Kırtasiyeden alınan iki sayfalık matbu sözleşme, işler yolunda giderken kimseyi rahatsız etmez. Sorun çıktığında ise ev sahibinin elinde ne sağlam bir artış esası, ne demirbaş kaydı, ne de tahliyeyi kolaylaştıracak tek bir belge vardır. Gördüğümüz ihtilafların büyük bölümü, sözleşme imzalanırken beş dakika fazla düşünmekle ve birkaç madde eklemekle önlenebilirdi.
Bu yazıda, konut kira sözleşmesine mutlaka girmesi gereken maddeleri ve her birinin nasıl yazılması gerektiğini tek tek ele alıyoruz. Amaç hukuk dersi vermek değil; sahada işe yarayan, imza masasına götürebileceğiniz bir kontrol listesi sunmak. Özel ve çekişmeli durumlar için bir avukata danışmanızı her zaman öneririz.
Tarafların ve taşınmazın eksiksiz tanımı
Temel gibi görünür ama en çok burada hata yapılır. Sözleşmede kiracının T.C. kimlik numarası (yabancıysa pasaport ve vergi numarası), tebligat adresi ve telefonu; dairenin ise açık adresi, kapı numarasına kadar yazılmalıdır. Dairede kimlerin oturacağı da belirtilsin: "Kiralanan, kiracı ve birinci derece aile fertleri dışında kimse tarafından kullanılamaz" maddesi, ileride tanımadığınız kişileri dairede bulmanızı önler.
Kira bedeli, ödeme günü ve ödeme şekli
Tutarı hem rakamla hem yazıyla yazın; iki yazım arasında fark varsa yazıyla olan esas alınır. Ödeme gününü net belirleyin ("her ayın en geç 5'inci günü") ve banka hesabına ödemeyi şart koşun; açıklamaya "2026 Nisan ayı kira bedeli" yazılması alışkanlığı, olası bir davada en güçlü delilinizdir.
Elden ödeme almayın. Banka kaydı iki tarafı da korur ve beyan tarafında da işinizi kolaylaştırır. Kaldı ki bu bir tercih değil: konut kiralarındaki 500 TL'lik alt sınır kaldırıldığından beri, tutarı ne olursa olsun kira ödemelerinin banka veya PTT kanalıyla belgelenmesi zorunlu ve elden ödeme hem kiracıya hem ev sahibine ayrı ayrı ceza doğuruyor. Cezanın nasıl hesaplandığını kirayı elden almanın cezası yazısında rakamla anlattık.
Kira artış maddesi: Yasal tavana uygun yazın
Artış maddesi boş bırakılan sözleşme, her yıl pazarlık ve gerginlik üretir. Doğru formül şudur: "Kira bedeli her yenileme döneminde, TÜİK tarafından açıklanan TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranında artırılır."
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi gereği, sözleşmeye daha yüksek bir oran yazsanız bile uygulanabilecek tavan bu orandır; konut kiralarında bir dönem uygulanan yüzde 25 sınırı ise 1 Temmuz 2024'te sona erdi. Döneminize denk gelen güncel oranı kira artış hesaplama aracımızdan kontrol edebilirsiniz.
Depozito maddesi: Sınır üç kira
Depozito serbestçe belirlenemez; kanunen en fazla üç aylık kira bedeli kadar kararlaştırılabilir. Sözleşmeye yazılması gerekenler:
- Depozitonun tutarı ve hangi tarihte teslim alındığı
- Neyin güvencesi olduğu: ödenmeyen kira, faturalar ve dairede hasar
- İade koşulu: dairenin tutanakla, hasarsız ve borçsuz teslimi
- Kanuni yöntemi tercih ederseniz, paranın kiracı adına vadeli bir hesapta bloke edilmesi
Uygulamada depozitonun elden alındığı çok olur; en azından sözleşmede tutar ve iade şartlarının açıkça yazılması, çıkış günündeki tartışmaların çoğunu baştan çözer.
Tahliye taahhütnamesi: Ayrı kâğıt, ayrı tarih
Tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte daireyi boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesidir ve ev sahibi açısından en güçlü belgedir. Geçerli olması için kritik kural şudur: taahhüt, kira sözleşmesiyle aynı anda değil, kiracı daireye yerleştikten sonraki bir tarihte düzenlenmiş ve imzalanmış olmalıdır. Sözleşmeyle aynı gün alınan taahhütler yargı önünde geçersiz sayılabilmektedir.
Boşaltma tarihi, imza tarihi ve kiracının el yazısıyla doldurulmuş olması ispat gücünü artırır. Bu belgeyi noterden düzenletmek zorunlu değildir ama uyuşmazlık riskini ciddi azaltır.
Demirbaş listesi ve teslim tutanağı
Sözleşmenin ekine, dairedeki tüm demirbaşları içeren imzalı bir liste koyun: kombi, ankastre set, klimalar, dolaplar, anahtar adedi. Teslim günü de kısa bir tutanakla durumu kayda geçirin:
- Elektrik, su ve doğalgaz sayaç endeksleri
- Demirbaşların çalışır durumda teslim edildiği
- Varsa mevcut kusurlar (çizik parke, lekeli tezgâh) ve fotoğrafları
- Teslim edilen anahtar sayısı
Bu iki belge olmadan çıkıştaki hiçbir hasar iddiasını ispatlayamazsınız; depozito kesintileri de dayanaksız kalır. Eşyalı kiralamada listeyi marka ve model düzeyinde ayrıntılandırın; boş dairede ise on dakikalık bir tutanak bile yeterlidir.
Aidat ve giderlerin paylaşımı
"Aidat kime ait?" sorusu sözleşmede tek cümleyle çözülür ama yazılmadığında yıllarca sürtüşme üretir. Yerleşik ayrım şudur: olağan kullanım giderleri (aidat, temizlik, kapıcı, ortak elektrik) kiracıya; binanın ana yapısına ilişkin giderler (çatı onarımı, dış cephe, asansör yenileme gibi demirbaş harcamaları) ev sahibine aittir.
Başakşehir ve Beylikdüzü'ndeki sitelerde aidatlar aylık birkaç bin lirayı bulduğu için, bu maddeyi yazmadan imzalanan sözleşmeler en sık ihtilaf çıkan gruptadır. Aidatın güncel tutarını sözleşmeye not düşmek adayın da doğru hesap yapmasını sağlar.
Kullanım ve devir yasakları
Kısa ama etkili üç madde daha ekleyin:
- Kiralananın alt kiraya verilemeyeceği ve kullanım hakkının devredilemeyeceği
- Dairenin konut dışı amaçla (ofis, imalat, günlük kiralama) kullanılamayacağı
- Ev sahibinin yazılı izni olmadan tadilat ve kalıcı değişiklik yapılamayacağı
Bu maddeler özellikle dairenin izinsiz biçimde günlük kiralamaya açılması gibi, ev sahibini idari para cezasıyla karşı karşıya bırakabilecek durumlara karşı sigortanızdır.
Süre, yenileme ve fesih düzeni
Sözleşmenin süresi genellikle bir yıl yazılır; sürenin bitmesi kiracıyı kendiliğinden çıkarmaz, sözleşme yasa gereği aynı koşullarla birer yıl uzar. Bu yüzden "süre bitince boşaltılır" gibi maddeler pratikte hüküm doğurmaz; çıkış planlıyorsanız dayanağınız tahliye taahhütnamesi ve kanundaki tahliye sebepleridir.
Yine de sözleşmeye bildirim düzenini yazmak faydalıdır: kiracının erken çıkışta en az 30 gün önceden yazılı bildirimde bulunması, anahtarın tutanakla teslimi ve son ay faturalarının kapatılarak dekontlarının paylaşılması gibi. Bu maddeler dava kazandırmasa da tarafların davranışını düzenler ve çoğu anlaşmazlığı mahkemeye gitmeden çözer.
Bir de arşiv disiplini: sözleşmeyi, taahhütnameyi, tutanakları ve yazışmaları tek bir dosyada (dijital kopyalarıyla birlikte) saklayın. İhtilaf tipik olarak imzadan yıllar sonra çıkar ve o gün elinizde ne varsa hakkınız o kadardır.
İmzadan önce son kontrol
Sözleşmeyi iki nüsha düzenleyin, her sayfayı iki taraf da paraflasın, kefil varsa kefalet tutarını ve tarihini kendi el yazısıyla yazsın. Sözleşme kadar, karşınızdaki kiracıyı doğru seçmek de önemli; eleme kriterlerini doğru kiracı nasıl seçilir yazısında bulabilirsiniz.
Kiralama sürecinin sözleşme dahil tüm adımlarında yanınızda bir ekip isterseniz, Turc Global olarak ücretsiz değerleme ile başlayıp süreci uçtan uca yönetiyoruz.