İstanbul'da bir apartmanda daire sahibiyseniz, son iki yılda mutlaka bir kat malikleri toplantısında bu konu açılmıştır: "Bina riskli çıkarsa ne olacak, parayı kim verecek?" Sorunun ikinci yarısı, "Yarısı Bizden" kampanyasıyla birlikte ilk kez somut bir cevabı olan bir soru hâline geldi.

Kampanya, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın yürüttüğü ve yalnızca İstanbul'un 39 ilçesini kapsayan bir destek programı. Adı yanıltıcı olabiliyor: bu bir yıkım kararı ya da zorunluluk değil, riskli yapı tespiti yaptırıp yenilemeye karar veren maliklere sunulan bir finansman paketi.

Aşağıda süreci mülk sahibinin gözünden — kim ne alıyor, hangi kararlar nerede veriliyor, dönüşüm sürerken kira geliriniz ne oluyor — adım adım anlatıyoruz. Teslimden sonrasını zaten kentsel dönüşümden daireyi teslim aldım yazımızda ele almıştık.

Destek paketinde ne var

Kampanya kapsamında bir bağımsız bölüm başına açıklanan tutarlar:

Hibe (geri ödemesiz) Kredi (geri ödemeli)
İlk konut 875.000 TL 875.000 TL
İlk iş yeri 437.500 TL 437.500 TL
Ek konutlar — 1.750.000 TL'ye kadar
Ek iş yerleri — 875.000 TL'ye kadar

Buna ek olarak, o bağımsız bölümde fiilen oturan veya iş yerini işleten kişiye bir defaya mahsus 125.000 TL taşınma yardımı ödeniyor. Dikkat: bu yardım malike değil, kullanana ödeniyor — dairenizde kiracı oturuyorsa taşınma yardımının muhatabı kiracıdır. Ve taşınma yardımı alan, aylık kira yardımından yararlanamıyor; ikisi arasında seçim yapılıyor.

Kredi tarafının şartları, paketi asıl cazip kılan yer:

  • İnşaat ruhsatının alındığı tarihten itibaren 24 ay ödemesiz dönem.
  • Ardından 10 yıla kadar vade.
  • İlk 12 taksit faizsiz; sonraki yıllarda bakiye yıllık TÜFE'nin yarısı oranında güncelleniyor.
  • Gelir, kredi notu veya yaş şartı aranmıyor.

Enflasyonun yarısı oranında güncellenen bir borç, reel olarak her yıl küçülen bir borçtur. Bu, piyasadan bulunabilecek hiçbir konut kredisiyle karşılaştırılabilir değil.

Ödemeler malike nakit olarak değil, inşaatın ilerlemesine göre müteahhide dört aşamada (%30 – %30 – %30 – %10) aktarılıyor. Yani parayı siz alıp yönetmiyorsunuz; hak edişe bağlı ilerliyor.

Bu rakamlar kampanya kapsamında açıklanan güncel tutarlardır ve dönem dönem revize ediliyor. Bir karara bağlamadan önce ilçe belediyenizin kentsel dönüşüm birimiyle ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı kaynaklarıyla teyit edin.

Uyulması gereken dört şart

Paketin dışında kalmanın en sık dört sebebi şunlar:

1. Riskli yapı tespiti. Bina, 6306 sayılı Kanun kapsamında lisanslı kuruluşlarca yapılan tespitle "riskli yapı" ilan edilmiş olmalı. Tespit için tüm maliklerin onayı gerekmiyor; bir malik tek başına başvurabiliyor. Tespite itiraz süresi, tebliğden itibaren 15 gün ve teknik heyete yapılıyor.

2. Ruhsat tarihi. Mimari projenin 1 Nisan 2023'ten sonra hazırlanmış veya onaylanmış olması aranıyor. Daha eski bir projeyle ilerleyen binalar kapsam dışında.

3. 1,5 kat kuralı. Yeni yapı, eski yapının 1,5 katını geçemiyor. Bu kuralın ihlali desteğin tamamının kaybı anlamına geliyor — kısmi kesinti değil, tamamen çıkarılma. İyi haber: İstanbul İmar Yönetmeliği'nin zorunlu kıldığı otopark ve sığınak alanları bu hesaba dâhil edilmiyor, dolayısıyla binaya kapalı otopark eklemek desteği riske atmıyor.

4. Takvim. Riskli yapı tespitinin 31 Aralık 2026'ya kadar tamamlanmış olması gerekiyor. 2027 için ilan edilmiş bir uzatma bulunmuyor. Tespit, proje, ruhsat ve müteahhit anlaşması zinciri aylar sürdüğü için bu tarih göründüğünden yakın.

Ayrıca ruhsatsız eklentiler, kaçak katlar ve imara aykırı bağımsız bölümler destek hesabına dâhil edilmiyor.

1,5 kat kuralının aslında ne anlama geldiği

Bu, teknik bir ayrıntı gibi görünüp bütün müzakereyi belirleyen madde. Açıklayalım.

Klasik kat karşılığı modelinde müteahhit, binayı bedelsiz yeniler ve kârını yeni binada ortaya çıkan fazla daireden çıkarır. Bu modelin çalışabilmesi için yeni binanın eskisinden belirgin biçimde büyük olması gerekir. 1,5 kat sınırı tam olarak bu fazlayı daraltıyor.

Sonuç şu: çoğu binada müteahhide verilecek "bedava daire" kalmıyor. Malikler ya farkı cepten ödeyecek ya da bu paketi kullanacak. Hibe ve kredinin varlık sebebi tam olarak bu boşluk.

Pratik çıkarım: müteahhitle masaya otururken pazarlık artık "bana kaç daire vereceksiniz" üzerinden değil, "metrekare maliyeti ne, hibe ve kredi bu maliyetin ne kadarını karşılıyor, farkı kim ödüyor" üzerinden yürüyor. Eski modelin refleksleriyle girilen görüşmeler bu yüzden tıkanıyor.

Karar nasıl alınır: salt çoğunluk

Maliklerin ortak karar alması gereken yer burası ve kural 2023 sonunda değişti.

7 Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı Kanun, riskli yapılarda dönüşüm kararı için aranan çoğunluğu üçte ikiden salt çoğunluğa indirdi. Karar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınıyor. On paydaşlı bir binada eskiden yedi malik gerekirken artık altı yeterli.

Anlaşmaya katılmayan malikin hissesi için kanun ayrı bir yol öngörüyor: tebligatı takip eden 30 gün içinde uzlaşma sağlanamazsa hisse, anlaşan maliklere veya idareye satılabiliyor; belirli hâllerde acele kamulaştırma yolu da açık. Kanun metnini mevzuat.gov.tr üzerinden okuyabilirsiniz.

Bu değişiklik pratikte şu demek: tek bir komşunun süreci süresiz kilitlemesi artık mümkün değil. Yıllarca "bir daire sahibi imza atmıyor" diye bekleyen binalar için tablo değişti.

Süreç sırayla nasıl işliyor

  1. Riskli yapı tespiti. Lisanslı kuruluşa başvuru, karot ve zemin çalışması, rapor. Bir malikin başvurusu yeterli.
  2. Tespitin kesinleşmesi. Tebliğ, 15 günlük itiraz süresi, tapuya şerh.
  3. Malikler kararı. Salt çoğunlukla yenileme ve model kararı; kat karşılığı mı, kendi yapımız mı.
  4. Proje ve ruhsat. Mimari proje (1 Nisan 2023 sonrası) ve ilçe belediyesinden inşaat ruhsatı.
  5. Destek başvurusu. İlçe belediyesi üzerinden malik doğrulaması, ardından ilgili birime yönlendirme; hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesinin imzalanması. Başvuru ve takip adımlarının bir kısmı e-Devlet üzerinden yürüyor.
  6. Yıkım ve inşaat. Ödemeler hak edişe bağlı dört dilimde müteahhide.
  7. Teslim, iskan ve kat mülkiyeti.

Sürenin tamamı — tespitten anahtara — çoğu dosyada iki ila üç yılı buluyor. Bu sayı, aşağıdaki bölümün neden yazının en önemli kısmı olduğunu açıklıyor.

Mülk sahibinin asıl maliyeti: kayıp kira

Hesap tablolarında en sık atlanan kalem bu. Dönüşüm süresince daireniz yok; yani kira geliriniz de yok. Üstelik oturuyorsanız aynı anda kendiniz kiracı oluyorsunuz.

Basit bir çerçeve: aylık 30.000 TL kira getiren bir daire, 30 ay süren bir dönüşümde 900.000 TL'lik bir gelir boşluğu yaratır — üstüne yıllık artışlar da eklenirse daha fazlası. Bu rakam, hibenin kendisiyle aynı büyüklük mertebesinde. Kararı verirken hibeyi "kâr" değil, bu boşluğu ve inşaat maliyetini kapatan bir kalem olarak görmek daha gerçekçi.

Bu yüzden kira yardımı / taşınma yardımı seçimi düşünüldüğünden önemli. İkisi birlikte alınamıyor:

Kime uygun
Aylık kira yardımı Dairede kendisi oturan ve dönüşüm boyunca kira ödeyecek malik; toplam süre uzunsa toplamı taşınma yardımını geçebilir
125.000 TL taşınma yardımı Tek seferlik nakde ihtiyaç duyan veya zaten başka bir evi olan kullanıcı

Hangisinin sizin durumunuzda daha yüksek toplam ettiğini, güncel kira yardımı tutarını ve süresini ilçe belediyenizden alıp basit bir çarpımla görebilirsiniz. Bu, beş dakikalık bir hesap ve çoğu dosyada yüz binlerce liralık fark yaratıyor.

Dairesini kiraya vermiş malikler için ek bir başlık daha var: kiracının tahliyesi. Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde tahliye süreci 6306 sayılı Kanun'un kendi usulüne tabidir ve genel kira hukukundaki tahliye sebeplerinden farklı işler; kiracıya tanınacak süre ve yapılacak tebligat idarece belirlenir. Genel tahliye yollarını kiracı tahliyesi yazımızda anlattık, ancak riskli yapı dosyasında o yollara başvurmadan önce belediyenizin yönlendirmesini alın.

Sözleşmede gözden kaçırılmaması gerekenler

Müteahhitle imzalanacak metin, bu sürecin en pahalı belgesi. Sahada en çok pişmanlık yaratan maddeler:

  • Teslim tarihi ve gecikme cezası. Tarihin yazılı olması yetmez; gecikmenin aylık yaptırımı da rakamla yazılmalı.
  • Hangi daire kime. Kat, cephe ve bağımsız bölüm numarası projeyle birlikte belirlenmeli; "kura ile" ifadesi sonradan tartışma çıkarıyor.
  • Malzeme ve mahal listesi. "Birinci sınıf malzeme" bir taahhüt değildir; marka-model düzeyinde ek liste şart.
  • İskan ve kat mülkiyeti sorumluluğu. İskan alınmadan teslim, dairenizin satılabilirliğini ve kiralanabilirliğini doğrudan etkiler.
  • Destek ödemelerinin akışı. Hibe ve kredinin hangi hak edişte, hangi belgeyle serbest bırakılacağı yazılı olmalı.
  • İpotek ve teminat. Müteahhidin yükümlülüğüne karşılık verilecek teminat, projenin yarıda kalması hâlindeki tek güvenceniz.

Bu metni imzalamadan önce mutlaka bir avukatla inceleyin. Kat karşılığı ve dönüşüm sözleşmeleri, standart bir kira sözleşmesinden çok daha karmaşık ve geri dönüşü çok daha zor belgelerdir.

Üçüncü seçenek: dönüşümü beklemeden satmak

Her malik için doğru cevap yenilemek değil. İki-üç yıllık bir gelir boşluğunu ve inşaat sürecini göze alamayacak, ya da başka bir bölgede daha likit bir mülke geçmek isteyen mülk sahipleri için satış rasyonel bir karar olabilir.

Bilinmesi gereken, riskli yapı şerhi konmuş bir dairenin alıcı profilinin değiştiği. Oturmak için ev arayan alıcı çekilir; yerine dönüşüm sürecini üstlenmeye istekli yatırımcı gelir ve fiyat, arsa payı üzerinden konuşulmaya başlar. Bu, otomatik olarak "ucuza gider" demek değil: konum, arsa payı ve emsal iyiyse riskli yapı şerhli daireler ciddi rakamlara alıcı buluyor. Belirleyici olan, arsa payınızın ve yeni binada karşılığınızın doğru hesaplanması.

Karar hangisi olursa olsun, ilk adım aynı: elinizde bugünkü gerçek rakamlar olmalı. Dairenizin mevcut hâliyle satış değeri, dönüşüm sonrası beklenen değeri ve aradaki kira kaybı yan yana konmadan bu karar sağlıklı verilemez. Bahçelievler ve çevre ilçelerde arsa payına dayalı bu karşılaştırmayı çıkarmak için ücretsiz değerleme talep edebilir, dönüşüm sonrası dairenizi kiraya vermeyi düşünüyorsanız üstlendiğimiz kapsamı hizmetler sayfasında görebilirsiniz.