İstanbul'un kiralama piyasasında yabancı kiracılar artık kalıcı bir talep grubu: kurumsal transferle gelen çalışanlar, üniversite öğrencileri, ikamet izniyle yerleşen aileler. Beylikdüzü, Başakşehir ve Bahçelievler, bu talebin en yoğun hissedildiği bölgeler arasında; bu kitleye kapıyı kapatan ev sahibi, pazarın hatırı sayılır bir dilimini baştan eliyor demektir.

Ev sahipleri ise çoğu zaman iki uçta geziniyor: ya "evrak işi çok" diye bu kitleyi tamamen dışlıyor ya da hiçbir kontrol yapmadan sözleşme imzalıyor. Doğrusu ikisi de değil. Süreç, ne yapacağınızı bilirseniz Türk kiracıdan çok da farklı işlemiyor; fark birkaç ek belge ve birkaç resmi adımdan ibaret.

Hangi belgeleri istemelisiniz?

Türk kiracıda kimlik ve gelir belgesine baktığınız gibi, yabancı kiracıda da standart bir belge seti vardır:

  • Pasaport: Kimlik doğrulamanın temelidir; sözleşmeye pasaport numarası ve uyruk yazılır, fotokopisini dosyanızda saklayın
  • Yabancı kimlik numarası veya vergi numarası: İkamet izni olanların 99 ile başlayan yabancı kimlik numarası vardır; henüz olmayanlar vergi dairesinden dakikalar içinde potansiyel vergi numarası alabilir. Bu numara olmadan noter işlemi ve abonelik açılışı yapılamaz
  • İkamet izni veya vizesi/giriş kaydı: Uzun dönem kiracıda oturma izni kartı ya da başvuru belgesi isteyin
  • Gelir veya ödeme gücü kanıtı: Çalışanlarda iş sözleşmesi veya işveren yazısı, öğrencilerde öğrenci belgesi ve sponsor (aile) beyanı, banka hesap dökümü

Kurumsal transferle gelenlerde sözleşmeyi şirket üzerine yapmak da mümkündür; bu, ödeme güvenliği açısından çoğu zaman en sağlam formüldür. Şirket sözleşmesinde imza yetkilisinin sirkülerini ve vergi levhasını dosyanıza ekleyin; dairede oturacak çalışanın adı da sözleşmeye ayrıca yazılsın.

Adres kaydı: Kiracının yükümlülüğü, sizin bilmeniz gereken

Yabancı kiracı, ikamet izni süreçlerinde kaldığı adresi resmî olarak kaydettirmek zorundadır; bunun için nüfus müdürlüğünde adres beyanı yapılır ve kira sözleşmesi bu beyanın temel dayanağıdır. Pratikte bu, sizden şu ikisini isteyeceği anlamına gelir:

  1. Noter onaylı kira sözleşmesi (birçok il göç idaresi işleminde noterli sözleşme isteniyor)
  2. Bazen de tapu fotokopisi veya numarataj/adres teyidine yarayan belgeler

Noter masrafı ve kimin ödeyeceği konusunu baştan konuşun; İstanbul pratiğinde bu masraf genellikle kiracıya aittir. Sözleşmenizde dairenin açık ve doğru adresi (mahalle, sokak, dış ve iç kapı numarası) eksiksiz yazmalı; adres uyuşmazlığı, kiracının izin sürecini de sizin muhataplığınızı da zora sokar.

Bir ayrımın altını çizelim: aylık ve yıllık sözleşmeyle yapılan konut kiralamalarında ev sahibinin otellerdeki gibi günlük kimlik bildirimi yükümlülüğü yoktur; o rejim günlük kiralamaya ilişkindir. Uzun dönem kirada sizin işiniz doğru sözleşme kurmak, adres kaydı ise kiracının resmi işlemidir.

Depozito ve ödeme pratiği

Kanuni çerçeve aynıdır: depozito en fazla üç aylık kira bedeli olabilir. Yabancı kiracıda saha pratiği ise şöyle şekilleniyor:

  • Referans ve kredi geçmişi Türkiye'de doğrulanamadığı için 2-3 aylık depozito istemek yaygın ve makuldür
  • İlk dönem için 2-3 ay peşin kira teklifi de sık karşılaşılan bir formüldür; özellikle geliri yurt dışından olan kiracılarda ödeme gücünü baştan gösterir
  • Kira mutlaka Türk lirası üzerinden ve banka kanalıyla tahsil edilmeli; Türkiye'de yerleşik kişilerle yapılan konut kira sözleşmelerinde bedelin dövizle kararlaştırılması kural olarak mümkün değildir

Kiracının Türkiye'de banka hesabı yoksa, ilk ödemeleri alıp hesap açılışını ilk ay içinde şart koşmak temiz bir çözümdür. Yurt dışından gelen havalelerde açıklama satırına dönem bilgisinin yazılmasını isteyin; kur farkı tartışmalarını önlemek için sözleşmede bedelin TL olarak sabitlendiğini açıkça belirtin.

Sözleşmede dil ve özel maddeler

Sözleşme Türkçe düzenlenir; kiracının anlaması için İngilizce bir bilgilendirme nüshası eklemek sorunları azaltır ama ihtilaf hâlinde geçerli metnin Türkçe olduğu sözleşmeye yazılmalıdır. Standart maddelere ek olarak şunları güçlendirin:

  • Tebligat adresi ve e-posta: Kiracı ülkeyi terk ederse ulaşabileceğiniz bir e-posta ve telefon sözleşmede yer alsın
  • Erken çıkış düzeni: Uluslararası kiracılarda tayin ve ülke değişikliği riski daha yüksektir; erken tahliyede bildirim süresi ve makul tazmin esasını baştan yazın
  • Dairede oturacak kişiler: İsim ve pasaport numarasıyla sınırlayın
  • Demirbaş listesi: Eşyalı kiralama bu segmentte yaygındır; fotoğraflı demirbaş listesi olmazsa olmazdır

Sözleşme maddelerinin genel çerçevesi için kira sözleşmesinde mutlaka olması gerekenler rehberimize bakabilirsiniz. Yıllık artışta yasal tavan yabancı kiracı için de aynıdır: TÜFE on iki aylık ortalaması; güncel oranı kira artış hesaplama aracından izleyebilirsiniz.

Abonelikler ve taşınma günü pratiği

Taşınma haftasında en çok takılan konu aboneliklerdir. Elektrik, su ve doğalgaz aboneliği için kiracının vergi veya yabancı kimlik numarası, pasaportu ve çoğu kurumda noterli kira sözleşmesi istenir; doğalgazda ayrıca güvence bedeli ödenir. Bu işlemler ilk hafta içinde kiracının kendi adına yapılmalı; faturaların sizin üzerinizde kalması, hem borç riskini hem de resmi kayıtlardaki karışıklığı size bırakır.

İnternet aboneliği yabancı kiracılarda bazen ikamet izni kartı çıkana kadar açılamayabiliyor; bu ara dönem için taahhüde girmeden çözüm bulmayı kiracıya bırakın, kendi adınıza abonelik açmayın.

Teslim tutanağını imzalarken sayaç endekslerini fotoğraflayın ve tutanağa yazın. Dil bariyeri olan kiracıda tutanağı madde madde birlikte gezerek doldurmak, "bana söylenmedi" itirazlarını baştan ortadan kaldırır.

Nelere dikkat etmelisiniz?

Son olarak, deneyimin öğrettiği ve çoğu sorunun kaynağında yatan birkaç kontrol noktasını sıralayalım:

  • Pasaporttaki isimle sözleşmedeki ismin birebir aynı yazıldığından emin olun; tek harf farkı resmi işlemleri tıkar
  • Daireyi kimin kullanacağını netleştirin; sözleşmeyi bir kişinin imzalayıp daireyi kalabalık bir grubun kullanması en sık yaşanan sorundur
  • Kısa süreli kullanma niyeti sezdiğiniz adaylarda dikkatli olun; dairenin günlük kiralamaya açılması, izin belgesi olmayan ev sahibini yüksek idari para cezalarıyla karşı karşıya bırakır
  • Aidat, faturalar ve internet aboneliğinin kimin üzerinde olacağını baştan yazın

Doğru kurgulanırsa güçlü bir kiracı profili

Yabancı kiracılar, doğru belgelerle ve sağlam sözleşmeyle çalışıldığında ödeme düzeni yüksek, daireyi özenli kullanan bir kitledir; kurumsal olanlarda bu daha da belirgindir. Evrak adımlarını bir kez öğrendikten sonra süreç, yerli kiracıdan yalnızca birkaç belge fazlasıdır.

Bu segmente açılmak isteyen ama süreci tek başına yürütmek istemeyen ev sahipleri için Turc Global, belge kontrolünden sözleşmeye kadar tüm adımları yönetiyor; başlangıç için dairenizin ücretsiz değerlemesini birlikte yapabiliriz.