Her yıl sözleşme yenileme ayı geldiğinde aynı soru soruluyor: "Bu yıl kiraya en fazla ne kadar zam yapabilirim?" Cevap tek bir sayıda gizli, ama o sayının hangisi olduğu sık karıştırılıyor. Yıllık enflasyon değil, aylık enflasyon hiç değil; kanunun aradığı oran 12 aylık ortalamalara göre TÜFE değişimi.
Bu yazıda doğru oranı nereden bulacağınızı, hesabı nasıl yapacağınızı ve 2022-2024 arasındaki yüzde 25 tavan döneminin bugün hâlâ neden hissedildiğini adım adım anlatıyoruz.
Yasal dayanak: TBK 344 ve 12 aylık ortalama
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, konut ve çatılı iş yeri kiralarında yenileme dönemindeki artışın üst sınırını çiziyor: Bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek kaydıyla taraflar artışı serbestçe kararlaştırabilir.
Üç noktanın altını çizelim:
- Bu bir üst sınırdır. Daha düşük bir artışta anlaşmak her zaman mümkün.
- Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile geçerli olan yasal tavandır; fazlası istenemez.
- Sözleşmede hiç artış maddesi yoksa ve taraflar anlaşamazsa, hâkim yine bu tavanı aşmayacak şekilde hakkaniyete göre belirler.
Doğru oran hangisi? TÜİK verisini okuma rehberi
TÜİK her ayın başında bir önceki ayın enflasyon verilerini açıklar ve tabloda iki farklı oran görürsünüz:
| Oran | Ne anlama gelir? | Kira artışında kullanılır mı? |
|---|---|---|
| Yıllık değişim | Son 12 ayda fiyatların toplam artışı | Hayır |
| 12 aylık ortalamalara göre değişim | Son 12 ayın ortalamasının, önceki 12 ayın ortalamasına oranı | Evet |
Örneğin Haziran 2026 verilerinde yıllık TÜFE yüzde 32,11 açıklandı; ama Temmuz 2026'da yenilenen sözleşmelerde uygulanacak yasal tavan, 12 aylık ortalama olan yüzde 32,03 oldu. İki oran birbirine yakın göründüğünde bile doğru olanı kullanmak önemli; enflasyonun hızlı düştüğü veya yükseldiği dönemlerde aradaki makas ciddi biçimde açılabiliyor.
Hangi ayın verisine bakacaksınız? Sözleşmeniz hangi ayda yenileniyorsa, ondan bir önceki ayın açıklanan 12 aylık ortalama oranı esas alınır. Ağustos yenilemesi için Temmuz verisi (Ağustos başında açıklanır), Temmuz yenilemesi için Haziran verisi gibi.
Adım adım hesaplama ve örnek
Formül basit:
Yeni kira = Mevcut kira × (1 + oran / 100)
Temmuz 2026'da yenilenen bir sözleşme üzerinden gidelim:
- Mevcut aylık kira: 20.000 TL
- Uygulanacak oran: %32,03
- Artış tutarı: 20.000 × 0,3203 = 6.406 TL
- Yeni kira: 26.406 TL
Yıllık bazda düşünürseniz, kiracınızın toplam ödemesi 240.000 TL'den 316.872 TL'ye çıkıyor. Küsuratlı sonuçlarda yuvarlama tamamen tarafların anlaşmasına kalmış bir nezaket konusu; yasal tavan 26.406 TL ise 26.500 TL isteyemezsiniz, ama 26.400 TL'de anlaşabilirsiniz.
Elle uğraşmak istemeyenler için hazırladığımız kira artışı hesaplama aracı güncel oranla saniyeler içinde sonucu veriyor.
Yüzde 25 tavan dönemi ve bugüne uzanan gölgesi
Haziran 2022'de çıkarılan geçici düzenlemeyle, konut kiralarındaki artış TÜFE ne olursa olsun yüzde 25 ile sınırlandı. Bu tavan iki kez uzatıldıktan sonra Temmuz 2024'te sona erdi; 2 Temmuz 2024 ve sonrasında yenilenen sözleşmeler yeniden 12 aylık ortalama TÜFE kuralına döndü.
Tavan döneminde enflasyon yüzde 60-80 bandında seyrederken artışlar yüzde 25'te kaldığı için, o dönemde kiraya verilmiş pek çok konutun kirası piyasa değerinin belirgin biçimde altında kaldı. Bugün İstanbul'da aynı binada, benzer iki daire arasında iki katına varan kira farkları görülmesinin ana nedeni bu.
Ev sahibi açısından bunun pratik sonucu şu: TÜFE artışı, düşük kalmış bir kirayı tek başına piyasaya taşımaz; yalnızca mevcut kiranın satın alma gücünü korur. Aradaki farkı kapatmanın yasal yolu bir sonraki başlıkta; kirası piyasanın çok altında kalan daireler için tüm seçenekleri ayrı bir yazıda ele aldık.
Beş yılın sonunda: kira tespit davası
Kira ilişkisi beş yılı doldurduktan sonra, taraflardan her biri kiranın yeniden belirlenmesi için kira tespit davası açabilir. Bu davada hâkim TÜFE tavanıyla bağlı değildir; emsal kiralar, konutun durumu ve hakkaniyet ölçüsünde yeni kirayı belirler. Uygulamada mahkemeler emsal kira üzerinden belli bir hakkaniyet indirimi yaparak sonuca gider.
Beş yıl dolmadan bu yola başvurulamayacağı için, tavan döneminde geride kalmış kiralarda tarihleri takip etmek önemli. Dava açmadan önce dairenizin gerçekçi piyasa kirasını bilmek isterseniz ücretsiz değerleme hizmetimizden yararlanabilirsiniz; emsal veriye dayanmayan bir taleple mahkemeye gitmek zaman kaybettirir.
Sahada en sık gördüğümüz üç hata
Yanlış oranı kullanmak. Haberlerde manşete çıkan yıllık enflasyonla hesap yapmak en yaygın hata. Kanunun aradığı, 12 aylık ortalama.
Yanlış ayın verisini almak. Yenileme ayının değil, ondan önceki ayın açıklanmış verisi esastır. Ekim'de yenilenen sözleşme için Eylül verisi kullanılır.
Artışı geriye dönük istemek. Artış, yeni kira yılının başladığı aydan itibaren geçerlidir. Bildirimi geç yaptıysanız bile geçmiş ayların farkını talep etmek çoğu durumda uyuşmazlık doğurur; yenileme tarihinden birkaç hafta önce yazılı bildirim yapmak en temiz yol.
Bildirim nasıl yapılır, kiracı kabul etmezse ne olur?
Artış talebinin şekli konusunda kanun katı bir kalıp aramaz; ama ispat her şeydir. En sağlıklı yöntem, yenileme tarihinden en az 15-30 gün önce yazılı bildirim yapmaktır: noter ihtarnamesi en güçlüsü, iadeli taahhütlü mektup ve hatta tarihli, cevaplı bir mesajlaşma da pratikte işe yarar. Bildirimde eski kirayı, uygulanan oranı ve yeni tutarı açıkça yazın; "TÜFE kadar zam yapıyorum" gibi belirsiz ifadeler tartışma doğurur.
Kiracı yasal tavan içindeki artışı kabul etmek zorundadır; sözleşmedeki artış maddesi zaten kendiliğinden işler. Buna rağmen eski kirayı ödemeye devam ederse, aradaki fark eksik ödeme sayılır. Bu durumda izlenecek yol, farkı da kapsayan yazılı ihtar çekmektir; bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olan kiracıya karşı tahliye davası açma hakkı doğar. İş yeri kiralarında da aynı 12 aylık ortalama TÜFE tavanı geçerlidir; sözleşmeye yazılmış daha yüksek oranlar veya farklı endeksler tavanı aşamaz.
Bir istisnayı da not edelim: Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa (bunun kendi başına ayrı şartları vardır), beş yıl dolmadan kira bedelinde artış yapılamaz; TÜFE mekanizması TL sözleşmeler içindir.
Kiracıyla masaya otururken
Yasal tavan bir hak, ama her yıl tavandan artış istemek her zaman en kârlı strateji değil. Güvenilir ve düzenli ödeyen bir kiracıyı birkaç puanlık fark için kaybetmek; boş geçen bir-iki ay, tadilat ve yeni kiracı arama maliyetiyle birlikte düşünüldüğünde çoğu zaman zarardır. Tersine, kira belirgin şekilde piyasanın altında kaldıysa tavan artış da yeterli olmayabilir; o noktada beş yıl kuralını ve emsal verileri konuşmak gerekir.
Turc Global olarak yönettiğimiz kiralamalarda bu dengeyi her yıl mülk sahibiyle birlikte kuruyoruz. Sizin de yenileme dönemi yaklaşıyorsa, hesaplama aracıyla yasal tavanınızı görün; dairenizin güncel piyasa kirasını merak ediyorsanız değerleme talebinizi bekliyoruz.