Ev satarken herkes satış bedeline odaklanır; masraf kalemleri ise çoğu zaman tapu randevusundan birkaç gün önce gündeme gelir ve sürpriz etkisi yaratır. Oysa hangi kalemin ne tuttuğu ve kimin cebinden çıktığı önceden bellidir. Bu yazıda tüm kalemleri tek tek açıyor, 7.000.000 TL'lik bir daire satışı üzerinden gerçek bir hesap çıkarıyoruz.

Tapu harcı: en büyük kalem

Konut satışında tapu harcı, beyan edilen satış bedeli üzerinden alıcıdan binde 20 (%2) ve satıcıdan binde 20 (%2) olmak üzere toplam %4 olarak tahsil edilir. Oran uzun süredir bu seviyede; zaman zaman gündeme gelen indirim kampanyaları dönemseldir, güncel oranı Gelir İdaresi Başkanlığı'ndan işlemden önce teyit edin.

Kritik nokta şu: Harç, tapuda beyan edilen bedel üzerinden hesaplanır ve bu bedel gerçek satış bedeli olmak zorundadır; her halükârda belediyenin emlak vergisi değerinin altında da olamaz. Harçtan tasarruf için bedeli düşük göstermek yaygın ama pahalı bir hatadır: Tespit halinde eksik harç cezalı tahsil edilir, satıcı için ileride değer artış kazancı hesabı bozulur, alıcı için de bir sonraki satışta kâğıt üzerinde şişkin bir "kazanç" doğar.

Kim öder? Kanuni paylaşım yarı yarıyadır. Sahada zaman zaman "tüm harç alıcıya" pazarlığı yapılır; bu taraflar arasında geçerli bir anlaşmadır, ancak tapu müdürlüğü nezdinde her iki taraf da kendi payından sorumludur. Kim ödüyorsa ödesin, pazarlığın başında netleştirilmeli ve mümkünse yazıya dökülmelidir.

Döner sermaye ve diğer tapu giderleri

Harcın yanında tapu müdürlüğüne döner sermaye ücreti ödenir. Tutar il ve ilçenin yöresel katsayısına göre değişir; 2026 itibarıyla İstanbul gibi büyükşehirlerde işlem başına yaklaşık 6.700 TL seviyesindedir ve her yıl güncellenir. Yabancı uyruklu alıcıların dahil olduğu işlemlerde belirgin şekilde daha yüksek bir tarife uygulanır.

İşleme göre eklenebilecek küçük kalemler de var: ipotekli satışta ipotek fekki (kaldırma) ücreti, vekâletle işlemde noter masrafı, kat mülkiyetine geçmemiş taşınmazlarda cins tashihi gibi. Bunlar her satışta çıkmaz ama randevudan önce kontrol edilmelidir.

Satış öncesi tamamlanması gereken zorunluluklar

Emlak vergisi borcu: Tapu devri için taşınmazın belediyeye emlak vergisi borcunun olmaması gerekir. Satış yılına ait verginin tamamı satıcının yükümlülüğündedir; ödenmemiş taksit varsa devirden önce kapatılır ve belediyeden rayiç bedel/borcu yoktur yazısı alınır.

DASK: Zorunlu deprem sigortası poliçesi olmadan tapu işlemi yapılmaz. Poliçe taşınmaza bağlıdır; süresi geçmişse yenilenmesi gerekir. Prim, konutun büyüklüğüne ve yapı tarzına göre değişen, birkaç bin TL mertebesinde bir tutardır ve pratikte genellikle alıcı tarafından yeni dönem için düzenlenir.

Değer artış kazancı vergisi (satıcı için): Konutu iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde satıyorsanız, alış ve satış bedeli arasındaki fark (endeksleme ve yıllık istisna düşüldükten sonra) gelir vergisine tabidir. Beş yıl dolduysa bu vergi hiç doğmaz. Satış zamanlaması yaparken bu tarihi mutlaka kontrol edin; birkaç ay beklemek ciddi vergi farkı yaratabilir. Miras veya bağış yoluyla edinilen konutların satışında ise bu vergi uygulanmaz.

Örnek hesap: 7.000.000 TL'lik daire satışı

İstanbul'da 7.000.000 TL bedelle, gerçek değer üzerinden satılan bir daire için tablo şöyle şekillenir (komisyon %2+%2, KDV %20 varsayımıyla):

Kalem Satıcı Alıcı
Tapu harcı (%2 + %2) 140.000 TL 140.000 TL
Döner sermaye (yaklaşık) — 6.700 TL*
Emlak komisyonu (%2 + KDV) 168.000 TL 168.000 TL
DASK yenileme — ~3.000 TL
Toplam 308.000 TL ~317.700 TL

*Döner sermaye tek işlem ücretidir; uygulamada çoğunlukla alıcı öder, taraflar aralarında paylaşabilir.

Satıcı gözüyle okursak: 7.000.000 TL'lik satışta elde kalan net tutar yaklaşık 6.692.000 TL'dir; masraflar satış bedelinin %4,4'üne denk gelir. Beş yıl dolmadan yapılan satışlarda buna değer artış kazancı vergisi de eklenebilir. Alıcı gözüyle ise evin gerçek maliyeti 7.317.700 TL'ye çıkar; bu yüzden pazarlık masasında "cepten çıkan toplam" üzerinden konuşmak iki taraf için de sağlıklıdır.

Masrafları küçültmenin doğru ve yanlış yolları

Yanlış yol: Tapuda bedeli düşük göstermek. Kısa vadede harç tasarrufu, uzun vadede cezalı tahsilat ve vergi riski demektir.

Doğru yollar:

  • Satışı doğru fiyattan ve hızlı yapmak. Aylarca satılmayan bir dairenin taşıdığı fırsat maliyeti, tüm tapu masraflarından büyüktür.
  • Harç ve komisyon paylaşımını pazarlığın başında netleştirip anlaşmaya yazmak; son gün çıkan tartışmalar satışları düşürebiliyor.
  • Beş yıl kuralı, emlak vergisi borcu ve DASK gibi başlıkları randevudan haftalar önce kontrol etmek.

Krediyle satışta bilinmesi gerekenler

Alıcı konut kredisi kullanıyorsa sürece birkaç kalem ve birkaç gün eklenir. Banka, taşınmaz için ekspertiz raporu ister; ücreti alıcı öder ve rapor tutarı satış pazarlığını da etkileyebilir, çünkü banka krediyi ekspertiz değeri üzerinden sınırlar. Kredi teminatı olarak konulan ipotek işlemleri, konut finansmanı kapsamında harçtan istisnadır; yani ipotek tesisi satıcıya ek maliyet çıkarmaz.

Satıcı açısından kredili satışın asıl konusu zamanlama: Banka ödemeyi tapu devri ile eş anlı, blokeli olarak yapar. Devir günü paranın hangi adımda çözüleceğini, bloke çözümü için hangi belgelerin gerektiğini randevudan önce bankayla netleştirin. Kredili alıcı nakit alıcıya göre birkaç gün daha yavaştır ama ödeme güvenliği açısından en temiz senaryolardan biridir.

Son bir hatırlatma: Tapu harcı yatırıldıktan sonra işlemden vazgeçilirse harcın iadesi mümkündür ama bir dilekçe ve takip süreci gerektirir; randevu gününe her şeyi netleştirmiş girmek en iyisidir.

Randevudan önce son kontrol listesi

  • Tapu ve kimlik belgeleri, varsa vekâletname hazır mı?
  • Belediyeden rayiç bedel yazısı alındı, emlak vergisi borcu kapandı mı?
  • DASK poliçesi güncel mi?
  • Harç, döner sermaye ve komisyon paylaşımı yazılı olarak netleşti mi?
  • Ödeme planı (blokeli çek, banka transferi) tapu günüyle senkron mu?

Satış sürecinin masraf ve evrak tarafını tek tek sizin takip etmenize gerek yok; satış ve süreç yönetimi hizmetlerimiz bu listeyi bizim yürüttüğümüz şekliyle kapsıyor. İlk adım her zaman aynı: dairenizin bugünkü gerçekçi satış değerini bilmek. Bunun için ücretsiz değerleme talebinizi bırakabilirsiniz; satış mı kiralama mı daha mantıklı diye kararsızsanız kira çarpanı aracı da fikir verir.