Dükkanınız boş. Belki yıllardır aynı esnaf oturuyordu ve işi devretti, belki de bir bağımsız bölümü yeni teslim aldınız ve ilk kez iş yeri olarak kiraya vereceksiniz. Konut kiraya vermişliğiniz var, o yüzden süreci biliyorsunuz sanıyorsunuz.
İlk ciddi görüşmede fark ortaya çıkıyor. Karşınızdaki şirket "aylık 100 bin veririz" diyor, siz bu tutarın hesabınıza geçeceğini varsayıyorsunuz, sözleşme imzalanıyor ve ilk ay hesabınıza vergisi kesilmiş, belirgin biçimde daha düşük bir tutar yatıyor. Kimse sizi kandırmadı: iş yeri kirasında vergiyi kaynağında kiracı kesiyor ve sizin adınıza vergi dairesine yatırıyor. Bu, ticari kiralamalarda en sık yaşanan anlaşmazlıklardan biri.
Bu yazı, dükkan, mağaza, ofis, depo veya atölye sahibi olarak sözleşmeyi imzalamadan önce netleştirmeniz gereken beş başlığı topluyor: stopaj, KDV, yıllık artış, kiracı-mülk uyumu ve uzun süreli sözleşmede sizi koruyan maddeler. Ticari kiralamanın format farklarını (cadde, AVM, toptan ticaret merkezi) ve kiracı istihbaratını daha geniş ele aldığımız dükkan ve ofis kiralama rehberimiz bu yazının devamı gibi okunabilir.
Stopaj: vergiyi kiracınız keser, siz beyan edersiniz
İş yeri kirasında mekanizma konuttakinin tersine işler. Mülk gerçek kişiye aitse ve kiracı gelir veya kurumlar vergisi mükellefi bir işletmeyse, kiracı ödediği kira üzerinden gelir vergisi kesintisi (stopaj) yapmak, bunu muhtasar beyannameyle beyan edip vergi dairesine yatırmakla yükümlüdür. Yani vergi, siz beyanname vermeden önce kaynağında tahsil edilmiş olur.
Bunun üç pratik sonucu var:
1. Sözleşmeye yazılan rakam brüt olmalı ve bu açıkça belirtilmeli. Kesinti brüt kira üzerinden hesaplanır. Elinize geçecek tutarı belirlemek istiyorsanız brütü tersten kurmanız gerekir:
Brüt kira = Net kira ÷ (1 − stopaj oranı)
Oranın %20 olduğu bir örnekle:
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Sözleşmedeki brüt kira | 125.000 TL |
| Stopaj kesintisi | − 25.000 TL |
| Hesabınıza geçen net | 100.000 TL |
Sözleşmede yalnızca "aylık kira 100.000 TL" yazarsa bu rakam brüt kabul edilir; aynı örnekteki oranla elinize 80.000 TL geçer, yani hedeflediğiniz nete göre her ay 20.000 TL eksik alırsınız. Bu, imzadan sonra düzeltilmesi en zor hatalardan biridir: kiracı sözleşmedeki rakamı esas alır ve aradaki farkı sonradan üstlenmek zorunda değildir. Sözleşmeye "aylık kira bedeli … TL brüt olup, stopaj kiracı tarafından bu bedel üzerinden kesilerek beyan edilecektir" gibi tek bir cümle eklemek yeterlidir.
2. Kesinti oranı sabit bir sayı değildir. İş yeri kira stopajı oranı Cumhurbaşkanı kararıyla değiştirilebiliyor; yakın geçmişte bir dönem indirilip sonra eski seviyesine döndürüldü. Bu yüzden yıllar önce yapılmış bir hesabı ya da kulaktan duyma bir oranı esas almayın; sözleşme tarihinde yürürlükte olan oranı Gelir İdaresi Başkanlığı'nın sitesinden veya mali müşavirinizden teyit edin.
3. Her kiracı stopaj yapmaz. Kiracınız vergi mükellefi olmayan bir kişiyse ya da basit usulde vergilendiriliyorsa kesinti yapılmaz; o durumda kirayı brüt tahsil eder ve vergiyi siz beyan edersiniz. Mülk sizin değil de bir şirketinizin aktifindeyse yine stopaj gündeme gelmez; kira kurum kazancı olarak fatura edilir.
Kesilen stopaj kaybolmuş bir para değildir. Brüt iş yeri kira geliriniz ilgili yılın beyan sınırını aşıyorsa yıllık beyanname verir, yıl içinde kesilen stopajı hesaplanan vergiden mahsup edersiniz; sınırın altındaysanız stopaj nihai vergi olur ve beyanname gerekmez. Mahsup için tek şart, kesintinin gerçekten yatırılmış olması: kiracınızdan her yıl kesinti dekontlarını veya muhtasar beyanname örneğini isteyin. Kesintiyi yapıp yatırmayan kiracı, sizi kendi vergi borcunuzu ikinci kez ödemek zorunda bırakabilir.
KDV ne zaman devreye girer, ne zaman girmez
Dükkan sahiplerinden düzenli olarak gelen sorulardan biri de bu; cevabı mülkün kimin üzerinde durduğuna bağlı.
Dükkan gerçek kişinin şahsi malvarlığındaysa ve bir ticari işletmeye dahil değilse, kiralama işlemi KDV'den istisnadır. Fatura kesmezsiniz, KDV hesaplamazsınız, KDV mükellefiyeti tesis ettirmeniz gerekmez. Kiracı kurumsal bir şirket olsa bile bu değişmez — o taraf zaten stopajla ilgilenir.
Dükkan bir şirketin aktifindeyse ya da mülk sahibinin ticari işletmesine dahilse, kira bir teslim değil hizmet sayılır ve KDV'li faturaya bağlanır. Bu durumda sözleşmedeki bedelin KDV hariç mi dahil mi olduğu ayrıca yazılmalıdır; "kira 100.000 TL" ifadesi bu kez de aynı tartışmayı doğurur.
Arada kalan iki durum var ve ikisi de mali müşavirle konuşulmayı hak ediyor. Birincisi, çok sayıda iş yerini süreklilik arz eden bir organizasyonla kiraya veren mülk sahibinin faaliyetinin ticari kabul edilebilmesi. İkincisi, mülkün bir iktisadi işletmeye dahil olduğu hâlde kiraya verenin KDV mükellefi görünmediği durumlarda verginin kiracı tarafından sorumlu sıfatıyla beyan edilmesi. Bu iki başlıkta genel bir cevap yoktur; mülkün nasıl tutulduğuna bakılır.
Karar aşamasındaysanız şunu da bilin: fatura kesebilen mülk sahibi, kurumsal kiracı için gider ve KDV indirimi tarafında daha rahattır. Buna karşılık mülkü şirkete almanın kendi vergi ve satış sonuçları vardır. Bu, kiralama kararından önce verilmesi gereken bir yapı kararıdır.
Yıllık artış: çatılı iş yerinde tavan konutla aynı
Yaygın bir yanlış inanış, iş yeri kiralarında artışın serbest olduğu yönünde. Değil. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, konut ve çatılı iş yeri kiralarını birlikte düzenler: yenileme dönemindeki artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Dükkan, mağaza, ofis ve büro bu kapsamdadır.
Sözleşmeye daha yüksek bir oran ya da başka bir endeks yazılmış olması bu tavanı aşmanızı sağlamaz; geçerli olan yasal sınırdır. Doğru oranın hangisi olduğu ve hangi ayın verisine bakılacağı sık karıştırıldığı için, hesabı TÜFE'ye göre kira artışı yazımızdaki adımlarla yapmanızı öneririz — manşetteki yıllık enflasyon oranı bu iş için yanlış sayıdır.
İş yeri sahibini ilgilendiren üç ayrıntı:
- 2022-2024 arasında uygulanan yüzde 25'lik tavan yalnızca konut kiralarını kapsıyordu. İş yeri kiralarında o dönemde de TÜFE ortalaması geçerliydi. Konutlarda görülen "piyasanın yarısına düşmüş kira" tablosu, ticari tarafta genellikle bu nedenle yaşanmadı.
- Çatısı olmayan yerler (arsa, boş alan, açık otopark, tarla) bu hükümlerin dışındadır; oralarda sözleşme serbestisi çok daha geniştir.
- Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa artışın kendi kuralları vardır ve döviz cinsinden sözleşme yapabilmek her tarafa açık değildir. Bu yola girmeden önce mevzuattaki istisnaları teyit edin.
Kira ilişkisi beş yılı doldurduğunda taraflardan her biri kira tespit davasıyla bedelin yeniden belirlenmesini isteyebilir; hâkim bu davada TÜFE tavanıyla bağlı değildir, emsal kiralara bakar. Uzun süreli ticari sözleşmelerde bu beş yıllık eşiği takviminize yazmanız, on yıl boyunca geride kalmış bir kirayı taşımaktan iyidir.
Doğru kiracı, doğru sektör: dükkanınız neye uygun?
Ticari mülkte "iyi kiracı", ödeme gücü yüksek kiracı değildir yalnızca; mülkün fiziksel özelliklerine gerçekten uyan kiracıdır. Yanlış sektörden bir kiracı ya kirayı aşağı çeker ya da birkaç ay sonra ruhsat alamadığını fark edip çıkar. İlanı yazmadan önce mülkünüzün teknik envanterini çıkarın.
| Aday sektör | Belirleyici olan | Eksikse sonucu |
|---|---|---|
| Zincir market, eczane | Giriş kotu (basamaksız), net alan, yükleme için araç yanaşma | Kiracı adayı listeye bile almaz |
| Kafe, lokanta, fırın | Baca ve havalandırma imkânı, su-gider tesisatı, yönetim planında izin | Ruhsat çıkmaz, sözleşme aşamasında dağılır |
| Mağaza, showroom | Vitrin ve cephe genişliği, tabela hakkı, tavan yüksekliği | Marka görünürlüğü kuramaz, düşük teklif verir |
| Atölye, imalat | Elektrik gücü ve trafo kapasitesi, kapı-rampa ölçüleri, tavan yüksekliği | İlanı hiç açmaz |
| Depo, lojistik | Tır manevra alanı, yükleme kotu, kolon aralıkları, asansör/vinç | Aday sektör tamamen değişir |
| Ofis | Otopark, asansör, yangın yönetmeliğine uygunluk, aidat seviyesi | Kurumsal segmentin dışında kalır |
İki belge, bu tablonun tamamından önce gelir. Birincisi bağımsız bölümün tapudaki niteliği: "mesken" görünen bir yerde iş yeri ruhsatı alınamaz, mesken nitelikli bağımsız bölümün iş yerine çevrilmesi kat maliklerinin rızasına bağlıdır. İkincisi bina yönetim planı: pek çok yönetim planı lokanta, kafe veya gürültü çıkaran faaliyetleri açıkça yasaklar; içinde mesken bulunan binalarda bu tür kullanımlar ayrıca kat maliklerinin oybirliğini gerektirir. Bu iki kontrol kısa sürer ve aylarca sürecek bir yanlış eşleşmeyi baştan önler.
Bölgenin sektör haritasını okumak da fiyatı doğrudan etkiler. Mahmutbey'deki İSTOÇ gibi toptan ticaret merkezlerinde her ada belirli sektörlerin çekim alanıdır ve adaya uymayan kiracı hem az öder hem çabuk çıkar; Bağcılar'ın Güneşli ve Mahmutbey hattındaki atölye, depo ve showroom stoğunda ise ilan metni tamamen teknik ölçüler üzerinden kurulur — bu piyasanın dilini Bağcılar sayfamızda anlattık. Olimpa ve Ziya Gökalp hattındaki cadde dükkanlarında ise yaya sirkülasyonu ve tabela görünürlüğü belirleyicidir; ilçeye özel notlarımızı Başakşehir sayfamızda topladık.
Uzun sözleşmede mülk sahibini koruyan maddeler
Ticari kiracı, dekorasyona ve marka yatırımına para koyduğu için uzun süre ister; bu makul bir taleptir. Ancak iş yeri kiracısı da konut kiracısı kadar güçlü korunur: sözleşme süresi dolduğu için tahliye mümkün değildir, on yıllık uzama süresi tamamlanmadan sebepsiz fesih hakkınız doğmaz. Bu yüzden korumayı sözleşme anında kurmanız gerekir.
Depozito. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında para veya kıymetli evrak olarak alınan güvence bedeli üç aylık kirayı aşamaz. "Altı kira depozito alırım" diyen mülk sahibi, uyuşmazlık halinde bu maddeyi savunamaz. Kurumsal kiracılarda pratikte tercih edilen yol, nakit yerine banka teminat mektubu almaktır; tutarı ve süresi sözleşmeyle birlikte kurgulanır ve tahsili nakde göre çok daha hızlıdır.
Kefil. Kiracı bir limited veya anonim şirketse, şirketin kendisi çoğu zaman yeterli teminat değildir. Şirket ortağının veya yöneticisinin şahsi müteselsil kefaleti asıl güvencedir. Kefalet için şekil şartları katıdır: yazılı olacak, kefilin sorumlu olduğu azami tutar, kefalet tarihi ve müteselsil kefil sıfatı kefilin el yazısıyla yazılacak, evli kefilde eşin rızası alınacaktır. Bu şartlardan biri eksikse kefalet geçersizdir — ve bunu genellikle ihtiyaç duyduğunuz gün öğrenirsiniz.
Tahliye taahhüdü. Geçerli olması için yazılı olması, kiracı tarafından verilmesi, belirli bir tahliye tarihi içermesi ve mülkün tesliminden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olması gerekir. Sözleşmeyle aynı gün ve aynı masada alınan taahhütler, iradenin serbest olmadığı gerekçesiyle sık sık geçersiz sayılıyor. Noterde düzenlenmesi zorunlu değildir ama imza inkârını ortadan kaldırdığı için süreci belirgin biçimde hızlandırır.
Tadilat ve eski hale getirme. Ticari kiracı dükkanı kendi konseptine göre değiştirir: asma kat, vitrin, cephe, elektrik tesisatı, klima, baca. Sözleşmede üç şey net olmalı — hangi imalat için yazılı izin gerekeceği, çıkarken hangi imalatın sökülüp mülkün eski haline getirileceği, hangisinin bedelsiz olarak mülkte kalacağı. Ruhsata ve projeye aykırı imalatların (özellikle sonradan yapılan asma katın) sorumluluğunun kiracıda olduğunu da yazın; aksi halde kiracı gittikten sonra ceza ve yıkım masrafı size kalır.
Devir, alt kira ve sigorta. Ticari mülkte işletme devri konuttakinden çok daha sık gündeme gelir; alt kiralama ve devir yazılı onayınıza bağlanmalıdır. Kiracıdan yangın ve sorumluluk poliçesi istemek de standart bir maddedir — dükkanda çıkan bir yangının bina geneline verdiği zarar, alacağınız birkaç yıllık kirayı aşabilir.
Ödeme kanalı. İş yeri kiralarının banka veya PTT üzerinden ödenmesi zorunludur ve dekont açıklamasına ay bilgisinin yazılması ispat açısından değerlidir. Ödeme aksarsa, iş yeri kiralarında temerrüt ihtarında kiracıya en az otuz günlük süre verilir; bir kira yılı içinde iki haklı ihtar, tahliye davası hakkı doğurur. Bu iki mekanizma yalnızca düzgün belgelenmiş ödeme geçmişiyle işler.
Türk Borçlar Kanunu'nun kira hükümlerinin güncel metnine mevzuat.gov.tr üzerinden ulaşabilirsiniz; sözleşme şablonlarına değil, kanunun kendi metnine bakmak çoğu tartışmayı bitirir.
Fiyatı doğru kurmak: boş dükkanın maliyeti gerçek
Ticari mülkte boşluk konuttakinden pahalıdır. Aidat, emlak vergisi ve sigorta işlemeye devam eder; kapalı kepenk mülkün algısını yıpratır ve uzun süre boş kalan bir dükkana gelen teklifler zamanla düşer. Buna karşılık ilk gelen adayla "boş kalmasın" diye anlaşmak da en pahalı reflekstir: yanlış sektörden bir kiracı hem düşük kira öder hem de tahliyesi yıllar alır.
Doğru seviyeyi bulmanın yolu, bölgedeki gerçekleşen ticari kiralamaları metrekare bazında karşılaştırmak. İlan fiyatları ticari tarafta konuttakinden bile yanıltıcıdır, çünkü aynı caddede iki dükkan yalnızca cephe genişliği ve giriş kotu yüzünden ciddi biçimde ayrışır. Aktif olarak pazarladığımız dükkan, depo ve ofisleri görmek için portföyümüze bakabilir, mülkünüzün bugünkü kira bandını ve hangi sektöre uygun olduğunu birlikte netleştirmek için ücretsiz değerleme talebi bırakabilirsiniz.
Son olarak sırayı hatırlatalım: önce mülkün teknik envanteri ve evrak dosyası, sonra hedef sektör, sonra fiyat, en sonda sözleşme. Bu sırayı tersine çevirip önce fiyatta anlaşan mülk sahibi, geri kalan her başlığı kiracının şartlarıyla konuşmak zorunda kalır.