Site yönetimi çatı yalıtımı için ek ödeme kararı aldı; kiracı "ben mi ödeyeceğim?" diye soruyor, ev sahibi "aidat kiracının işi" diyor. Bu tartışma İstanbul'daki hemen her sitede yılda birkaç kez yaşanır ve cevabı aslında mevzuatta yazılıdır. Ayrım tek cümleye sığar: Kullanımdan doğan gider kiracının, mülke yapılan yatırım ev sahibinindir.
Bu yazıda o tek cümleyi kalem kalem açıyor, en çok tartışılan örnekleri netleştiriyor ve depozito kurallarını hatırlatıyoruz.
Hukuki zemin: KMK ve TBK ne diyor?
İki kanun birlikte okunur:
- Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ortak gider yükümlülüğünü kat malikine yükler. Site yönetimi, ödenmeyen aidat için her zaman malike başvurabilir; kiracının ödemesi malikin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz (kiracı, ödediği ölçüde ve kira borcuyla sınırlı olmak üzere sorumluluğa ortak olur).
- Türk Borçlar Kanunu (TBK) 341 ise iç ilişkiyi düzenler: Kiracı, aksine sözleşme yoksa, kiralananın kullanımıyla ilgili giderleri öder.
Yani dışarıya karşı muhatap maliktir; kiracıyla malik arasında ise "kullanım gideri mi, yatırım mı" ayrımı geçerlidir. Bu yüzden kira sözleşmesinde aidat maddesinin açık yazılması, tartışmaların çoğunu baştan bitirir.
Kalem kalem: kim, neyi öder?
| Gider kalemi | Kim öder? | Neden? |
|---|---|---|
| Kapıcı, temizlik, güvenlik | Kiracı | Günlük kullanım hizmeti |
| Ortak alan elektriği, suyu | Kiracı | Kullanım gideri |
| Asansör rutin bakımı | Kiracı | Kullanımın devamı için olağan bakım |
| Havuz, spor salonu işletmesi | Kiracı | Yaşarken yararlanılan hizmet |
| Asansörün komple yenilenmesi | Ev sahibi | Demirbaş yatırımı |
| Çatı, dış cephe, mantolama | Ev sahibi | Mülkün değerine yapılan yatırım |
| Isı yalıtımı, güçlendirme | Ev sahibi | Yapısal iyileştirme |
| Apartman görevlisi dairesinin tadilatı | Ev sahibi | Demirbaş niteliğinde |
| Bina sigortası, ortak alan DASK | Ev sahibi | Mülkiyete bağlı gider |
Pratik turnusol testi şudur: Bu harcama olmasa da binada yaşamak mümkün mü ve harcama binanın değerini kalıcı olarak artırıyor mu? Değer artıran, yıllarca hizmet edecek harcamalar malikindir; hizmetin bu ayki bedeli kiracınındır.
Karma aidatlar: en sık çıkan sorun
Site yönetimleri çoğu zaman tek bir aidat rakamı açıklar; içinde hem temizlik hem de "yenileme fonu" ya da "demirbaş katkısı" olabilir. Örnek üzerinden gidelim:
Aylık aidat 6.000 TL olsun. İşletme projesine bakıldığında 4.500 TL'si personel, temizlik, elektrik ve rutin bakım; 1.500 TL'si dış cephe boyası için toplanan fon olsun. Doğru paylaşım:
- Kiracı: 4.500 TL (kullanım giderleri)
- Ev sahibi: 1.500 TL (yatırım fonu)
Kiracının 6.000 TL'nin tamamını ödemesi yaygın ama hatalı bir pratiktir; tersi durumda ev sahibinin tüm aidatı üstlenmesi de gerekmez. Çözüm basit: Yönetimden işletme projesini isteyin, kalemleri ayırın ve mutabakatı yazılı yapın. Yıl sonunda toplu ödenmiş büyük onarım katkılarında da aynı ayrım geçerlidir.
Daire içi bakım ve onarımda ayrım
Aynı mantık dairenin içinde de işler:
- Küçük, olağan bakım kiracıda: musluk contası, ampul, kombinin yıllık bakımı, tıkanan gider gibi kullanımdan doğan ufak işler.
- Esaslı onarım ev sahibinde: kombinin değişmesi, tesisatın yenilenmesi, pencere doğramaları, kullanımdan değil eskimeden kaynaklanan her şey.
Kiracının kusuruyla verdiği zarar ise (kırılan cam, duvardaki hasar) her durumda kiracıya aittir ve teslimde depozitodan mahsup konusu olabilir.
Depozito: üç kira sınırı ve doğru saklama
TBK 342 açık: Konut kiralarında güvence bedeli üç aylık kirayı aşamaz. Aylık kira 30.000 TL ise depozito en fazla 90.000 TL olabilir; "altı kira depozito" talebi kanuna aykırıdır.
Kanunun daha az bilinen kısmı saklama biçimi: Depozito para olarak verilecekse, kiracı tarafından ev sahibinin onayı alınmadan çekilemeyecek vadeli bir banka hesabına yatırılması öngörülür. Uygulamada depozito çoğunlukla elden verilir; bu, ilişki bozulduğunda "verdim/vermedin" tartışmasının ana kaynağıdır. En azından dekont ve sözleşmeye yazılmış net bir depozito maddesi şarttır.
İade tarafında kural: Kira ilişkisi bitince, ev sahibinin kiracıya karşı ileri sürdüğü yazılı bir talebi yoksa depozito iade edilir. Hasar ve ödenmemiş borç mahsubu meşrudur; "boya parası" adı altında otomatik kesinti ise dairenin olağan yıpranması kapsamında kaldığı sürece tartışmalıdır. Girişte ve çıkışta fotoğraflı teslim tutanağı düzenlemek iki tarafı da korur.
Üç tartışmalı senaryo, üç kısa cevap
Kiracı aidatı ödemiyor, yönetim benden istiyor; ne yapabilirim? Ödemek zorundasınız, çünkü yönetime karşı sorumluluk maliktedir. Ödediğiniz tutarı kiracıya rücu edersiniz; sözleşmede aidat açıkça kiracıya yüklenmişse, ödenmeyen aidat kira borcu gibi ihtar konusu yapılabilir ve süreklilik kazanırsa sözleşmeye aykırılık zemininde tahliye tartışması doğurabilir. Erken ve yazılı ihtar, borcun büyümesini önler.
Ev el değiştirdi; depozito ne olur? Kiracının depozito alacağı kira ilişkisiyle birlikte yeni malike karşı ileri sürülebilir; bu yüzden satış pazarlığında depozitonun devri mutlaka konuşulmalı ve devir protokolüne yazılmalıdır. Satıcının "depozitoyu ben aldım, beni ilgilendirmez" diyerek çekilmesi, yeni maliki kiracıyla karşı karşıya bırakır.
Depozito her yıl kirayla birlikte artar mı? Kanunda otomatik bir güncelleme yoktur; başlangıçta verilen tutar neyse odur. Uzun kiracılıklarda depozito sembolikleşir; bu, yenileme görüşmelerinde karşılıklı anlaşmayla güncellenebilecek bir konudur, tek taraflı dayatılamaz.
Ev sahibi için üç pratik kural
- Sözleşmeye yazın. "Aidatın kullanım giderleri kiracıya, demirbaş ve yatırım harcamaları kiraya verene aittir" cümlesi + depozito tutarı ve iade şartları. Bu iki madde, yaşanan tartışmaların büyük kısmını önler.
- İşletme projesini takip edin. Kiracıda oturan mülk sahipleri çoğu zaman site kararlarını kaçırır; büyük onarım kararları sizin cebinizi ilgilendirir, toplantılara katılın veya vekâlet verin.
- Ödemeleri izlenebilir tutun. Aidatını ödemeyen kiracının borcu yönetim nezdinde size döner; kira ve aidat düzenini aylık takip edin.
Bu takibi mülk sahibi adına biz de yürütüyoruz; kiracı ilişkisi, aidat ve yenileme dönemlerinin yönetimi için hizmetler sayfamıza göz atabilirsiniz. Yenileme dönemi yaklaşan sözleşmenizde yasal artış tavanını kira artışı hesaplama aracıyla kontrol etmek, dairenizin güncel kira değerini görmek içinse ücretsiz değerleme talep etmek iki dakikanızı alır.