Kira çarpanı nedir, neyi ölçer?

Kira çarpanı, bir mülkün satış değerinin yıllık kira gelirine bölünmesiyle bulunur. Sonuç, mülkün kendini kaç yılda amorti ettiğini kabaca gösterir: 8.000.000 TL'lik bir daire ayda 40.000 TL'ye kiralanıyorsa yıllık kira 480.000 TL, çarpan ise yaklaşık 16,7'dir. Yani mülk, başka hiçbir şey değişmezse kendini yaklaşık 17 yılda öder.

Çarpanın düşük olması yatırımcı için iyidir — para daha hızlı geri döner. Ancak çok düşük bir çarpan tek başına müjde değildir; çoğu zaman ya mülkün değer artış potansiyelinin sınırlı olduğunu ya da kiranın sürdürülebilir olmayan bir seviyede olduğunu gösterir. Çok yüksek çarpan ise genellikle değer artışı beklentisinin fiyata çoktan yansıdığı, prestijli bölgelerde görülür.

Brüt getiri ile net getiri neden bu kadar farklı?

Brüt getiri, yıllık kiranın mülk değerine oranıdır ve ilan sitelerinde görülen rakam çoğunlukla budur. Gerçekte cebinize giren tutar ise şu kalemler düşüldükten sonra kalandır:

  • Boş kalma süresi. Yılda ortalama yarım ay boşluk bile getiriyi yaklaşık %4 azaltır. Kiracı değişim dönemleri, tadilat ve ilan süresi bu kaleme girer.
  • Sahibin ödediği giderler. Kiracının ödemediği aidat payı, DASK ve konut sigortası, emlak vergisi, yıllık bakım-onarım.
  • Kira gelir vergisi (GMSİ). Konutlarda yıllık istisna ve %15 götürü gider düştükten sonra kalan matrah, artan oranlı tarifeye girer. Tek daireli ev sahipleri için bu genellikle brüt kiranın %14-17'sine denk gelir.

Bu üç kalem birlikte, brüt %7-8 görünen bir getiriyi gerçekte %5 seviyesine indirebilir. Yatırım kararını brüt rakamla vermek, en sık yapılan ve en pahalı hatadır.

Hesabı yaparken nelere dikkat etmeli?

Mülk değerini ilan fiyatıyla değil gerçekleşen satışlarla girin. İlan fiyatları çoğu bölgede pazarlık payı taşır; emsal kapanış fiyatı elinizde yoksa değerleme sırasında biz çıkarıyoruz.

Kirayı bugünkü rayiçle girin, mevcut sözleşmeyle değil. Yıllardır aynı kiracının oturduğu bir dairenin kirası piyasanın belirgin altında kalmış olabilir; bu durumda hesap mülkü olduğundan kötü gösterir. Kira artışı yazımız yasal sınırları açıklıyor.

Ticari mülkte bu araç vergiyi olduğundan düşük gösterir. Dükkan, ofis ve depoda konut istisnası uygulanmaz ve kira genellikle stopaja tabidir; ticari kiralama rehberimize bakın.

Amortisman süresi bir karar aracıdır, kehanet değil. Kira artışları, değer artışı ve vergi tarifesi her yıl değişir; hesabı yılda bir tekrarlamak, elde tutma veya satış kararını zamanında vermenizi sağlar. Kavramın ayrıntılı anlatımı için kira çarpanı ve amortisman rehberimizi okuyabilirsiniz.