçenlerin, istisnaya isabet eden gider kısmını indiremeyeceğini ve belgeleri beş yıl saklamak zorunda olduğunu da not edelim.
Örnek hesap: 40.000 TL kiralı bir daire
İstanbul'da aylık 40.000 TL'ye kirada olan bir konut düşünelim. 2025 yılında 12 ay boyunca tahsilat yapılmış olsun; yıllık gelir 480.000 TL. Götürü gider yöntemi seçilsin.
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Yıllık kira geliri | 480.000 TL |
| Konut istisnası (2025) | − 47.000 TL |
| Kalan | 433.000 TL |
| Götürü gider (%15) | − 64.950 TL |
| Vergi matrahı | 368.050 TL |
Matrah, artan oranlı gelir vergisi tarifesine girer (2025 tarifesi: ilk 158.000 TL için %15, sonraki dilim %20, devamı %27...):
- İlk 158.000 TL → 23.700 TL
- 158.000-330.000 TL arası 172.000 TL → 34.400 TL
- Kalan 38.050 TL × %27 → 10.273,50 TL
Ödenecek vergi: 68.373,50 TL — yani yaklaşık 1,7 aylık kira. Mart ve Temmuz'da iki taksitte, taksit başına 34.186,75 TL ödenir. Dilim tutarları her yıl güncellendiği için kendi yılınızın tarifesiyle hesap yapmayı unutmayın.
Aynı dairede 200.000 TL yıllık kredi faizi belgelenebilseydi, gerçek gider yöntemiyle matrah ve vergi belirgin şekilde düşerdi; seçim yapmadan önce iki yöntemi de kabaca hesaplamak birkaç dakikanızı alır ama on binlerce lira fark yaratabilir.
Boş dursa da radar altında: emsal kira bedeli
Konutunuzu bedelsiz olarak akrabanız dışındaki birine bıraktıysanız ya da beyan ettiğiniz kira gerçeğe göre bariz düşükse, idare emsal kira bedeli üzerinden gelir hesaplayabilir; konutlarda emsal ölçü, emlak vergisi değerinin %5'idir. Anne, baba, çocuk veya kardeşin oturması gibi durumlar bu uygulamadan istisnadır.
Ayrıca kirayı elden almak, tutarı düşük göstermenin yolu değildir: Konut kiralarının bankadan ödenmesi zorunluluğu ve kiracının beyanları, elden tahsilatı hem riskli hem izlenebilir kılıyor.
Beyan etmemenin ve geç kalmanın bedeli
Kira gelirini hiç beyan etmeyen ya da eksik beyan eden mülk sahibi tespit edildiğinde tablo ağırlaşır: vergi aslının yanında vergi ziyaı cezası, gecikme faizi ve en kritiği konut istisnası hakkının kaybı. Yani normalde 47.000 TL'si vergi dışı kalacak gelirin tamamı matraha girer. İdare tespiti çoğunlukla banka hareketleri, kiracı beyanları ve tapu kayıtlarını eşleştirerek yapıyor; "nasılsa görünmez" varsayımı artık gerçekçi değil.
İki telafi kapısı açık: Beyan süresi geçtiyse pişmanlıkla beyan, ceza yerine yalnızca pişmanlık zammıyla dosyayı kapatmanın en makul yoludur. Geçmiş yıllara ait unutulmuş kira gelirlerinde de kendiliğinden verilen beyannameler, incelemeyle yakalanmaya göre her zaman daha hafif sonuçlanır. Bu durumdaysanız bir mali müşavirle birlikte hareket edin.
Bir de sık karışan durumlar: Hisseli mülkte her ortak kendi payına düşen kirayı ayrı beyan eder ve konut istisnasından her hissedar ayrı ayrı yararlanır. Yıl içinde satılan konutun satış tarihine kadarki kirası yine o yılın geliridir. Peşin tahsil edilen gelecek yıl kiraları ise ait oldukları yılın geliri sayılır; Aralık'ta toplu alınan bir yıllık kira, tek yılın matrahını şişirmez.
Ev sahibi için pratik takvim
- Ocak-Şubat: Kira tahsilatlarını, banka dökümlerini ve gider belgelerini toplayın; götürü/gerçek karşılaştırmasını yapın.
- Mart: Hazır Beyan üzerinden beyannameyi kontrol edip onaylayın, ilk taksiti ödeyin.
- Temmuz: İkinci taksit.
- Yıl boyu: Faturaları ve dekontları saklayın; gelecek yıl gerçek gider kapısını açık tutar.
Kiranız piyasanın altında kaldıysa verginin matrahı da, dairenizin net getirisi de düşük kalıyor demektir; dairenizin güncel kira değerini görmek için ücretsiz değerleme talebinde bulunabilirsiniz. Yıllık artış tavanınızı kira artışı hesaplama aracıyla kontrol edebilir, kiralama sürecinin tamamını devretmek isterseniz hizmetlerimize göz atabilirsiniz.