Emlak vergisi, mülk sahibinin ödediği kalemler arasında genellikle en küçüğüdür. Buna karşılık en sık unutulanı, en sık geciktirileni ve tapu masasında en sık sürpriz yaratanıdır. Satış günü "belediyeden borcu yoktur yazısı gerekiyor" cümlesini duyduğunda yıllardır birikmiş borcuyla tanışan mülk sahibi az değil.

Tutar küçük göründüğü için çoğu ev sahibi ne kadar ödediğini bilir, ama neye göre ödediğini bilmez. Oysa verginin dayandığı değer belediyenin defterinde yazılıdır, oranı kanunla bellidir ve İstanbul'da bulunduğunuz için bu oran, büyükşehir sınırları dışında uygulanan oranın iki katıdır.

Bu rehberde emlak vergisinin ev sahibini ilgilendiren tarafını topladık: taksit tarihleri, oranlar, verginin hesabına esas olan rayiç bedel ve ona nasıl itiraz edileceği, muafiyetin gerçek şartları, satışta kimin sorumlu olduğu ve çevre temizlik vergisinin kimin cebinden çıktığı.

İki taksit penceresi: Mart-Mayıs ve Kasım

Emlak vergisi yılda iki eşit taksitte ödenir:

  • Birinci taksit: Mart, Nisan ve Mayıs ayları. Yani üç aylık geniş bir pencereniz var; 31 Mayıs'a kadar ödediğinizde gecikme doğmaz.
  • İkinci taksit: Kasım ayı. Bu taksitin penceresi tek aydır ve unutulan taksit çoğunlukla budur.

Vergiyi mülkün bulunduğu belediyeye ödersiniz, vergi dairesine değil. Bahçelievler'deki daireniz için Bahçelievler Belediyesi, Başakşehir'deki dükkanınız için Başakşehir Belediyesi muhataptır. Birden fazla ilçede mülkü olan bir ev sahibi, bu yüzden birden fazla belediyeyle ayrı ayrı muhatap olur — ve tam olarak bu dağınıklık yüzünden bir taksit gözden kaçar.

Ödeme kanalı olarak belediyelerin veznelerinin yanı sıra kendi web siteleri, anlaşmalı bankalar ve birçok belediyede e-Devlet üzerinden ödeme mümkün. Yurt dışında yaşayan mülk sahipleri için pratik yol, iki taksiti de Mayıs ayında birden kapatmaktır; kanun peşin ödemeyi engellemez.

Oranlar: İstanbul'da her şey iki katı

Oranlar 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'nda belirlenmiştir ve büyükşehir belediyesi sınırları ile mücavir alanlar içinde %100 artırımlı uygulanır. İstanbul'un tamamı büyükşehir sınırları içindedir; dolayısıyla bu sitede okuduğunuz her mülk için sağdaki sütun geçerlidir.

Mülk türü Genel oran Büyükşehir sınırları içinde
Konut (mesken) binde 1 binde 2
İşyeri ve diğer binalar binde 2 binde 4
Arsa binde 3 binde 6
Arazi binde 1 binde 2

Buradaki en kritik ayrım arsa ile arazi arasındadır. Belediyece parsellenmiş, imarlı ve inşaata elverişli toprak "arsa" sayılır ve İstanbul'da binde 6 ile en yüksek oranı görür — konutun üç katı. Tarımsal nitelikteki toprak ise "arazi"dir ve binde 2 öder. Aynı büyüklükteki iki toprak parçası arasındaki vergi farkı bu tek satırdan doğar; imar durumu değişen bir arsanın vergisinin neden birden yükseldiğini soran mülk sahiplerine verdiğimiz cevap da budur.

İkinci ayrım konut ile işyeri arasındadır. Dairenizi konut olarak değil de ofis, muayenehane ya da danışmanlık bürosu olarak kiraya verdiyseniz, mülkün fiili kullanımı "diğer bina" grubuna girer ve oran binde 2'den binde 4'e çıkar. Ticari kullanımın getirdiği ek kira, bu ek vergiyi de karşılamalıdır; ticari kiralama tarafındaki farkları ayrı bir yazıda ele aldık.

Verginin dayanağı: rayiç bedel (vergi değeri)

Emlak vergisi, sizin daireye ödediğiniz para üzerinden değil, belediyenin defterinde kayıtlı vergi değeri üzerinden hesaplanır. Halk arasında buna rayiç bedel denir. İki bileşenden oluşur:

  1. Arsa payı değeri: Takdir komisyonlarının, dört yılda bir, cadde ve sokak bazında belirlediği metrekare birim değerlerinin dairenizin arsa payıyla çarpımı. Aynı mahallede iki sokak arasında ciddi farklar olabilir.
  2. Bina değeri: Her yıl açıklanan inşaat maliyet bedelleri üzerinden, binanın sınıfına, yaşına ve brüt metrekaresine göre hesaplanan tutar. Bina yaşlandıkça aşınma payıyla düşer.

Takdirin yenilenmediği aradaki yıllarda değer, o yıl için açıklanan yeniden değerleme oranı kadar artırılır. Bu oran 2026 öncesinde yeniden değerleme oranının yarısıydı; 7566 sayılı Kanun'la "yarısı" ibaresi kaldırıldığı için ara yıllardaki artış hızı kabaca ikiye katlandı. Dört yılda bir yapılan takdirde ise sıçrama görülebilir — nitekim 2026 bir takdir yılı oldu ve artışa kanunla bir tavan getirildi. Ayrıntısını 2026 emlak vergisi ve "iki kat" sınırı yazısında anlattık.

Basit bir hesap: İstanbul'da vergi değeri 3.000.000 TL olarak kayıtlı bir konutun yıllık vergisi binde 2'den 6.000 TL, taksit başına 3.000 TL olur. Aynı değerdeki bir işyeri için rakam 12.000 TL'ye çıkar. Buna ek olarak, büyükşehirlerde emlak vergisi tutarının %10'u oranında taşınmaz kültür varlıklarının korunmasına katkı payı tahakkuk eder; yukarıdaki konutta 600 TL, toplamda 6.600 TL demektir.

Vergi değerinin ikinci bir işlevi daha var: tapuda beyan edilecek satış bedeli, belediyenin vergi değerinin altında olamaz. Satış aşamasındaki harç hesabını ve bu sınırın neden önemli olduğunu tapu harcı ve satış masrafları yazısında kalem kalem açtık.

Rayiç bedele nasıl itiraz edilir?

Vergi değerinin gerçeğin belirgin üzerinde olduğunu düşünüyorsanız — örneğin arsa birim değeri komşu sokağın iki katıysa, ya da binanın yaşı veya metrekaresi kayıtta yanlışsa — süreç şöyle işler:

Önce belediyeden kendi kaydınızı isteyin. Emlak servisinden sicil kaydınızı çıkartın; brüt metrekare, inşaat sınıfı, bina yaşı ve arsa payı doğru mu bakın. Bu dört kalem verginin tamamını belirler ve takdirin kendisi hiç tartışılmadan düzeltilebilecek türden hatalar da tam olarak burada olur: kayıttaki metrekare tapudakiyle uyuşmuyordur ya da bina yaşı hiç güncellenmemiştir.

Kayıt hatasıysa düzeltme başvurusu yapın. Ölçülebilir bir maddi hata söz konusuysa belediyeye yazılı düzeltme talebi verilir; kabul edilirse fazla ödenen vergi iade veya mahsup edilir.

Takdirin kendisine itiraz farklı bir yoldur. Dört yılda bir yapılan takdir komisyonu kararlarına karşı dava açma yetkisi, kanunda sayılan kuruluşlara (ilgili muhtarlıklar, ticaret ve sanayi odaları gibi) aittir; bireysel mülk sahibi takdiri doğrudan iptal ettiremez. Bireysel yol, size tahakkuk eden vergiye karşı işlemektir. Vergi mahkemesinde dava açma süresi genel kural olarak 30 gündür ve bu süre kaçırıldığında geri gelmez. Tutar anlamlıysa bir mali müşavir veya avukatla ilerleyin; kanun metnini mevzuat.gov.tr üzerinden doğrulayabilirsiniz.

Muafiyet: var, ama otomatik değil

En çok yanlış bilinen konu bu. "Emekliyim, emlak vergisi ödemem" cümlesi ancak bütün şartlar birlikte sağlandığında ve başvuru yapıldığında doğrudur.

İndirimli (sıfır) oran uygulanabilecek kişiler:

  • Hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler
  • Geliri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldığı aylıktan ibaret olanlar (emekli, dul ve yetim aylığı alanlar)
  • Gaziler
  • Engelliler
  • Şehitlerin dul ve yetimleri

İlk iki grupta gelirin kendisi tanımın parçasıdır: emekli aylığının yanına düzenli bir kira geliri, ticari kazanç veya ücret eklendiğinde kişi bu tanımın dışına çıkar. Mülke ilişkin şartlar ise hangi gruptan olursanız olun birlikte sağlanmalıdır:

  • Türkiye sınırları içinde tek meskeni olmak. İkinci bir daire, yazlık ya da hisseli başka bir konut bu şartı bozar (hisse durumunda hisseye düşen kısım için ayrı değerlendirme yapılır).
  • Meskenin brüt yüzölçümünün 200 m²'yi geçmemesi.
  • Meskenin kiraya verilmemiş olması. Tek dairesini kiraya verip kendisi başka yerde oturan emekli bu haktan yararlanamaz.

Muafiyet kendiliğinden işlemez: ilgili belediyeye taahhüt/bildirim formuyla başvurulması gerekir. Yıllardır ödeyip de aslında şartları taşıyan bir mülk sahibiyle karşılaştığımızda ilk söylediğimiz budur; şartlar sonradan bozulursa (mülkü kiraya verdiniz, ikinci daire aldınız) bunu belediyeye bildirmek de sizin sorumluluğunuzdadır ve bildirilmezse geriye dönük cezalı tarhiyat doğar.

Ayrıca yeni yapılan konutlarda kanunun tanıdığı bir geçici muafiyet vardır: 200 m²'yi geçmeyen meskenlerde, inşaatın sona erdiği yılı izleyen bütçe yılından itibaren beş yıl boyunca verginin bir bölümü için muafiyet uygulanır. Muafiyetin oranı ve kapsamı kanunda ayrıca düzenlenmiştir; Emlak Vergisi Kanunu'nun ilgili maddesini esas alın. Kentsel dönüşümden yeni daire teslim aldıysanız, bu muafiyetin sizin durumunuzda işleyip işlemediğini, oranını ve bunun için bildirim gerekip gerekmediğini ilgili belediyeye sorun.

Alırken ve satarken: bildirim ve borç

Mülkü aldığınızda bildirim vermeniz gerekir. Tapu devri belediyeye otomatik yansımaz. Emlak vergisi bildirimi, edinimin gerçekleştiği bütçe yılı içinde; edinim yılın son üç ayında olduysa devir tarihinden itibaren üç ay içinde ilgili belediyeye verilir. Vergi mükellefiyeti ise devri izleyen bütçe yılından başlar — yani satın aldığınız yılın vergisi satıcıya, ertesi yılınki size aittir.

Sattığınızda borcu kapatmak zorundasınız. Tapu müdürlüğü devir için belediyeden alınmış "emlak vergisi borcu yoktur" yazısını arar. Dahası kanun, satışın yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinden devreden ve devralanı müteselsilen sorumlu tutar. Yani alıcı, satıcının bıraktığı borcu ödemek durumunda kalabilir (sonradan satıcıya rücu hakkı saklı olmakla birlikte). Bu yüzden satış hazırlığında belediyeden borç sorgusu, evrak listesinin ilk sırasında olmalıdır; tapu randevusundan bir gün önce fark edilen borç, devri erteleyen en gereksiz sebeptir.

Çevre temizlik vergisi kim öder?

Kısa cevap: kiradaki bir konutta çevre temizlik vergisini kiracı öder, ev sahibi değil. Çünkü bu verginin mükellefi mülkün sahibi değil, binayı fiilen kullanan kişidir.

Konutlarda çevre temizlik vergisi ayrı bir makbuzla gelmez; su tüketimi üzerinden hesaplanır ve su faturasına eklenerek tahsil edilir. Suyu kendi adına abone yapan kiracı, vergiyi de o fatura içinde ödemiş olur. Kiracı çıkarken aboneliği devretmez ve fatura sizin adınıza kalırsa, boş dairenin su faturasıyla birlikte bu kalem de size döner.

İş yerlerinde durum farklıdır: çevre temizlik vergisi, işyerinin grubuna ve derecesine göre yıllık maktu tutar olarak belediyece tahakkuk eder ve genellikle emlak vergisiyle aynı taksit dönemlerinde ödenir. Mükellef yine kullanandır, yani kiracı işletmedir — ama boş duran bir dükkanda muhatap doğrudan mülk sahibi olur.

Aidat, ısınma ve bu tür kalemlerin sözleşmede kimde olduğunu netleştirmek, kira dönemi boyunca en çok tartışma çıkaran konuyu baştan kapatır; ayrıntılı dağılımı aidatı kim öder yazısında tabloladık.

Ödemezseniz ne olur?

Ödenmeyen emlak vergisi kendiliğinden silinmez; borç birikir ve üstüne gecikme zammı işler. Sonuçlar sırayla şöyle gelir:

  • Gecikme zammı. Vadesinde ödenmeyen tutara, 6183 sayılı Kanun uyarınca her ay için gecikme zammı işler. Oran zaman zaman değiştiği için tutarı belediyeden sorgulamak gerekir, ama işleyiş kesintisizdir: borç durdukça büyür.
  • Bildirim vermemenin ayrı sonucu. Mülkü aldığınızda bildirimde bulunmadıysanız, vergi cezalı olarak geriye dönük tarh edilir.
  • Tapu devrinin kilitlenmesi. Borç kapatılmadan satış yapamazsınız. Aceleye gelen bir satışta bu, pazarlık gücünüzü doğrudan zayıflatır.
  • Cebri takip. Belediye alacağını icra yoluyla takip edebilir, mülke haciz şerhi işletebilir.

İyi haber: birikmiş borç için belediyeler yapılandırma imkânı sunabilir ve tutar çoğu zaman korkulandan küçüktür. Kötü haber: tapu randevusu alınmış bir satışta bunu öğrenmek, önce ödemeyi sonra belediyeden yazıyı beklemek demektir; devir o randevuda tamamlanmaz.

Bir de değerli konut vergisi var

Vergi değeri kanunda belirlenen eşiği aşan konutlar için, emlak vergisinden ayrı bir vergi doğar: değerli konut vergisi. Eşik ve dilimler her yıl yeniden değerleme oranıyla güncellendiği için burada bir rakam vermiyoruz; ilgili yılın tutarlarını Gelir İdaresi Başkanlığı yayınlarından teyit edin.

İşleyişi kısaca: mesken niteliğindeki taşınmazın bina vergi değeri eşiği aştığı yılı izleyen yılın Şubat ayında beyanname verilir, vergi Şubat ve Ağustos aylarında iki eşit taksitte ödenir. Tek meskeni olanlar için kanunda ayrı bir istisna bulunur. Eşik yıl yıl güncellendiği ve bina vergi değeri de her yıl yükseldiği için, bir yıl kapsam dışında kalan bir konut ertesi yıl kapsama girebilir; mülkünüzün güncel değerini bilmek, sadece satış için değil bu beyan yükümlülüğünü öngörmek için de işe yarar.

Boş duran mülk de vergi öder

Emlak vergisinin en can sıkıcı özelliği şu: mülk gelir getirsin getirmesin tahakkuk eder. Kiradaki daireniz de, üç yıldır boş bekleyen daireniz de aynı vergiyi öder. Aradaki tek fark, kiradaki dairede vergiyi kiranın karşılamasıdır.

Üstelik kiraya verilen bir konutta emlak vergisi, gerçek gider yöntemini seçtiğinizde kira gelirinizden indirilebilen bir kalemdir; nasıl işlediğini kira geliri vergisi rehberinde anlattık. Yani aynı ödeme, mülk kiradayken vergi matrahınızı düşürür, mülk boşken sadece cebinizden çıkar.

Boş bir dairenin maliyeti hiçbir zaman "sadece kaçan kira" değildir: aidat, çevre temizlik vergisi kaleminin size dönmesi, DASK, doğal yıpranma ve üstüne her yıl aksamadan gelen emlak vergisi. Bu kalemlerin toplamını boş dairenin gerçek maliyeti yazısında hesapladık. Her yıl size vergi ödeten ve karşılığında hiçbir şey getirmeyen bir mülk, boşluğun pahalı türüdür — ve kararı ertelemenin faturası, sessizce iki taksit hâlinde kesilir.