"Dairemi günlük kiralamaya açsam daha çok kazanmaz mıyım?" İstanbul'da en sık aldığımız sorulardan biri bu. Kâğıt üzerindeki cevap cazip: gecelik fiyatlar, aylık kiranın otuzda birinden yüksek. Gerçek cevap ise izin şartları, doluluk oranları ve işletme yüküyle birlikte hesaplanınca çoğu ev sahibi için değişiyor.
Bu yazıda iki modeli, 2024 başından beri yürürlükte olan yasal çerçeveyi de içerecek şekilde dürüstçe karşılaştırıyoruz. Amacımız birini savunmak değil; kendi daireniz için hangisinin rasyonel olduğunu görebileceğiniz bir çerçeve sunmak.
Yasal çerçeve: Artık izinsiz günlük kiralama yok
1 Ocak 2024'te yürürlüğe giren 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun, oyunun kurallarını kalıcı olarak değiştirdi. Yüz gün ve daha kısa süreli her konut kiralaması "turizm amaçlı kiralama" sayılıyor ve şu şartlara bağlanıyor:
- İzin belgesi: Sözleşme yapmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan turizm amaçlı kiralama izin belgesi alınması zorunlu; belgeyle birlikte verilen plaketin dairenin girişine asılması gerekiyor
- Kat malikleri onayı: Apartman ve sitelerde, konutun bulunduğu binadaki tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı karar şart. Tek bir komşunun itirazı bile izni imkânsız kılıyor
- Yaptırımlar: İzinsiz kiralama tespitinde daire başına yüksek idari para cezası uygulanıyor; kanun yürürlüğe girdiğinde 100.000 TL olarak belirlenen bu ceza her yıl yeniden değerleme ile artıyor ve tekrarında katlanarak yükseliyor. Faaliyete devam edenlerde ceza milyonlu tutarlara ulaşabiliyor
- Vergi ve kayıt: Gelirin beyanı, kimlik bildirimi ve işletme benzeri yükümlülükler de cabası
Kestirme yol arayanlara net söyleyelim: "Airbnb'ye sessizce koyarım, kimse görmez" dönemi kapandı. Şikâyet mekanizması çoğunlukla komşular üzerinden işliyor ve denetimler ilan siteleri taranarak yapılıyor. Bu tabloyu bir engel olarak değil, karar verirken masaya konması gereken bir maliyet kalemi olarak okuyun.
Gelir karşılaştırması: Brüt değil, net bakın
Aylık uzun dönem kirası 40.000 TL olan Bahçelievler'de bir daireyi düşünelim. Günlük kiralamada gecelik 3.000 TL istediğinizi varsayalım. Yüzde 100 dolulukta ay geliri 90.000 TL görünür; büyünün bozulduğu yer şurasıdır:
| Kalem | Uzun dönem | Günlük kiralama (gerçekçi senaryo) |
|---|---|---|
| Doluluk | 12 ay kesintisiz | %50-65 (sezona göre dalgalı) |
| Brüt aylık gelir | 40.000 TL | 45.000-58.000 TL |
| Platform komisyonu | Yok | Gelirin %15-18'i |
| Temizlik, çamaşır, sarf | Yok | Her çıkışta masraf |
| Faturalar ve internet | Kiracıda | Ev sahibinde |
| Yıpranma ve yenileme | Düşük | Yüksek |
| Vergi ve izin maliyetleri | Basit | Belge, plaket, beyan yükü |
Tablo şunu söylüyor: gerçekçi dolulukta günlük kiralamanın net getirisi, uzun dönemin yüzde 10-30 üzerinde bir banda oturuyor; kötü sezonda altına da düşebiliyor. Bu fark, üstlenilen mesai ve riskle birlikte değerlendirilmeli. Sultanahmet-Taksim hattı gibi turistik merkezlerde makas açılır; Beylikdüzü veya Başakşehir gibi konut ağırlıklı bölgelerde ise doluluk çoğu zaman bu tabloyu bile yakalayamaz.
Günlük kiralamanın gerçek yüzü: Bir işletme yönetiyorsunuz
Uzun dönem kirada yılda bir sözleşme yenilersiniz. Günlük kiralamada ise sürekli çalışan bir operasyon kurarsınız:
- Rezervasyon mesajlarına saat farkı gözetmeden cevap
- Her giriş-çıkışta temizlik, çamaşır ve kontrol organizasyonu
- Fiyatların sezona ve etkinlik takvimine göre sürekli ayarlanması
- Misafir kaynaklı hasar, gürültü şikâyeti ve komşu ilişkileri
- Kimlik bildirimi dahil resmi yükümlülüklerin takibi
Bu iş dışarıya devredilebilir; İstanbul'da profesyonel işletmeciler gelirin kabaca dörtte birini alır. O komisyon düşüldüğünde uzun dönemle aradaki fark çoğu dairede iyice erir.
Hangi durumda hangisi mantıklı?
Deneyimimize göre ayrım net çiziliyor.
Günlük kiralama şu şartların hepsi varsa düşünülmeye değer: daire turistik talebin güçlü olduğu bir lokasyonda; binadaki tüm kat maliklerinin oybirliği alınabilmiş; izin belgesi süreci tamamlanmış; operasyonu yürütecek zamanınız ya da güvendiğiniz bir işletmeci var; gelir dalgalanmasını taşıyabilecek bir bütçeniz var.
Uzun dönem şu profillerde açık ara doğru tercih: krediyle alınmış, düzenli nakit akışına ihtiyaç duyan daireler; site içindeki konutlar (oybirliği şartı pratikte çok zor); şehir dışında yaşayan ya da ikinci bir işle uğraşamayacak ev sahipleri; Topkapı, Bahçelievler gibi talebin ağırlıkla yerleşik kiracıdan geldiği bölgeler.
Kararsızsanız şu soruyu sorun: bu daire bir yatırım mı, yoksa ikinci bir iş mi olsun istiyorsunuz? Günlük kiralama iyi yönetilirse daha yüksek getiri sağlayabilir; ama pasif gelir değildir. Uzun dönemin getirisi ise daha mütevazı görünse de tahsilatı düzenli, mesaisi sıfıra yakın ve planlanabilirdir.
Günlük kiralamadan uzun döneme dönenler
Son iki yılda belirgin bir akış da tersine: 2024 öncesinde dairesini günlük kiralamada işleten çok sayıda ev sahibi, izin şartlarını (özellikle oybirliği engelini) aşamadığı için uzun döneme döndü. Bu geçişi yapacaklar için birkaç pratik not düşelim.
Eşyalı daire, uzun dönemde de avantaja çevrilebilir; İstanbul'da eşyalı daireler boş muadillerine göre belirgin bir kira primiyle kiralanıyor. Günlük kiralama için kurduğunuz düzenli, otel bakımlı iç mekân, ilan fotoğraflarında güçlü bir koz olur.
Fiyat beklentisini ise sıfırlamak gerekiyor: gecelik gelir alışkanlığıyla uzun dönem kirasına bakan ev sahibi her rakamı düşük bulur ve daire aylarca boş bekler. Kıyas, geçen yılın brüt cirosuyla değil, komisyon, temizlik, fatura ve boş geceler düşüldükten sonraki net rakamla yapılmalı. O hesap yapıldığında geçiş kararı çoğu zaman kendiliğinden netleşir.
Orta yol: Orta vadeli kiralama
İki model arasında bir üçüncü seçenek daha var: 101 günden uzun (pratikte 4 ay ve üzeri), eşyalı orta vadeli kiralama. Tadilat için geçici konut arayan aileler, dönemlik gelen akademisyen ve öğrenciler, kurumsal projeler için gelen ekipler bu talebi besliyor. Süre yüz günü aştığı için turizm kiralaması izin belgesine tabi olmadan, uzun dönemin üzerinde bir kira getirebiliyor. Buradaki eşik kritik: sözleşmede ne yazarsa yazsın, yüz gün ve daha kısa her kiralama turizm amaçlı sayılır ve izin belgesi ile kat maliklerinin oybirliği gerekir. Bu yüzden 3 aylık bir sözleşme bu istisnanın içine girmez — 4 aydan başlatmak gerekir. Eşyalı ve iyi sunulmuş daireler bu segmentte öne çıkar; sunum tarafı için profesyonel fotoğrafın etkisine dair yazımıza bakabilirsiniz.
Karar vermeden önce hesap yapın
Hangi modeli seçerseniz seçin, kararın temeli dairenizin gerçekçi uzun dönem kira değeridir; günlük kiralama senaryolarını da ancak bu tabanla kıyaslayarak değerlendirebilirsiniz. Dairenizin satış değeri ile kirası arasındaki dengeyi kira çarpanı hesaplama aracıyla test edebilirsiniz.
Bölgenizdeki güncel kira bandını ve dairenize uygun modeli birlikte netleştirmek isterseniz, Turc Global'in ücretsiz değerleme hizmetinden yararlanabilirsiniz. Yeni teslim aldığınız bir projedeki daireyi ilk kez kiraya veriyorsanız, model kararından kiracı bulmaya ve kira takibine kadar süreci proje bazlı satış ve kiralama çalışmalarımız kapsamında yürütüyoruz.