"Satsam mı, tutsam mı?" sorusunun cevabı 2026'da iki yıl öncekinden farklı — ama sebebi çoğu mülk sahibinin sandığı gibi "fiyatlar arttı" ya da "fiyatlar düştü" değil. Değişen şey, kiranın ve fiyatın birbirine göre nerede durduğu.

Bu yazıda tahmin yapmayacağız. Yayımlanmış üç veri setine bakıp bunların mülk sahibi açısından pratik karşılığını çıkaracağız. Aşağıdaki rakamlar Ağustos 2026 itibarıyla yayımlanmış en güncel resmî verilerdir ve Haziran 2026 dönemine aittir; kendi kararınızı verirken TÜİK ve TCMB üzerinden son dönemi kontrol edin.

Veri 1: Alıcı geri geldi, ama farklı bir alıcı

TÜİK'in Haziran 2026 konut satış istatistikleri:

Haziran 2026 Bir yıl öncesine göre
Toplam konut satışı 129.979 %15,8 artış
İpotekli satış 25.993 %72,1 artış
İlk el 43.406 %23,1 artış
İkinci el 86.573 %12,5 artış
Ocak–Haziran toplamı 699.516 %3,1 azalış

Bu tablonun iki ayrı hikâyesi var ve ikisini karıştırmamak gerekiyor.

Birincisi: ipotekli satışlardaki %72'lik sıçrama, kredi maliyetinin gerilemesiyle birlikte krediyle alan kitlenin piyasaya döndüğünü gösteriyor. Bu kitle, iki yıldır ikinci el konut piyasasından büyük ölçüde çekilmişti. İkinci el satışların toplamın %66,6'sını oluşturduğu bir piyasada, elinde daire olan mülk sahibi için doğrudan alıcı demek.

İkincisi: aynı tabloda ilk altı ayın toplamı hâlâ geçen yılın altında. Yani bu bir patlama değil, bileşim değişikliği. Peşin alıcı ağırlıklı, dar bir piyasadan; krediyle alan, daha geniş ama daha fiyat hassasiyeti yüksek bir piyasaya geçiliyor.

Mülk sahibi için pratik sonucu şu: alıcı sayısı arttı, ama gelen alıcı ekspertizle, taksitle ve bütçeyle hareket eden bir alıcı. Bu profil, "fiyatı yüksek tutayım, sabreden bulur" stratejisini ödüllendirmiyor. Ödüllendirdiği şey, banka ekspertizinin destekleyeceği gerçekçi bir fiyat ve eksiksiz evrak. Aynı sebeple ilk el konutun payı da artıyor: kampanyalı ödeme planı sunabilen projeler, ikinci el dairelerin karşısına doğrudan rakip olarak çıkıyor.

Veri 2: Fiyatlar reel olarak geriliyor

TCMB'nin Haziran 2026 Konut Fiyat Endeksi, bir yıl öncesine göre nominal %24,5 artış, reel %5,8 azalış gösteriyor.

Bu cümlenin anlamı üzerinde duralım, çünkü mülk sahiplerinin en sık yanıldığı yer burası. Daireniz geçen yıla göre daha yüksek bir rakama satılıyor — ama o rakamın satın alma gücü düştü. Konut, üç yıldır enflasyona karşı bir koruma aracı olmaktan çıkmış durumda.

Bunun karar üzerindeki etkisi doğrudan: "biraz daha bekleyeyim, değerlenir" varsayımının arkasındaki mekanizma şu an tersine çalışıyor. Beklemek nominal rakamı büyütüyor, reel değeri değil. Elde tutmanın rasyonel gerekçesi bugün fiyat beklentisi değil, ancak kira getirisi olabilir.

Veri 3: Kira tavanı ilk kez piyasayı yakaladı

Asıl önemli veri bu ve neredeyse hiç konuşulmuyor.

TCMB'nin Yeni Kiracı Kira Endeksi, yeni imzalanan sözleşmelerdeki kira seviyesini ölçer — yani "bugün kiraya versem ne alırım" sorusunun cevabını. Haziran 2026'da bu endeks bir yıl öncesine göre nominal %29,2 artmış, reel %2,2 azalmış durumda.

Şimdi bunu mevcut kiracınıza uygulayabileceğiniz yasal tavanla yan yana koyun. Ağustos 2026'da yenilenen konut ve iş yeri sözleşmelerinde tavan %31,90.

Yıllık değişim
Mevcut kiracıya uygulanabilecek yasal tavan (Ağustos 2026) %31,90
Yeni kiracı kira endeksi (Haziran 2026) %29,20

Dört yıldır tersi geçerliydi. Piyasa kirası yasal tavanın belirgin üzerinde arttığı için, aynı kiracıyla devam eden her daire her yıl biraz daha geride kalıyordu; 2022–2024 arasındaki %25 tavan döneminde bu makas iyice açılmıştı. Şimdi ilk kez tavan, piyasa artışının üzerinde.

Mülk sahibi için üç somut çıkarımı var:

1. Makas artık kendiliğinden büyümüyor. Yasal artışı her yıl eksiksiz uygulayan bir mülk sahibi, bu koşullar sürdüğü sürece piyasaya göre daha fazla geri kalmıyor. Geçmişte açılmış bir fark varsa o duruyor — kapanması için ayrı bir işlem gerekir ve yolları kira tespit davası yazımızda anlatılıyor. Ama yeni fark birikmiyor.

2. "Kiracıyı değiştirsem daha çok alırım" hesabı zayıfladı. Boş kalan her ay, artık yerine koyacağınız kira farkıyla telafi edilmesi daha zor bir kayıp. Bir aylık boşluğun gerçek maliyetini boş dairenin gerçek maliyeti yazısındaki tabloyla karşılaştırın; çoğu senaryoda düzenli ödeyen mevcut kiracı, yeni kiracının getireceği farktan değerli.

3. Yasal artışı zamanında ve doğru oranla uygulamak eskisinden daha önemli. Tavanın piyasanın üzerinde olduğu bir dönemde, unutulan veya eksik uygulanan bir artış geri kazanılamaz. Kendi oranınızı kira artışı hesaplama aracıyla yenileme ayınıza göre kontrol edin.

Üçünü birleştirince: çarpan düşüyor

Şimdi üç veriyi bir araya koyalım. Fiyatlar reel olarak %5,8 geriliyor, yeni kiracı kiraları reel olarak %2,2 geriliyor. İkisi de düşüyor — ama fiyat daha hızlı düşüyor.

Bu, kira çarpanının düşmesi demek: aynı daireyi satın almanın maliyeti, o daireden alınacak kiraya oranla azalıyor. Yani amortisman süresi kısalıyor.

Sonucu iki taraf için birden okumak gerekiyor ve tam da bu yüzden karar kişisel:

  • Satın alan yatırımcı için tablo iyileşiyor. Getiri hesabı yapan alıcının ilgisi artıyor — kredili satışlardaki sıçramanın bir kısmı da bu.
  • Elde tutan mülk sahibi için kira getirisi, fiyat beklentisinin yerini alıyor. Elde tutmanın gerekçesi artık "değerlenecek" değil, "her ay nakit üretiyor".

Kendi dairenizin bu tabloda nerede durduğunu görmenin en hızlı yolu çarpanınızı hesaplamak: satış değeri bölü yıllık kira. Sayının ne anlama geldiğini kira çarpanı ve amortisman yazımızda anlattık, kendi rakamınızı kira çarpanı hesaplama aracıyla birkaç dakikada çıkarabilirsiniz.

Elde tutma maliyeti bu yıl yukarı kaydı

Denklemin gider tarafında 2026'ya özgü bir değişiklik var. Bu yıl dört yılda bir yapılan takdir yenilendi ve emlak vergisi değerleri, kanunla getirilen tavana kadar yükseldi. Vergi değeriniz üç katına kadar çıkabildi; bu, emlak vergisi faturanızın da o oranda artabileceği anlamına geliyor. Üstelik ara yıllardaki artış formülü de değişti ve yıllık artış hızı kabaca ikiye katlandı. Ayrıntısı 2026 emlak vergisi yazımızda.

Buna aidat, sigorta, bakım ve boş kalma riskini de ekleyin. Brüt kira getirisiyle net getiri arasındaki fark her zamankinden geniş. Karar verirken karşılaştırmanız gereken sayı brüt kira değil, bütün bu kalemler düşüldükten sonra elinizde kalan.

Karar çerçevesi

Aşağıdaki tablo bir tavsiye değil, kendi durumunuzu yerleştirebileceğiniz bir çerçeve.

Durumunuz Verinin işaret ettiği yön Dikkat
Kira düzenli geliyor, çarpan bölge ortalamasının altında Elde tutmak Yasal artışı her yıl zamanında uygulayın
Kirası yıllardır geride kalmış, kiracı masaya oturmuyor Önce farkı kapatmayı deneyin Dava masrafı farkı yiyebilir
Daire uzun süredir boş, kiralanmıyor Sorun fiyat değilse sunumdadır Boş ay maliyeti hızla birikir
Çarpan bölge ortalamasının belirgin üzerinde Satışı ciddi düşünün Kredili alıcı geri döndü, likidite arttı
Nakde ihtiyaç var veya mülk uzakta, yönetilemiyor Satış Reel fiyat düşüşü beklemeyi ödüllendirmiyor
İktisap tarihinin üzerinden 5 yıl geçmedi Zamanlamayı hesaplayın Değer artışı kazancı beyanı doğabilir

Son satır için not: gerçek kişilerin, ticari faaliyet kapsamı dışında, konutu iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarmasından doğan kazanç değer artışı kazancı sayılır ve beyana tabi olabilir; bu sürenin dolmasından sonraki satışta böyle bir kazanç doğmaz. Satış tarihini birkaç ay kaydırmanın vergi tarafında anlamlı bir farkı olabiliyor — güncel istisna tutarları için Gelir İdaresi Başkanlığı kaynaklarını esas alın.

Satmaya karar verirseniz: bu piyasada ne işe yarıyor

Kredili alıcının ağırlıkta olduğu bir piyasada satış süreci, iki yıl öncesine göre farklı işliyor:

  • Fiyat, banka ekspertizinin destekleyebileceği bir aralıkta olmalı. Ekspertizin altında kalan bir fiyat pazarlığı, satışı devir gününde bozan en sık sebeplerden biri.
  • Evrak eksiksiz olmalı. İskan, emlak vergisi borcu yokluğu, DASK ve varsa ipotek durumu randevudan haftalar önce netleşmeli.
  • Sunum belirleyici. Kredili alıcı birden fazla daire karşılaştırıyor. Satıştan önce yapılacak düşük maliyetli hazırlıkları evinizi satmadan önce değerini artıran hazırlıklar yazısında topladık; en pahalıya mal olan hatalar ise ev satarken yapılan pahalı hatalar yazısında.

Dürüst kapanış

Buradaki veriler bir yön gösteriyor, bir öngörü değil. Faizlerin seyri, enflasyon ve arz tarafı önümüzdeki aylarda tabloyu değiştirebilir; kimse aksini iddia edemez.

Değişmeyecek olan şu: bu kararı kendi dairenizin bugünkü gerçek rakamlarını bilmeden veremezsiniz. Emsale dayalı satış değeri, bugün kiraya verilse alınacak kira, mevcut kiranızla arasındaki fark ve elde tutma giderleri — bu dördü yan yana konduğunda cevap çoğu dosyada kendiliğinden çıkıyor.

Bahçelievler ve çevre ilçelerde bu dört rakamı sizin için çıkarıyoruz: ücretsiz değerleme talebi bırakmanız yeterli. Hangi kararı verirseniz verin — satmak, kiraya vermek ya da beklemek — tahminle değil emsalle verilmiş olur.